31 oktober 2022

Overdracht of vervreemding van een verhuurd pand

In eerdere blogberichten gingen wij reeds in op de algemene principes en te volgen procedure in geval van de overdacht of onderverhuring van de handelszaak alsook de gevolgen ervan. Natuurlijk is de handelszaak niet het enige dat overgedragen kan worden.

De eigenaar-verhuurder kan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst namelijk ook beslissen om het verhuurde pand te verkopen en dus over te dragen, te vervreemden.

Welke gevolgen heeft de verkoop van een verhuurd pand voor de verkoper, de huurder en de koper?

Dient de koper de huurovereenkomst te respecteren? Het gemeenrechtelijk principe

Men zou kunnen denken dat de koper van een verhuurd pand verplicht is de huurovereenkomst in ieder geval te respecteren. Zulks is echter niet zonder meer het geval.

Er dient namelijk een onderscheid gemaakt te worden tussen huurovereenkomsten die vaste dagtekening hebben en huurovereenkomsten die geen vaste dagtekening hebben evenals of de huurovereenkomst al dan niet een uitzettingsbeding bevat.

Wat is vaste dagtekening en wanneer heeft een huurovereenkomst vaste dagtekening?

Vaste dagtekening maakt de huurovereenkomst tegenstelbaar aan derden die niet betrokken zijn bij de contractsluiting, zoals bijvoorbeeld een koper van het verhuurde pand.

Huurovereenkomsten die middels een authentieke akte (notariële akte) werden gesloten, verkrijgen automatisch vaste dagtekening op de datum waarop de akte verleden werd.

Onderhandse huurovereenkomsten hebben niet automatisch vaste dagtekening en dienen geregistreerd te worden om vaste dagtekening te verkrijgen op datum van registratie. Onderhandse huurovereenkomsten krijgen ook vaste dagtekening indien de contractspartijen of één ervan overlijdt of indien de hoofdinhoud van de huurovereenkomst werd vastgesteld in een akte (bv. een proces-verbaal) opgemaakt door een openbaar ambtenaar.

De huurovereenkomst heeft vaste dagtekening

Als de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft, dan dient de koper van het verhuurde pand de bestaande huurovereenkomst in principe te respecteren en treedt deze in alle rechten en plichten van de verkopende verhuurder. De huurder kan door de koper dus niet uit het verhuurde pand gezet worden.

Opdat deze bescherming door de huurder t.a.v. de koper ingeroepen kan worden, is natuurlijk wel vereist dat de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoopovereenkomst tot stand komt en op haar beurt vaste dagtekening verkrijgt.

Het uitzettingsbeding

Op voornoemd principe bestaat een uitzondering, nl. wanneer in de huurovereenkomst zelf voorzien is in de mogelijkheid voor de verhuurder (en dus de koper) om de huurder uit het pand te zetten in geval van overdracht, vervreemding van het verhuurde pand. Dit is het zogenaamde uitzettingsbeding. Indien dergelijk beding in de huurovereenkomst met vaste dagtekening werd opgenomen, kan de koper (die in alle rechten en plichten van de verkopende verhuurder is getreden) de huurder wel uit het pand zetten.

De koper die de huurder wenst uit te zetten, dient de huurder in kennis te stellen van zijn voornemen om de huurder uit het verhuurde pand te zetten. De termijnen die hierbij in acht genomen dienen te worden, worden door de wet of in de huurovereenkomst zelf bepaald. Algemeen geldt vanzelfsprekend dat, bij gebreke aan wettelijke of contractuele regeling, de koper binnen een redelijke termijn kleur dient te bekennen en de huurder dient te laten weten of hij zich al dan niet zal beroepen op het uitzettingsbeding.

De huurder die op basis van een uitzettingsbeding door de koper wordt uitgezet, kan evenwel in principe aanspraak maken op een schadevergoeding van de verkopende verhuurder. Opnieuw geldt echter dat ook het recht van de huurder op schadevergoeding in geval van uitzetting contractueel uitgesloten kan worden.

De huurovereenkomst heeft geen vaste dagtekening

Als de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoop van het verhuurde pand vaste dagtekening verkrijgt, kan de huurder zijn huurovereenkomst niet inroepen tegen de koper.

De huurovereenkomst is niet tegenstelbaar aan de koper, de koper is er niet door gehouden en deze dient er dan ook geen rekening mee te houden. De koper kan de huurder, ongeacht of de huurovereenkomst al dan niet voorziet in een uitzettingsbeding, zonder meer uit het verhuurde pand zetten zonder hierbij enige opzegtermijn in acht te moeten nemen noch enige schadevergoeding verschuldigd te zijn.

