Overdracht en (onder)verhuring van handelshuur en handelszaak: Gevolgen van de overdracht voor de hernieuwing

Als u in het kader van een handelshuurovereenkomst te maken krijgt met de overdracht of onderverhuring van de handelszaak en de handelshuurovereenkomst, stelt zich de vraag of dergelijke overdracht of onderverhuring zomaar kan en waarmee rekening moet worden gehouden. In ons vorig blogbericht ging wij reeds in op het algemeen principe van de overdracht en onderverhuring evenals de te volgen procedure.

In deze blog staan we stil bij de gevolgen van de overdracht of onderverhuring, alsook bij de gevolgen ervan voor de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst.

De gevolgen …

De gevolgen van een overdracht van de gezamenlijke rechten van de huurder dan wel van een onderverhuring zijn verschillend. Er dient dan ook een onderscheid gemaakt te worden.

Met betrekking tot de gevolgen wordt een volledige onderverhuring van het onroerend goed tezamen met de overdracht van de handelszaak evenwel gelijkgesteld met de overdracht van de gezamenlijke rechten van de huurder.

… van de overdracht van de gezamenlijke rechten van de huurder

Wanneer de huurder zijn gezamenlijke rechten overdraagt alsook wanneer de huurder zijn handelszaak overdraagt en het onroerend goed volledig onderverhuurt aan de overnemer van zijn handelszaak, dan wordt de overnemer/onderhuurder automatisch krachtens de wet rechtstreeks huurder van de verhuurder.

Dit betekent vooreerst dat de oorspronkelijke huurder die zijn rechten heeft overgedragen, geen huurder meer is en verdwijnt uit de contractuele keten. Dit betekent eveneens dat er derhalve een rechtstreekse contractuele band tot stand komt tussen de verhuurder en de overnemer/onderhuurder.

De handelshuurovereenkomst wordt in haar geheel, alle rechten en plichten inbegrepen, overgedragen zodat bijvoorbeeld de verhuurder die de handelshuurovereenkomst zou willen opzeggen bij het verstrijken van een 3-jarige periode overeenkomstig artikel 3, 5e lid van de Handelshuurwet, zijn opzegging logischerwijze zal dienen te richten tot de overnemer/onderhuurder dewelke zijn rechtstreekse huurder geworden is en niet meer tot de oorspronkelijke huurder dewelke uit de contractuele keten verdwenen is.

…  van de onderverhuring

Wanneer de hoofdhuurder zijn handelshuurovereenkomst niet overdraagt en er dus sprake is van volledige of gedeeltelijke onderverhuring waarbij ook de handelszaak verhuurd wordt of de handelszaak door de onderhuurder zelf tot stand gebracht wordt, verdwijnt de hoofdhuurder niet uit de keten. De hoofdhandelshuurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder enerzijds en de onderhandelshuurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en onderhuurder anderzijds zijn twee autonome handelshuurovereenkomsten. Er bestaat dan ook geen rechtstreekse contractuele band tussen de verhuurder en onderhuurder.

Hoewel de onderhuurder geen rechtstreekse huurder wordt van de verhuurder, geniet hij wel een bijzondere bescherming in het kader van de huurhernieuwing (zie verder) en het vroegtijdig beëindigen van de hoofdhuur.

Wanneer de hoofdhuur immers een einde neemt voor het verstrijken van de duur van de onderhuur op initiatief van de hoofdhuurder (bv. ten gevolge van opzegging door de hoofdhuurder of in onderling akkoord) dan wel ten gevolge van een gerechtelijke ontbinding ten laste van de hoofdhuurder, kan de onderhuurder krachtens de wet rechtstreeks huurder worden van de verhuurder. Niettegenstaande de bewoordingen van de wet, wordt de huurder in dit geval niet automatisch rechtstreeks huurder van de verhuurder maar dient hij ervoor te opteren. De hoofdhuurovereenkomst die bestond tussen de verhuurder en hoofdhuurder wordt dan verdergezet aan de voorwaarden die verhuurder en onderhuurder in onderlinge overeenstemming bepalen (bij gebreke waaraan deze door de rechter naar billijkheid worden bepaald).

Hoofdelijke gehoudenheid

Een bijzonder gevolg van de overdacht of onderverhuring is de principiële hoofdelijke gehoudenheid van de overdrager of onderverhuurder. De overdrager of onderverhuurder blijft tezamen met de overnemer of onderhuurder hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen die voortvloeien uit de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst (zo ook de eventuele wederverhuringsvergoeding of huurschade ingeval van ontbinding of beëindiging van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst).

De hoofdelijke gehoudenheid is evenwel in tijd beperkt tot de duurtijd van de oorspronkelijke (lopende) handelshuurovereenkomst en zal dan ook een einde nemen bij de beëindiging (ongeacht de wijze waarop) van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst.

Een overdragende huurder zal echter niet gehouden zijn tot verplichtingen die voortvloeien uit een hernieuwing van de handelshuurovereenkomst, ongeacht of hij deze hernieuwing nog heeft verkregen voor de overdracht van de handelshuurovereenkomst en de handelszaak.

