19 mei 2025
Wanneer start de opzegtermijn voor de koper van een verhuurd handelspand? Het Hof van Cassatie biedt duidelijkheid
De vastgoedmarkt is een actieve markt die steeds in beweging is. Panden worden met regelmaat gekocht en verkocht. Niet alle panden die aangekocht en verkocht worden, dienen voor eigen gebruik. Vaak gaat het om opbrengsteigendommen die verhuurd zijn waarbij de koper de huur wenst verder te zetten. Soms zal de koper de huurovereenkomst echter niet verder willen zetten. Hij kan hiervoor verschillende redenen hebben. De gevolgen van de aan- of verkoop van een verhuurd pand voor de verkoper, koper en huurder en de voorwaarden waaronder de koper in sommige gevallen de huurovereenkomst kan opzeggen, hebben wij reeds in een eerder blogbericht toegelicht.
Specifiek met betrekking tot een handelshuurovereenkomst geldt dat de koper de handelshuurovereenkomst met vaste datum (d.i. geregistreerd of de huurder betrekt het handelspand al meer dan 6 maanden) op grond van één van de wettelijk bepaalde redenen kan opzeggen binnen de 3 maanden na verkrijging.
Maar wat is nu het ogenblik van verkrijging en dus het aanvangspunt van deze termijn van 3 maanden?
Het Hof van Cassatie verduidelijkt in een arrest van 24 oktober 2024
De eigenaar van een verhuurd handelspand verleende op 18 januari 2019 een aankoopoptie aan een kandidaat-koper dewelke deze optie op 28 juni 2019 ook effectief lichtte. Op 11 december 2019 werd de authentieke akte vaststellende de verkoop verleden waarna de koper op 20 december 2019 de handelshuurovereenkomst opzegde.
De handelshuurder vocht deze opzegging aan en argumenteerde dat de (kandidaat-)koper zich reeds sinds augustus 2019 gedroeg als eigenaar van het pand zodat de opzeg die 4 maanden later in december 2019 gedaan werd volgens de handelshuurder niet binnen de 3 maanden gedaan werd en derhalve laattijdig en dus nietig is.
Het Hof van Cassatie verduidelijkt dat met verkrijging de eigenlijke eigendomsoverdracht bedoeld wordt, nl. het ogenblik waarop de verkrijger een zakelijk recht verkrijgt op het pand dat hem het genot van dat pand verschaft. Dat de verkrijger zich eerder al gedraagt alsof hij titularis is van het zakelijk recht doet hieraan geen afbreuk en volstaat niet om van verkrijging te kunnen spreken.
De termijn van 3 maanden waarbinnen een verkrijger van een verhuurd handelspand de handelshuur dient op te zeggen, vangt dus aan op het ogenblik dat het handelspand effectief verkregen wordt. Veelal zal dit het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte vaststellende de verkoop zijn.
Niet onbelangrijk in het licht hiervan is dat een compromis of aankoop-/verkoopbelofte waarin de eigenlijke eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot het verlijden van de authentieke akte (wat veelal het geval is) eveneens niet geldt als verkrijging en dus aanvangspunt voor de termijn van 3 maanden.
Heeft u vragen met betrekking tot de aan- of verkoop van een verhuurd pand, de opzeg van de (handels)huurovereenkomst of met betrekking tot huur in het algemeen, neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht.