Aanvullend recht, contractuele afwijking is mogelijk

Aangezien voornoemde gemeenrechtelijke regeling van aanvullend recht is, zijn contractuele afwijkingen mogelijk. Zo kan de verkopende verhuurder in de verkoopakte perfect laten opnemen dat de koper verplicht is om de bestaande huurovereenkomst te respecteren, zelfs indien de huurovereenkomst in een uitzettingsbeding voorziet of indien de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft.

Bijzondere regeling handelshuur

In geval van verkoop van een verhuurd handelspand geldt in principe bovenstaande gemeenrechtelijke regeling, nl. de koper dient de handelshuurovereenkomst te eerbiedigen indien deze vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoop vaste dagtekening verkrijgt.

Voorziet de handelshuurovereenkomst met vaste dagtekening in een uitzettingsbeding dan voorziet de Handelshuurwet evenwel in een beperking van het recht van de koper om de huurder uit te zetten. Het uitzettingsbeding geldt dus niet zonder meer.

De koper van een handelspand dat bezwaard is met een handelshuurovereenkomst met vaste dagtekening dewelke een uitzettingsbeding bevat, kan de handelshuurder slechts in de limitatief wettelijk opgesomde gevallen uitzetten, nl. om het handelspand (1) zelf (of door familie) in gebruik te (laten) nemen, (2) een nieuwe bestemming te geven, (3) af te breken en weder op te bouwen of (4) in geval van ernstige tekortkomingen door de handelshuurder aan zijn verplichtingen.

Opdat de koper gebruik kan maken van zijn recht tot uitzetting, dient hij de handelshuurovereenkomst binnen de 3 maanden na het verlijden van de verkoopakte op te zeggen mits inachtname van een opzegtermijn van minstens 1 jaar en met uitdrukkelijke vermelding van het motief.

Bovenstaande regeling geldt ook indien de handelshuurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft maar de handelshuurder het handelspand reeds minstens 6 maanden betrekt op het ogenblik van de verkoop.

Indien een handelshuurder op grond van bovenstaande regeling door de koper uit het handelspand wordt gezet, heeft de handelshuurder in bepaalde gevallen recht op een uitzettingsvergoeding.

Als de handelshuurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft en de handelshuurder het handelspand nog geen 6 maanden betrekt, dan kan de handelshuurder overeenkomstig de hiervoor geschetste gemeenrechtelijke regeling zonder meer door de koper uit het verhuurde handelspand gezet worden zonder dat de koper een opzegtermijn in acht dient te nemen noch enige schadevergoeding dient te betalen.

Specifieke gesplitste regeling inzake woninghuur

Schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019

Voor schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt de regeling van de oude federale Woninghuurwet.

De koper dient de woninghuurovereenkomst dan enkel te respecteren indien zij vaste dagtekening heeft vooraleer de verkoop tot stand komt of indien de woninghuurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft maar de huurder het verhuurde pand reeds meer dan 6 maanden betrekt op het ogenblik van de verkoop.

De koper beschikt echter over een versoepelde opzegregeling. Hij kan de woninghuurovereenkomst namelijk eenvoudig opzeggen binnen de 3 maanden te rekenen vanaf het verlijden van de verkoopakte mits inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden. De koper kan zich wel enkel op deze versoepelde opzegregeling beroepen wegens limitatief wettelijk opgesomde gronden, nl. indien hij (1) het verhuurde pand zelf (of door familie) wenst te gaan (laten) betrekken, (2) renovatiewerken wenst uit te voeren of (3) zonder motief maar mits betaling van een vergoeding aan de huurder.

Schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 en mondelinge huurovereenkomsten ongeacht hun datum

Voor schriftelijke woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 en mondelinge woninghuurovereenkomsten ongeacht de datum waarop zij gesloten werd, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet.

De koper treedt in alle rechten en plichten van de verkopende verhuurder en dient de huurovereenkomst hoe dan ook te respecteren, ongeacht of de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft en ongeacht of zij een uitzettingsbeding bevat. De koper kan de huurder dus niet uit het verhuurde pand zetten.

Indien een verhuurd pand wordt verkocht en dus wordt overgedragen/vervreemd, is het belangrijk om stil te staan bij de gevolgen van deze overdracht voor de bestaande huurovereenkomst en de implicaties voor zowel de verkoper, de huurder als de koper. Heeft u hierover vragen? Neem dan zeker contact op met onze advocaten huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Maarten Verboven en Ilse De Geyter

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht