7 juli 2025
Verhuur van een gehypothekeerd handelspand: waarop moet u als huurder letten?
Veel ondernemers staan er niet bij stil dat hun handelshuurovereenkomst niet steeds tegenstelbaar is ten aanzien van een kredietinstelling wanneer de verhuurder in financiële moeilijkheden komt. De gevolgen kunnen nochtans omvangrijk zijn: verlies van de locatie én van het opgebouwd cliënteel. Hieronder leest u welke risico’s er zijn en waar u op moet letten alvorens u een huurovereenkomst ondertekent.
Tegenstelbaarheid van de huurovereenkomst
Wettelijke voorwaarden
In principe mag een hypothecaire schuldenaar een gehypothekeerd goed verhuren.
Onder welbepaalde (wettelijke) voorwaarden zal de hypothecaire schuldeiser – meestal de bank – deze huurovereenkomst moeten eerbiedigen. De bank is daartoe gehouden indien de verhuurder de huurovereenkomst te goeder trouw heeft gesloten. Dit houdt in dat de overeengekomen huurprijs marktconform moet zijn en dat de voorwaarden gebruikelijk moeten zijn binnen de relevante vastgoedmarkt. Daarnaast mag de huurovereenkomst slechts een duur hebben van maximaal negen jaar. Indien u een huurovereenkomst sloot van een langere duur, dan zal deze tegenover de hypothecaire schuldeiser slechts tegenwerpelijk zijn voor de lopende periode van negen jaar. Daarna kan de kredietgever bij uitoefening van haar hypotheekrechten de huurders uitzetten uit het gehuurde goed.
Beperkingen cfr. kredietovereenkomst
Naast de wettelijke voorwaarden aan dewelke een huurovereenkomst met betrekking tot een gehypothekeerd goed moet voldoen, is het belangrijk om te weten of de kredietinstelling in de kredietovereenkomst verdere conventionele beperkingen heeft opgelegd aangaande de verhuur van het gehypothekeerde goed. Zo kan de kredietinstelling bijvoorbeeld bedingen dat de eigenaar voorafgaand haar toestemming moet vragen alvorens het pand te verhuren of kan zij het sluiten van een huurovereenkomst volledig verbieden zolang het onroerend goed als onderpand dient. Bovendien kan in de kredietakte worden bepaald dat de tegenwerpelijke duurtijd van huurovereenkomsten verder wordt ingeperkt. Dergelijke bepalingen beogen de bescherming van de kredietgever en kunnen aanzienlijke gevolgen hebben voor de geldigheid en de tegenstelbaarheid van uw huurovereenkomst.
Voorafgaande controle als huurder
Controle bij het hypotheekkantoor
Wanneer u uw oog laat vallen op een handelspand waarin u een zaak wenst op te starten en een stabiel cliënteel wil uitbouwen op lange termijn, is het van essentieel belang om alle mogelijke risico’s vooraf te analyseren. U voert best een grondig onderzoek alvorens een huurovereenkomst te ondertekenen.
Kijk daarbij na op het hypotheekkantoor of er een hypotheek is ingeschreven op het handelspand dat u wenst te huren. Enkel indien op datum van de huurovereenkomst reeds een hypotheek is ingeschreven op het gehuurde goed, dan zal deze hypotheek tegenstelbaar zijn aan de (ver)huurder. Wordt de hypotheek daarentegen pas na de totstandkoming van de huurovereenkomst gevestigd, dan zal deze geen invloed hebben op uw huurcontract.
Belangrijke nuance is dat een hypotheek ingeschreven dient te zijn. Een loutere hypothecaire volmacht – ook een hypothecair mandaat genoemd – kan hiermee niet worden gelijkgesteld.
Controle notariële kredietakte
Indien blijkt dat het onroerend goed effectief is bezwaard met een hypotheek, is het raadzaam om de inhoud van de notariële kredietakte te analyseren. Hieruit zal blijken of er conventionele beperkingen bestaan op de mogelijkheid tot verhuring en onder welke voorwaarden een huurovereenkomst tegenwerpelijk kan zijn aan de kredietverstrekker.
Om het risico te vermijden dat de bank op het moment dat zij de hypotheekrechten zou uitvoeren, meent dat de gesloten huurovereenkomst haar niet tegenstelbaar is, is het aangeraden het ontwerp van uw huurcontract expliciet ter goedkeuring voor te leggen aan de kredietgever.
Zoals hierboven uiteengezet, zijn de wettelijke criteria daartoe ‘gebruikelijke voorwaarden’ en een ‘marktconforme prijs’. Dit zijn evenwel interpretatiegevoelige begrippen. Door een schriftelijke bevestiging te bekomen van de kredietverstrekker dat de bepalingen van uw huurovereenkomst stroken met zowel de wettelijke als met de conventionele voorwaarden, vermijdt u discussies en onzekerheid in de toekomst.
Indien de kredietgever weigert een dergelijke bevestiging te geven, weet u als huurder dat u een reëel risico loopt dat uw huurovereenkomst als niet-tegenstelbaar wordt beschouwd indien de verhuurder in financiële moeilijkheden komt en de bank haar hypotheekrechten wil uitoefenen. Dit risico dient u mee in overweging te nemen bij uw beslissing om al dan niet een handelspand te huren. Indien u toch het bezwaarde goed wenst te huren, dient u contractueel bepaalde garanties en bescherming te bedingen.
Heeft u verdere vragen hieromtrent of werd u zelf recent geconfronteerd met een niet-tegenstelbare huurovereenkomst bij een gehypothekeerd goed? Contacteer dan zeker een van onze specialisten bouw– en vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot het bouw- en vastgoedrecht kan u bij ons terecht.
