Handelshuurhernieuwing: kan een huurder zijn aanvraag tot huurhernieuwing alsnog intrekken zonder schadevergoeding?

Een handelshuurder die zijn handelsactiviteiten wenst voort te zetten in het gehuurde pand, kan onder bepaalde voorwaarden de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst aanvragen. Maar wat als de huurder na zijn hernieuwingsaanvraag alsnog van gedachten verandert?

Kan de huurder zijn aanvraag tot huurhernieuwing zomaar intrekken? En kan de verhuurder een schadevergoeding eisen wanneer hij pas kort vóór het einde van de lopende huurovereenkomst van deze intrekking op de hoogte wordt gebracht?

Het Hof van Cassatie schepte hierover duidelijkheid in een recent arrest van 26 maart 2026.

In dit blogbericht leest u wanneer een handelshuurder nog kan terugkomen op zijn hernieuwingsaanvraag, welke voorwaarden daarbij gelden en wat de gevolgen zijn voor zowel de huurder als de verhuurder.

Even recapituleren: het concept handelshuurhernieuwing

De Handelshuurwet van 30 april 1951 voorziet in een bijzondere bescherming voor handelshuurders, onder meer door hen onder bepaalde voorwaarden het recht te verlenen om hun handelshuurovereenkomst te hernieuwen.

Het recht op handelshuurhernieuwing

De handelshuurder heeft, bij voorkeur boven andere personen, het recht om de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten.

De huurder kan dit recht maximaal driemaal uitoefenen, telkens in beginsel voor een periode van negen jaar.

Dit hernieuwingsrecht beoogt de continuïteit van de handelsactiviteiten van de huurder te beschermen. De locatie van een handelszaak is immers vaak nauw verbonden met haar cliënteel en handelswaarde.

De huurder die van dit recht gebruik wenst te maken, moet zijn aanvraag ten vroegste achttien maanden en uiterlijk vijftien maanden vóór het einde van de lopende handelshuurovereenkomst aan de verhuurder ter kennis brengen.

Deze kennisgeving moet gebeuren bij aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot en moet voldoen aan strikte wettelijke vormvereisten waarover u meer kan lezen in één van onze eerdere blogberichten.

Maar wat als de huurder na het indienen van zijn hernieuwingsaanvraag alsnog beslist om hierop terug te komen?

Wat was er aan de hand?

De zaak die aanleiding gaf tot het Cassatiearrest betrof een geschil tussen een kledingketen (nl. de handelshuurder) en de verhuurder van een handelspand.

De oorspronkelijke handelshuurovereenkomst dateerde van 1994 en was inmiddels tweemaal hernieuwd.

Op 23 september 2021 verzocht de kledingketen om een derde huurhernieuwing, waarbij zij een aanzienlijke verlaging van de jaarlijkse huurprijs voorstelde, namelijk van 208.662,63 EUR naar 100.000,00 EUR.

De verhuurder formuleerde vervolgens haar eigen voorwaarden, waarna tussen partijen discussie ontstond over de verdere huurvoorwaarden.

Op 23 november 2022 liet de kledingketen uiteindelijk weten dat zij afstand deed van haar aanvraag tot huurhernieuwing en dat de lopende huurovereenkomst op 31 december 2022 een einde zou nemen.

De verhuurder stelde dat zij hiervan te laat op de hoogte was gebracht, waardoor zij onvoldoende tijd had om een nieuwe huurder te zoeken.

De rechtbank van eerste aanleg Brussel, zetelend in graad van hoger beroep, volgde de redenering van de verhuurder en veroordeelde de kledingketen tot betaling van een schadevergoeding van 104.331,32 EUR, overeenstemmend met zes maanden huur.

De kledingketen stelde hiertegen cassatieberoep in.

Wat oordeelde het Hof van Cassatie?

De discussie draait rond artikel 20 van de Handelshuurwet dat letterlijk bepaalt:

“De huur wordt hernieuwd tegen de prijs en de voorwaarden door de rechter vastgesteld, indien geen beroep is ingesteld tegen het in eerste aanleg gewezen vonnis of indien de huurder, binnen vijftien dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, van zijn aanvraag tot hernieuwing geen afstand heeft gedaan.”

Het Hof van Cassatie verduidelijkte in zijn arrest van 26 maart 2026 de draagwijdte van dit artikel.

De termijn om afstand te doen van de huurhernieuwing is een uiterste termijn

Volgens het Hof vormt de in dit artikel bepaalde termijn om afstand te doen van een hernieuwingsaanvraag een uiterste termijn.

Dit betekent dat de huurder in beginsel op elk ogenblik afstand kan doen van zijn aanvraag tot huurhernieuwing, zolang één van de volgende situaties zich nog niet heeft voorgedaan:

1. de verhuurder heeft de hernieuwingsaanvraag zonder voorbehoud en ondubbelzinnig aanvaard;
2. het vonnis over de huurhernieuwing in eerste aanleg heeft kracht van gewijsde gekregen omdat niet tijdig beroep ingesteld werd tegen dit vonnis;
3. of, indien wel hoger beroep werd ingesteld, het verstrijken van uiterlijk vijftien dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen arrest.

Geen contractuele wanprestatie, behoudens rechtsmisbruik

Het Hof van Cassatie bevestigt bovendien dat een huurder die vóór de voormelde tijdstippen afstand doet van zijn hernieuwingsaanvraag, geen contractuele wanprestatie begaat die aanleiding geeft tot contractuele aansprakelijkheid, behoudens in geval van rechtsmisbruik.

Het loutere feit dat de huurder zijn aanvraag pas kort vóór het einde van de lopende huurovereenkomst intrekt, volstaat dus niet om hem automatisch aansprakelijk te stellen.

In de zaak waarover het Hof van Cassatie zich diende te buigen had de appelrechter niet onderzocht of de voornoemde uiterste tijdstippen waarbinnen de kledingketen afstand kon doen van haar hernieuwingsaanvraag reeds waren verstreken zodat de appelrechter zijn beslissing (om de kledingketen een fout te verwijten en te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding) niet naar recht verantwoord heeft.

Het Hof van Cassatie vernietigde bijgevolg het bestreden vonnis gedeeltelijk en verwees de zaak naar de rechtbank van eerste aanleg Leuven.

Hoe kan de huurder afstand doen van zijn hernieuwingsaanvraag?

Een belangrijke vraag is hoe de huurder zijn beslissing om af te zien van de huurhernieuwing aan de verhuurder moet meedelen.

Artikel 20 van de Handelshuurwet schrijft hiervoor geen bijzondere vormvereisten voor.

De huurder kan zijn afstand dus in beginsel op verschillende manieren kenbaar maken, zelfs in een conclusie tijdens een gerechtelijke procedure.

Het is evenwel belangrijk dat de huurder kan bewijzen dat hij tijdig afstand heeft gedaan van zijn hernieuwingsaanvraag.

Praktische tip: als huurder doet u er dan ook goed aan om uw beslissing tot afstand van uw hernieuwingsaanvraag zeker schriftelijk mee te delen, bij voorkeur via aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot. Zo vermijdt u discussies over het tijdstip en de inhoud van uw kennisgeving.

Wat betekent de afstand van de hernieuwingsaanvraag dan voor de huurder en de verhuurder?

Voor handelshuurders

Als handelshuurder bent u niet noodzakelijk definitief gebonden door het loutere feit dat u een aanvraag tot huurhernieuwing heeft ingediend.

Zolang de wettelijke grenzen worden gerespecteerd, kan u in beginsel alsnog afstand doen van uw aanvraag, zonder dat dit op zichzelf een contractuele wanprestatie uitmaakt.

Let wel: het verbod op rechtsmisbruik blijft van toepassing. U mag als huurder uw recht om afstand te doen van uw hernieuwingsaanvraag niet misbruiken. Er is sprake van rechtsmisbruik als u uw recht aanwendt louter om de andere partij te schaden, zonder enig redelijk belang bij de aanwending van dit recht te hebben, de aanwending van dit recht lijdt tot schade die buiten proportie is t.o.v. het voordeel dat u heeft bij de aanwending van uw recht of indien de aanwending van uw recht gebeurt op een wijze die ingaat tegen het rechtmatig bij de andere partij gewekte vertrouwen.

Bovendien betekent een rechtmatige afstand niet dat u automatisch van alle financiële verplichtingen bent bevrijd. Wanneer u tijdens een gerechtelijke procedure afstand doet van uw aanvraag, kunnen de gerechtskosten wel voor uw rekening komen. Ook kan een bezettingsvergoeding verschuldigd zijn wanneer u na het einde van de huurovereenkomst in het pand blijft omdat u bv. slechts zeer kort voor het einde van de lopende huurperiode afstand vanuw hernieuwingsaanvraag gedaan heeft en niet tijdig bent kunnen verhuizen.

Voor verhuurders

Als verhuurder kan u niet automatisch aanspraak maken op een schadevergoeding wanneer uw huurder afziet van zijn hernieuwingsaanvraag, zelfs al is dit kort voor het einde van de huurovereenkomst.

Ook het gegeven dat u hierdoor geconfronteerd wordt met leegstand of moeilijkheden om tijdig een nieuwe huurder te vinden, volstaat dit op zichzelf niet om van een contractuele wanprestatie of fout in hoofde van de huurder te spreken .

Er moet immers worden nagegaan of de huurder nog gerechtigd was om zijn aanvraag in te trekken en of er eventueel sprake is van rechtsmisbruik.

Na een rechtsgeldige afstand hoeft u als verhuurder geen rekening meer te houden met de hernieuwingsaanvraag en kan u handelen alsof er nooit een hernieuwingsaanvraag is geweest.

U bent wegens die afstand geen uitzettingsvergoeding aan de huurder verschuldigd.

Conclusie: een hernieuwingsaanvraag is niet altijd definitief

Met haar arrest van 26 maart 2026 bevestigt het Hof van Cassatie dus dat een handelshuurder onder bepaalde voorwaarden nog afstand kan doen van zijn aanvraag tot huurhernieuwing, zonder dat dit op zichzelf een contractuele wanprestatie uitmaakt.

Wat moet u onthouden?

• Een hernieuwingsaanvraag is niet noodzakelijk definitief.
• De huurder kan in beginsel afstand doen zolang de toepasselijke uiterste termijn niet is verstreken.
• Een rechtmatige intrekking geeft de verhuurder niet automatisch recht op een schadevergoeding.
• Rechtsmisbruik kan evenwel alsnog aanleiding geven tot aansprakelijkheid.
• Een duidelijke en schriftelijke kennisgeving van de afstand voorkomt bewijsproblemen.

Om tijdrovende discussies en kostelijke procedures te vermijden, is het voor beide partijen aangewezen om de wettelijke termijnen nauwgezet op te volgen en de communicatie over de huurhernieuwing zorgvuldig schriftelijk vast te leggen.

Heeft u vragen over de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst, de intrekking van een hernieuwingsaanvraag of de rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders? Neem dan zeker contact op met één van onze specialisten huurrecht.