Kan er nog gebouwd worden in woonreservegebieden en zo ja wat?

Een stolp… Dat is wat het Woonreservedecreet van 26 mei 2023 over de woonuitbreidingsgebieden heeft geplaatst. Daardoor zijn deze gebieden (minstens tijdelijk) niet (meer) bebouwbaar. In welke gevallen en onder welke voorwaarden kan er dan nog in deze gebieden gebouwd worden? In dit artikel lichten we toe wat het decreet inhoudt, hoe het gemeentelijke vrijgavebesluit werkt en welke afwegingen van belang zijn voor eigenaars, projectontwikkelaars en vergunningverlenende overheden.

Wat zijn woonreservegebieden?

Een woonreservegebied is een verzamelterm voor gronden die in aanmerking komen voor mogelijke toekomstige woonontwikkeling. Concreet omvat het vier types van bestemmingen:

• Woonuitbreidingsgebieden die uitsluitend bestemd zijn voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor;
• Reservegebieden voor woonwijken, aangeduid als bijzonder bestemmingsvoorschrift op een gewestplan;
• Woonreservegebieden, eveneens opgenomen als bijzonder voorschrift op een gewestplan;
• Woonaansnijdingsgebieden als bijzonder bestemmingsvoorschrift van een gewestplan.

Een stolp over de woonuitbreidingsgebieden

Met het decreet zijn bijna alle woonuitbreidingsgebieden ‘onder een stolp’ geplaatst. Dit betekent dat er een tijdelijk algemeen bouwverbod geldt, met enkele belangrijke uitzonderingen. Enkel in vier gevallen is een vergunning nog mogelijk:

• Op basis van een gemeentelijk vrijgavebesluit;
• Indien er al een niet vervallen vergunning bestaat voor groepswoningbouw of verkaveling;
• Wanneer de aanvraag in overeenstemming is met de voorschriften van een APA of BPA;
• Bij toepassing van de afwijkingsmogelijkheden voor zonevreemde individuele woningen.

Het gemeentelijk vrijgavebesluit

Gemeenten spelen een centrale rol in de ontwikkeling van woonreservegebieden. Via een vrijgavebesluit kunnen zij een woonreservegebied geheel of gedeeltelijk vrijgeven. Dit gebeurt op basis van de artikelen 5.6.11 tot 5.6.13 VCRO. Een gemeentelijk vrijgavebesluit voor een woonreservegebied moet aan verschillende inhoudelijke vereisten voldoen. Zo is de vrijgave enkel toegestaan voor wonen en voor activiteiten of voorzieningen die verwant en verweefbaar zijn met wonen, zoals kleinschalige handel, buurtvoorzieningen of gemeenschapsinfrastructuur. De vrijgave kan betrekking hebben op het volledige woonreservegebied of slechts op een afgebakend deel ervan, mits dat deel voldoende ruimtelijk samenhangend is.

Daarnaast moet elke vrijgave beoordeeld worden aan de hand van een aantal (kwalitatieve) beoordelingsgronden (zie hierna). Belangrijk is ook dat het vrijgavebesluit duidelijke voorwaarden bevat die een kwalitatieve en duurzame ontwikkeling garanderen, met aandacht voor hoog ruimtelijk rendement en zuinig ruimtegebruik. Denk hierbij aan richtlijnen over woningtypologie, functiemenging, dichtheden en groenvoorzieningen.

Verder kan de gemeente lasten opleggen in het vrijgavebesluit, met het oog op een betere omgevingskwaliteit in en rond het gebied. Die lasten kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op landschappelijke inpassing, gemeenschappelijk groen of publieke voorzieningen. Tot slot is elk vrijgavebesluit onderworpen aan een verplichte plan-MER.

Beoordelingsgronden voor vrijgave

De beoordeling van een aanvraag tot vrijgave steunt op vier elementen:

• Ruimtelijke beleidsplannen: De vrijgave moet in overeenstemming zijn met het gemeentelijk ruimtelijk structuur- of beleidsplan. Hogere plannen, zoals het provinciaal of Vlaams beleidsplan ruimte, worden slechts mee in overweging genomen, zonder bindend karakter.
• Duurzaamheid: De vrijgave moet bijdragen aan duurzame ruimtelijke ontwikkeling zoals omschreven in artikel 1.1.4 VCRO. Op die manier wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht en het behoud en de optimalisering van ruimtelijke kwaliteit.
• Waterhuishouding: Belangrijk is de beoordeling van de impact op het waterbergend vermogen. Gebieden die kwetsbaar zijn voor overstroming komen minder snel in aanmerking voor vrijgave.
• Sociaal objectief: Het bindend sociaal objectief (BSO) impliceert het decretaal opgelegd aantal sociale woningen dat binnen een gemeente dient te worden gerealiseerd. Hoewel het BSO geen dwingend criterium is, moet het wel afgewogen worden tegenover de andere beoordelingsgronden.

Van verzoek tot vrijgavebesluit

De procedure om tot een vrijgave te komen omvat verschillende stappen. Die begint met een verzoek van het gemeentebestuur of van een eigenaar. Na overleg met het Departement en de deputatie volgen een voorlopig besluit tot vrijgave, een openbaar onderzoek en uiteindelijk een definitieve beslissing door de gemeenteraad. Daarna kan nog administratief toezicht uitgeoefend worden door de Vlaamse Regering. Vervolgens wordt het vrijgavebesluit gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en opgenomen in het plannenregister. Na de inwerkingtreding (14 dagen na bekendmaking) wordt het gebied dan officieel vrijgegeven.

Om het gebied effectief te kunnen ontwikkelen, moet er nadien uiteraard nog wel een omgevingsvergunning gevraagd worden. De vergunning zal slechts verleend worden wanneer de aanvraag in overeenstemming is met de in het vrijgavebesluit geformuleerde vereisten/voorwaarden.

Wat indien er geen vrijgavebesluit wordt afgeleverd voor een nog onbebouwd woonreservegebied?

De VCRO bevat duidelijke regels over de toekomst van woonreservegebieden en dat wordt bijzonder relevant naarmate het jaar 2040 dichterbij komt.

Volgens artikel 5.6.15, tweede lid VCRO moet de Vlaamse Regering gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) opmaken voor alle woonreservegebieden die tegen 1 januari 2040 nog niet zijn vrijgegeven voor ontwikkeling én ook niet zijn herbestemd. Deze plannen kunnen de gronden een nieuwe bestemming geven: dat kan een open ruimtebestemming zijn, maar evengoed een bebouwbare bestemming.

Het Vlaams Gewest hoeft echter niet te wachten tot 2040. Ook vóór die datum kan het al RUP’s opmaken om woonreservegebieden te herbestemmen. De VCRO gebruikt daarbij bewust een ruime formulering: het gaat over “herbestemming” zonder verdere specificatie. Bovendien is het niet alleen de Vlaamse overheid die zo’n RUP kan opmaken – ook provincies hebben die bevoegdheid.

En wat als er op 1 januari 2040 nog niets is beslist? Dan voorziet de wet in een deadline: ten laatste op 31 december 2043 moet de Vlaamse Regering alsnog een RUP vaststellen dat de bestemming van de betrokken gronden definitief vastlegt.

Concrete voorbeelden

Vandaag is er nog maar één vrijgavebesluit definitief vastgesteld, nl. in Hooglede (Vraag om uitleg over de spanning tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel, 2486 (2024-2025), 29 april 2025, van Marianne Verhaert aan minister Jo Brouns). Dit heeft betrekking op gronden van een woonmaatschappij. Het ging bovendien om een erg beperkte oppervlakte, nl. een klein perceel met twee kavels. Volgens de minister zou het vrijgavebesluit in de eerste plaats voor grote ontwikkelingen bedoeld zijn (al vloeit dit niet met zoveel woorden voort uit de wettekst). Er zou, nog volgens de Minister, een oplossing voor restpercelen bekeken worden. Dat laatste is dan weer merkwaardig aangezien precies de oorspronkelijk gesuggereerde tekst voor restpercelen niet in het decreet weerhouden werd.

Naast dit ene voorbeeld zijn er ons ook enkele andere dossiers bekend waarbij we momenteel zelf de procedure voor het verkrijgen van een vrijgavebesluit voorbereiden. Hiervoor is de opmaak van een juridisch-stedenbouwkundige nota vereist om duidelijk aan te tonen dat men voldoet aan de hoger geschetste (kwalitatieve) wettelijke voorwaarden en dat de aanvrager/ontwikkelaar een kwalitatieve ruimtelijke invulling kan en wil geven aan het betrokken gebied.

Besluit

Woonreservegebieden mogen pas tot ontwikkeling komen wanneer ze passen in een doordachte visie op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en maatschappelijke nood. Vergunningverlenende overheden hebben daarbij een spilfunctie, maar ook eigenaars zullen hun huiswerk grondig moeten maken.

Het opstellen, beoordelen of aanvechten van een gemeentelijk vrijgavebesluit kan complexe juridische vragen oproepen. Bij Forum Advocaten beschikken we over de nodige expertise in het omgevingsrecht om u hierover verder te informeren. Aarzel niet om contact met ons op te nemen.