26 maart 2024

Wanneer is een verzoek tot zelfrealisatie bij onteigening (niet meer) mogelijk?

U wordt onteigend en wenst zelf het doel van de onteigenende overheid te realiseren. Dient een dergelijk gestaafd verzoek bij de onteigende overheid binnen de door het decreet bepaalde termijnen ingediend te worden, of kan u uw gestaafd verzoek om het even wanneer indienen? Het Grondwettelijk Hof deed hierover uitspraak op 21 maart 2024.

Wettelijke context

Onteigening kan slechts plaatsvinden op de bij wet bepaalde wijze. Dit volgt uit het procedureel legaliteitsbeginsel. De wettelijke regeling bevindt zich, afhankelijk van welke overheid overgaat tot onteigening, in de (oude) federale wetten dan wel in het recentere Vlaamse onteigeningsdecreet (2017). Indien u onteigend wordt door een Vlaamse overheid dan is het Onteigeningsdecreet van toepassing.

Volgens het Onteigeningsdecreet dient een onteigening noodzakelijk te zijn voor de doelstelling van het algemeen nut (art. 3 Onteigeningsdecreet). Dit volgt eigenlijk ook impliciet reeds uit artikel 16 van de Grondwet. Wanneer u als eigenaar of zakelijk gerechtigde bereid bent om zelf het onteigeningsdoel te realiseren (zelfrealisatie), dan is de onteigening niet langer noodzakelijk. Alsnog onteigenen is dan in een dergelijke situatie on(grond)wettig. De noodzakelijkheid van de onteigening voor de realisatie van het onteigeningsdoel is dus een wettigheidsvereiste bij een onteigening, bij gebreke waaraan de onteigening on(grond)wettig is.

Zelfrealisatie

De decreetgever heeft in het Onteigeningsdecreet voorzien in de mogelijkheid tot zelfrealisatie voor eigenaars en zakelijk gerechtigden (artt. 24 tot 27 Onteigeningsdecreet). Dat wil zeggen dat u als eigenaar/zakelijk gerechtigde zelf het onteigeningsdoel mag realiseren, met uitzondering van het aanleggen van weg-, spoorweg- haven- en waterweginfrastructuur en daarmee onlosmakelijk samenhangende ingrepen.

Indien u dat wenst, dient u wel de spelregels daaromtrent na te leven. We overlopen hier kort de toepasselijke regels.

Indienen van een verzoek tot zelfrealisatie tijdens het openbaar onderzoek

Indien u als eigenaar/zakelijk gerechtigde wenst over te gaan tot zelfrealisatie, dient u tijdens het openbaar onderzoek een verzoek tot zelfrealisatie in bij de onteigenende overheid.

In dit verzoek deelt u mee aan de onteigenende overheid dat u zelf het onteigeningsdoel wenst te realiseren. In dit stadium dient u dat verzoek nog niet bijkomend te motiveren.

Indienen van een gestaafd verzoek tot zelfrealisatie

In het verzoek tot zelfrealisatie dat u indient tijdens het openbaar onderzoek hoeft u nog niet aan te tonen dat u aan alle voorwaarden om tot zelfrealisatie te kunnen overgaan voldoet. Het voldoen aan de voorwaarden dient u uiteen te zetten in een daaropvolgend “gestaafd verzoek tot zelfrealisatie” dat moet worden ingediend binnen een vervaltermijn van 70 dagen na beëindiging van het openbaar onderzoek.

De voorwaarden waaraan u moet voldoen zijn:

  • U toont aan dat u in staat bent om het onteigeningsdoel te realiseren;
  • U toont aan dat u bereid bent om het onteigeningsdoel te realiseren en
  • U toont aan in staat en bereid te zijn om desgevallend het onteigeningsdoel in stand te houden op de wijze en binnen de termijnen die opgenomen zijn in de projectnota.

De projectnota is een document dat de onteigenende overheid opstelt waarin het projectplan wordt beschreven, de te realiseren werken zijn opgenomen, in voorkomend geval ook de realisatietermijnen voor de werken zijn opgenomen, eventuele voorwaarden die aan de realisatie van de werken zijn verbonden en indien dat van toepassing is, de beheersmodaliteiten van het openbaar domein.

De onteigenende overheid heeft het recht om uw verzoek op gemotiveerde wijze af te wijzen indien u niet aan de voornoemde voorwaarden voldoet.

Stemt de onteigenende overheid in met uw verzoek, dan zal zij met u een zelfrealisatieconvenant afsluiten. Dat is een vorm van overeenkomst die u sluit met overheid waarmee de effectieve uitvoering , realisatie en desgevallend de instandhouding van het project wordt gewaarborgd, met de daarbijhorende zekerheidsstellingen.

Wat gebeurt er indien u uw gestaafd verzoek tot zelfrealisatie niet of laattijdig indient?