De hoofdelijke gehoudenheid is evenwel niet van dwingend recht zodat partijen ze kunnen uitsluiten.

Gevolgen voor de huurhernieuwing

In geval van overdacht van de gezamenlijke rechten wordt de handelshuurovereenkomst in haar geheel overgedragen en wordt de overnemer rechtstreeks huurder van de verhuurder zodoende er geen bijzondere gevolgen voor de huurhernieuwing zijn. De normale procedure voor huurhernieuwing dient gevolgd te worden. Hetzelfde geldt in geval van de volledige onderverhuring van het onroerend goed gepaard met de overdracht van de handelszaak.

In andere gevallen van onderverhuring is de situatie echter veel complexer en geldt er een bijzondere procedure voor de huurhernieuwing daar zowel de hoofdhandelshuurovereenkomst als de onderhandelshuurovereenkomst autonome huurovereenkomsten zijn. Aangezien beide handelshuurovereenkomsten autonome huurovereenkomsten zijn, dient voor beide huurovereenkomst de procedure voor huurhernieuwing gevolgd te worden.

Dit kan echter voor een vervelende situatie voor de onderhuurder zorgen als hij de hernieuwing van zijn onderhuurovereenkomst wenst maar de hoofdhuurovereenkomst niet hernieuwd wordt.

Hernieuwing van de onderhuur rechtstreeks bij de (hoofd)verhuurder

Aan de onderhuurder werd daarom wettelijk de mogelijkheid geboden om in bepaalde specifieke gevallen rechtstreeks van de (hoofd)verhuurder een huurhernieuwing te verkrijgen, met name wanneer (1) de hoofdhuurder weigert of nalaat tijdig en correct de hernieuwing van de hoofdhuurovereenkomst te vragen of (2) de door de hoofdhuurder gevraagde hernieuwing wordt geweigerd om redenen die alleen de hoofdhuurder treffen (bv. weigering van de hernieuwing wegens ernstige contractuele wanprestaties).

Opdat de onderhuurder gebruik kan maken van de mogelijkheid om rechtstreeks bij de verhuurder de hernieuwing van zijn onderhandelshuurovereenkomst te verkrijgen, dient hij uiteraard regelmatig de hernieuwing van zijn onderhandelshuurovereenkomst aan te vragen bij zijn onderverhuurder doch daarnaast dient de onderhuurder – op straffe van nietigheid – zijn aanvraag ten aanzien van de onderverhuurder op dezelfde dag én op dezelfde wijze ter kennis te brengen van de (hoofd)verhuurder.

De (hoofd)verhuurder zal vervolgens alle correspondentie die hij aan de hoofdhuurder richt ook ter kennis moeten brengen aan de onderhuurder.

In tegenstelling tot wat geldt in de relatie tussen huurder en verhuurder of onderverhuurder en onderhuurder, nl. het vermoeden van instemming met de hernieuwingsaanvraag bij gebreke aan een tijdige (d.i. binnen de 3 maanden) reactie op de hernieuwingsaanvraag, geldt dit vermoeden van instemming niet in de verhouding tussen de (hoofd)verhuurder en de onderhuurder.

Als de onderhuurder het akkoord van de (hoofd)verhuurder én onderverhuurder ontvangt met betrekking tot zijn hernieuwingsaanvraag, stelt er zich geen probleem. Anders is het wanneer de onderhuurder geen of een afwijzend antwoord ontvangt. De onderhuurder dient dan actie te ondernemen.

Zodra de onderhuurder een afwijzend antwoord ontvangt van ofwel de (hoofd)verhuurder ofwel de onderverhuurder (ook al heeft de andere wel positief geantwoord), moet hij beiden binnen de 30 dagen na ontvangst van dit antwoord dagvaarden. Blijft iedere reactie uit of laat de (hoofd)verhuurder dan wel onderverhuurder na te reageren, dan moet de onderhuurder beiden eveneens alsnog dagvaarden binnen de 30 dagen na het verstrijken van de termijn van 3 maanden waarbinnen geantwoord had moeten worden op de hernieuwingsaanvraag. De procedure verloopt zoals bij de ‘gewone’ hernieuwingsaanvraag.

In geval van weigering van de hernieuwingsaanvraag van de onderhuurder heeft deze in bepaalde gevallen bovendien recht op een uitzettingsvergoeding. Ook de regeling met betrekking tot de uitzettingsvergoeding in het kader van een hoofdhuur en onderhuur is vrij complex en valt dan ook buiten de scope van deze blog doch komt in een andere blog aan bod.

Het dus belangrijk om uiterst aandachtig te zijn voor de gevolgen van een overdacht of onderverhuring van de handelshuur al dan niet gepaard met de overdacht of verhuring van de handelszaak. Heeft u hierover vragen? Neem dan zeker contact op met onze specialisten handelshuurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.