Het principe

De overdracht of onderverhuring is toegestaan…

Voor zover de Handelshuurwet er niet van afwijkt, is het gemeen (huur)recht van toepassing op handelshuurovereenkomsten, zo ook met betrekking tot de eventuele overdracht van de handelshuur.

Conform het gemeen huurrecht is de overdracht of onderverhuring van de handelshuur in principe steeds toegelaten, tenzij er een andersluidend beding (een verbod) in de handelshuurovereenkomst werd opgenomen.

… tenzij verboden in de handelshuurovereenkomst …

Hoewel een overdracht of onderverhuring van de handelshuur dus principieel toegestaan is, kan in de handelshuurovereenkomst een verbod op overdracht of onderverhuring opgenomen worden.

Indien dergelijk verbod werd opgenomen, is een overdracht van de handelshuur door de huurder niet mogelijk tenzij de verhuurder bereid is het contractueel verbod opzij te schuiven en alsnog akkoord te gaan met een overdracht of onderverhuring van de handelshuur.

… maar zelfs dan soms toch alsnog toegestaan …

Niettegenstaande in de handelshuurovereenkomst een uitdrukkelijk verbod op overdracht of onderverhuring van de handelshuur opgenomen kan zijn, is de overdracht of onderverhuring van de handelshuur in sommige geval toch altijd toegestaan.

De Handelshuurwet voorziet namelijk in een specifieke regeling die bepaalt dat de overdracht of onderverhuring van de handelshuur altijd is toegelaten (ook indien deze contractueel verboden werd) indien de overdracht of onderverhuring van de handelshuur gebeurt tezamen met de overdracht of verhuring van de handelszaak en zij slaat op de gezamenlijke rechten van de oorspronkelijke handelshuurder.

De overname of verhuring van de handelszaak impliceert de overname van het cliënteel, handelsnaam, logo, contactgegevens, materieel, uitrusting, voorraden alsook de verderzetting van de handelshuur.

Er zijn wel enkele voorwaarden waaraan voldaan dient te zijn. Zo dient vooreerst de overnemer of huurder van de handelszaak dezelfde te zijn als diegene die de handelshuur overneemt of onderhuurt. Daarnaast dient de overnemer of huurder van de handelszaak effectief dezelfde handelszaak verder te zetten. De hier besproken uitzonderlijke regel vindt dus geen toepassing als een bakker zijn handelshuur overdraagt tezamen met zijn handelszaak (de bakkerij) en de overnemer vervolgens de bakkerij omtovert in een telecomwinkel. Er is dan immers geen sprake van verderzetting van dezelfde handelszaak.

… behalve in één specifieke situatie waarin de overdracht of onderverhuring steeds verboden is.

Zelfs indien het verbod op overdracht of onderverhuring van de handelshuur contractueel werd bepaald (en dus niet toegelaten is) maar zich een situatie voordoet waarbij de overdracht of onderverhuring van de handelshuur gepaard zou gaan met de overdracht of verhuring van de handelszaak (en dus toch toegelaten is), is er één specifieke situatie waarin de overdracht of onderverhuring van de handelshuur altijd verboden is.

Indien de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het door de handelshuurder gehuurde pand bewonen, is een overdracht of onderverhuring van de handelshuur altijd verboden, ook al zou deze gepaard gaan met de overdracht of verhuring van de handelszaak. Onder familie dient verstaan te worden de bloed- of aanverwanten in rechte lijn, de aangenomen kinderen en de erkende natuurlijke kinderen.

Een beding in de handelshuurovereenkomst op grond waarvan de handelshuurder die zijn handelshuur overdraagt aan de verhuurder een vergoeding dient te betalen, is overigens altijd nietig.

De procedure voor de overdracht of onderverhuring

Geen contractueel verbod

Indien geen verbod op de overdracht of onderverhuring van de handelshuur in de handelshuurovereenkomst werd opgenomen, gelden er in principe geen bijzondere formaliteiten behoudens de formele kennisgeving van de overdracht of onderverhuring aan de verhuurder.

Contractueel verbod

Indien de handelshuurovereenkomst wel voorziet in een verbod op de overdracht of onderverhuring van de handelshuur, gelden strikte (vorm)voorwaarden voor een geldige en tegenstelbare overdracht of onderverhuring.

Zoals reeds toegelicht, dient de overdracht of onderverhuring van de handelshuur gepaard te gaan met de overdracht of verhuring van de handelszaak. Zo niet, is de overdracht of onderverhuring sowieso niet mogelijk (behoudens akkoord van de verhuurder uiteraard).

Vooreerst dient het definitieve ontwerp van de akte tot overdracht of onderverhuring van de handelshuur per aangetekende post of deurwaardersexploot aan de verhuurder betekend te worden. Deze betekening moet verplicht gedaan worden door de oorspronkelijke handelshuurder die zijn handelshuur overdraagt of onderverhuurt. Enkel de akte met betrekking tot de overdracht of onderverhuring van de handelshuur dient betekend te worden en dus niet het ontwerp van de akte van overdracht of verhuring van de handelszaak.

De verhuurder heeft vervolgens het recht om zijn gemotiveerd verzet tegen de overdracht of onderverhuring op dezelfde wijze, en dus eveneens per aangetekende post of deurwaardersexploot, te betekenen en dit binnen de 30 dagen na ontvangst van het ontwerp van de akte. Bij gebreke aan (tijdig) verzet, wordt de verhuurder geacht in te stemmen met de overdracht of onderverhuring.

Dat het verzet van de verhuurder gemotiveerd moet zijn, houdt in dat niet eender welke reden gegrond is om zich te verzetten tegen een overdracht of onderverhuring van de handelshuur. Het verzet van de verhuurder is onder meer gegrond als de huurder nog geen 2 jaar zijn handel uitoefent in het pand of als de huurder sedert minder dan 2 jaar een hernieuwing van de handelshuur heeft verkregen (behalve in geval van overlijden van de huurder of bijzondere omstandigheden). Uiteraard zijn er nog andere gewettigde redenen. De rechter zal steeds in concreto beoordelen.

De huurder heeft op zijn beurt het recht om in rechte op te komen tegen het verzet van de verhuurder. Hij dient dit evenwel te doen binnen de 15 dagen na ontvangst van het gemotiveerd verzet van de verhuurder op straffe van verval.

Als bovenstaande procedure niet gevolgd werd door de huurder bij de overdracht of onderverhuring van zijn handelshuur, dan is er sprake van een ernstige contractuele wanprestatie in hoofde van de oorspronkelijke handelshuurder en overdrager dewelke de nietigheid, niet-tegenstelbaarheid van de overdracht of onderverhuring dan wel mogelijk zelfs de ontbinding van de handelshuurovereenkomst kan rechtvaardigen in welk geval de overnemer of onderhuurder het risico loopt het pand te bezetten zonder recht noch titel.

Het dus belangrijk om uiterst aandachtig te zijn bij een overdacht of onderverhuring van de handelshuur al dan niet gepaard met de overdacht of verhuring van de handelszaak. Heeft u hierover vragen? Neem dan zeker contact op met onze gespecialiseerde huurrecht advocaten zodat wij u op maat kunnen adviseren.