Het Onteigeningsdecreet bepaalt dat het verzoek tot zelfrealisatie ingediend moet worden tijdens het openbaar onderzoek, gevolgd door een gestaafd verzoek tot zelfrealisatie waarvoor een vervaltermijn is ingeschreven in het Onteigeningsdecreet van 70 dagen die ingaat de dag na het afsluiten van het openbaar onderzoek.

Een vervaltermijn houdt in, dat na het verstrijken van die termijn de rechtshandeling, hier het verzoek tot zelfrealisatie, in principe niet meer gesteld kan worden of alleszins dat de overheid hieraan voorbij kan gaan.

Schendt een vervaltermijn voor het indienen van een verzoek tot zelfrealisatie uw grondrechten? Het arrest van het Grondwettelijk Hof van 21 maart 2024.

Stel u bent laattijdig met uw verzoek. In beginsel is de onteigening niet noodzakelijk nu u tot zelfrealisatie wenst over te gaan. Anderzijds hebt u wel de termijn van 70 dagen overschreden, en die termijn betrof een vervaltermijn. Dat wil zeggen dat van rechtswege wordt uitgesloten dat u na die termijn nog een verzoek tot zelfrealisatie kan indienen en dat u dus onteigend kan worden ongeacht enig verzoek tot zelfrealisatie.

De Vrederechter van Merelbeke stelde over deze regeling twee prejudiciële vragen aan het Grondwettelijk Hof.

De eerste vraag die de Vrederechter aan het Hof voorlegde was of een dergelijke vervaltermijn het gelijkheidsbeginsel en het recht op eigendom schendt, nu er maar tot onteigening mag worden overgegaan indien er redelijkerwijs geen alternatief mogelijk is. Indien u laattijdig bent met uw verzoek kan immers niet worden beweerd dat er geen andere mogelijkheid was dan onteigenen. U was slechts te laat met uw verzoek.

Het Hof antwoordde dat uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat het recht om een verzoek tot zelfrealisatie in te dienen kadert binnen het onderzoek van de onteigeningsnoodzaak. Deze mogelijkheid strekt tot bescherming van de eigenaar/zakelijk gerechtigde.

De decreetgever legde een vervaltermijn op omdat alle partijen belang hebben bij een snelle en transparante voortgang van een onteigening. Zowel de overheid als de eigenaar/zakelijk gerechtigde dienen zo snel mogelijk op de hoogte te zijn van elkaars wensen en mogelijkheden zodat hierover kan worden samengezeten en overlegd.

De vervaltermijn strekt ertoe dat het onteigeningsdoel kan worden gerealiseerd binnen het vooropgestelde tijdskader. De onteigenende overheid heeft immers voldoende garanties nodig dat de eigenaar/zakelijk gerechtigde ook effectief tot de realisatie van het onteigeningsdoel zal overgaan binnen de vooropgestelde termijn een op de wijze opgenomen in de projectnota. Het Hof oordeelde dat het in dat opzicht dan ook niet onredelijk is dat de termijn om een verzoek en een gestaafd verzoek tot zelfrealisatie in te dienen, beperkt wordt. Evenmin was het Hof van oordeel dat de vervaltermijn onevenredige gevolgen zou hebben, nu er tijdens het openbaar onderzoek kan volstaan worden met het meedelen van een loutere intentie om over te gaan tot zelfrealisatie, en er voor een gestaafd verzoek nog een bijkomende termijn geldt van 70 dagen na het beëindigen van het openbaar onderzoek.

De eerste vraag werd dus door het Hof negatief beantwoord.

De tweede vraag die de Vrederechter aan het Hof voorlegde was of er geen sprake was van een ongelijke behandeling tussen eigenaars/zakelijk gerechtigden die hun verzoek tijdig indienden en deze die hun verzoek laattijdig indienden, nu de ene eigenaar/zakelijk gerechtigde dan mogelijks wel mag overgaan tot zelfrealisatie, terwijl de andere eigenaar/zakelijk gerechtigde die ook tot zelfrealisatie wenste over te gaan, zal worden onteigend.

Met betrekking tot de tweede vraag antwoorde het Hof dat een verschillende behandeling van personen die hun rechten tijdig uitoefenen en van personenen die dat niet doen geen discriminatie uitmaakt. Er is volgens het Hof maar sprake van discriminatie indien de toepassing van de vervaltermijn tot onevenredige beperkingen zou leiden van de rechten van de betrokken personen. Het Hof was reeds bij het beantwoorden van de eerste vraag tot de conclusie gekomen dat dit niet het geval was.

Conclusie

Het Grondwettelijk Hof acht de vervaltermijn voor het indienen van een gestaafd verzoek tot zelfrealisatie geen schending van het gelijkheidsbeginsel, noch van het recht op eigendom.

U doet er dan ook goed aan om de vervaltermijn te respecteren en uw verzoek tot zelfrealisatie correct en (dus ook) tijdig te formuleren.

Hebt u hierover nog vragen, of hebt u andere vragen met betrekking tot onteigeningen, wendt u dan tot onze specialisten onteigeningsrecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht