De handelshuurhernieuwing: Waarop letten?

Iedere handelshuurder heeft recht op drie huurhernieuwingen. Dit is van cruciaal belang om de continuïteit van de handelszaak te kunnen verzekeren. Na deze drie huurhernieuwingen heeft de huurder geen recht meer op een volgende huurhernieuwing zodat de handelshuurovereenkomst in principe definitief eindigt zonder recht op een vergoeding.

Betekent dit dan dat de huurder in de koude blijft staan of zijn er toch nog mogelijkheden?  En waar moet je nog op letten bij de handelshuurhernieuwing?

De termijn van de handelshuur

Een van de belangrijkste principes van de Handelshuurwet is de minimumduur van negen jaar. Een handelshuur kan in principe niet voor onbepaalde duur worden aangegaan. Een handelshuur van onbepaalde duur of met een duur van minder dan 9 jaar wordt automatisch geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.

Niets belet echter dat de partijen wel een langere bepaalde duur dan 9 jaar overeenkomen.  Het is hierbij wel cruciaal om in het achterhoofd te houden dat het sluiten van een handelshuur van meer dan negen jaar voor de notaris dient te gebeuren en dat de notariële akte moet worden overgeschreven bij het bevoegde hypotheekkantoor teneinde ze tegenstelbaar te maken aan derden.

De huurovereenkomst eindigt automatisch en van rechtswege na negen jaar of na verloop van de afgesproken periode, tenzij de partijen de huurovereenkomst hernieuwen.

Wat zijn de voorwaarden voor een huurhernieuwing?

Iedere handelshuurder heeft het recht om driemaal de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te vragen. De huurhernieuwing gebeurt dus niet automatisch en vereist een actieve handeling, nl. de huurder moet de hernieuwing vragen.

Uiteraard heeft iedere medaille een keerzijde. De verhuurder heeft immers het recht om de hernieuwing te weigeren in bepaalde gevallen, soms mits betaling van een vergoeding.

Na reeds drie hernieuwingen gevraagd en gekregen te hebben, kan de huurder evenwel geen vierde hernieuwing meer vragen, hij heeft er geen recht meer op. De handelshuurovereenkomst neemt bij het verstrijken van de duurtijd van de derde en laatste hernieuwing derhalve sowieso een einde zonder dat de verhuurder hiervoor een vergoeding verschuldigd is aan de huurder.

Om van het recht op hernieuwing gebruik te kunnen maken, is het van cruciaal belang om dezelfde handel verder te zetten. Het is daarnaast ook belangrijk om de hernieuwing voor het ganse gehuurde goed aan te vragen en niet louter voor een deel ervan. Een huurhernieuwing zal de duurtijd hebben van de oorspronkelijk overeengekomen huurperiode. De huurder en verhuurder kunnen afwijken van de overeengekomen huurperiode door middel van een notariële akte of verklaring afgelegd voor de rechter vanaf de achttiende maand voor het einde van de overeenkomst, nl. vanaf het ogenblik waarop de hernieuwing gevraagd kan worden (d.i. tussen de 18e en 15e maand voor het einde van de handelshuurovereenkomst), indien ze de huurperiode na de huurhernieuwing willen wijzigen (bv. korter dan 9 jaar).

Een hernieuwde huurovereenkomst is een nieuwe huurovereenkomst en deze moet opnieuw worden geregistreerd. De registratie van de oorspronkelijke huurovereenkomst geldt niet voor de hernieuwde.

Belang van een tijdige en correcte vraag tot hernieuwing

De hernieuwingsaanvraag is aan strenge vormvereisten en grondvoorwaarden onderworpen.

De volgende vereisten zijn van uitzonderlijk belang: (1) de aanvraag moet tussen de achttiende en vijftiende maand voor het einde van de lopende huurperiode door de verhuurder ontvangen zijn, (2) zij dient bij aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot te gebeuren, (3) met vermelding van de voorwaarden waaronder de huurder de nieuwe huur wenst aan te gaan (4) en de mededeling dat indien de verhuurder niet op dezelfde wijze binnen drie maanden de huurder in kennis stelt van zijn gemotiveerde weigering, andere voorwaarden of het aanbod van een derde, hij geacht wordt in te stemmen met de huurhernieuwing aan de door de huurder gestelde voorwaarden. Het is de uitsluitende verantwoordelijkheid van de huurder om ervoor te zorgen dat hij een tijdige en correcte hernieuwingsaanvraag doet. Doet de huurder zijn hernieuwingsaanvraag te laat of richt hij deze aan een verkeerde (rechtspersoon) of aan een verkeerd adres, is de hernieuwingsaanvraag ongeldig en mag de verhuurder deze als onbestaande beschouwen. De verhuurder is zelfs niet verplicht de huurder te wijzen op zijn foutieve hernieuwingsaanvraag. Wel kan de huurder uiteraard steeds een nieuwe correcte hernieuwingsaanvraag doen zolang deze ook maar tijdig geschiedt.

Niettegenstaande een handelshuurovereenkomst niet voor onbepaalde duur gesloten kan worden, bestaat hierop één uitzondering. Er komt nl. een handelshuur van onbepaalde duur tot stand indien de huurder nalaat de huurhernieuwing aan te vragen of deze niet volgens de vereiste voorwaarden verricht, het pand na het einde van de huurovereenkomst toch verder blijft bezetten en de verhuurder zich hier niet tegen verzet. Dit is een stilzwijgende huurhernieuwing. Op deze overeenkomst is de handelshuurwet van toepassing. Hierbij kunnen huurder en verhuurder alsnog overeenkomen dat de huur hernieuwd wordt voor een periode van negen jaar die met terugwerkende kracht aansluit op het einde van de vorige huurperiode.

Let op! Dit is niet het geval indien de huurder zijn recht op huurhernieuwing uitgeput heeft. De stilzwijgende huurhernieuwing heeft als doel de gevolgen te milderen indien bovenvermelde vereisten niet nageleefd worden.

Wat met de huurprijs en andere modaliteiten?

De hernieuwde huurovereenkomst is een volledig nieuwe huurovereenkomst. De huurder en verhuurder mogen daarom onderling een vrije keuze maken over de huurprijs en andere modaliteiten. Indien partijen niet tot een gezamenlijk akkoord kunnen komen, zal de rechter uitspraak doen naar billijkheid. Dit houdt in dat de rechter zal oordelen welke huurprijs of andere modaliteiten hij redelijk acht, rekening houdend met een aantal objectieve factoren zoals o.a. de ligging, indeling van het pand, etc. De rechter bepaalt zo de “normale objectieve huurwaarde” op het moment van de hernieuwing. De huurprijs bij de hernieuwing kan dus hoger of lager uitdraaien dan de oorspronkelijke afgesproken huurprijs.

De termijn om de rechter te vatten is evenwel zeer kort. De verhuurder dient immers binnen de 3 maanden per aangetekende post of deurwaardersexploot te reageren op de hernieuwingsaanvraag van de huurder. Zoals reeds gezegd, kan de verhuurder gemotiveerd weigeren doch de verhuurder kan ook andere voorwaarden stellen of het aanbod van een derde meedelen. Als de huurder het niet eens is met deze andere voorwaarden, dient hij binnen de 30 dagen na ontvangst van het antwoord van de verhuurder, een procedure bij de vrederechter op te starten. Doet de huurder dit niet (tijdig), dan wordt hij geacht de voorwaarden van de verhuurder te hebben aanvaard en wordt de huurovereenkomst hernieuwd aan deze voorwaarden.

Wat na 3 hernieuwingen? De verhuurder heeft de touwtjes in handen…

In de meeste gevallen zullen de partijen een huurperiode van negen jaar afspreken en zal de huurovereenkomst dus een einde kennen na 36 jaar (3 hernieuwingen). Hoe gaat het dan verder?

Indien de huurder zijn drie huurhernieuwingsaanvragen heeft opgebruikt, is er geen mogelijkheid meer voor een vierde hernieuwing en zal de huurovereenkomst hoe dan ook eindigen. De verhuurder is vrij om te kiezen wat hij met het onroerend goed doet, aan wie hij het verhuurt en onder welke voorwaarden zonder dat hij hiervoor een vergoeding verschuldigd is aan de huurder.

Deze vrije keuze kan uiteraard ook inhouden dat de verhuurder toch verder verhuurt aan zijn oorspronkelijke huurder. Dergelijke uitzonderlijke extralegale vierde huurhernieuwing heeft volgens het Hof van Cassatie evenwel niet tot gevolg dat het recht op drie huurhernieuwingen herleeft, aangezien deze nieuwe huurovereenkomst toch beschouwd moet worden als een vierde hernieuwing niettegenstaande de Handelshuurwet slechts 3 hernieuwingsmogelijkheden voorziet. Dit principe werd meermaals bevestigd door het Hof van Cassatie. Partijen beschikken zo over een positie van contractuele vrijheid om bijvoorbeeld een kortere huurperiode overeen te komen of een huurperiode van meer dan negen jaar. 

Opgelet: wanneer de verhuurder passief, maar niet actief de huur verderzet en de huurder ook niet uitzet, is er sprake van een stilzwijgende verlenging na uitputting van de drie handelshuurhernieuwingsvragen. Deze huur wordt verdergezet van maand tot maand en beheerst door het gemene huurrecht. Er is dan geen sprake van een handelshuur van onbepaalde duur nu deze alleen tot stand kan komen indien de huurder van zijn recht op hernieuwing vervallen is. Na de derde hernieuwing heeft de huurder geen recht op een volgende hernieuwing meer zodat hij er ook niet van kan vervallen en er derhalve geen handelshuur van onbepaalde duur tot stand kan komen.

… of toch niet?

Uit het recente cassatiearrest van 15 maart 2021 blijkt dat de verhuurder na 3 huurhernieuwingen toch niet geheel vrij spel heeft. De betreffende zaak werd gekenmerkt door een bijzondere situatie waarbij de hoofdhuurder onderverhuurde aan een handelaar die een horecazaak uitbaatte. Uit de omstandigheden bleek dat de onderverhuurder weigerde na de drie hernieuwingen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, en de huurovereenkomst dus zogenaamd een vierde maal te hernieuwen, maar de voorkeur gaf aan een andere onderhuurder die minder betaalde doch voor dezelfde commerciële activiteit. Bovendien is de oorspronkelijke onderhuurder altijd een degelijke huurder geweest en zelfs bereid om een extra vergoeding te betalen voor een extra hernieuwing van de huurovereenkomst. Uit dit alles bleek volgens het Hof van Cassatie dat de intentie van de onderverhuurder erin bestond om zich het handelsfonds van de onderhuurder toe te eigenen waardoor hij zich schuldig maakte aan rechtsmisbruik. Het Hof veroordeelde de onderverhuurder dan ook tot het betalen van een schadevergoeding die begroot werd op de waarde van het handelsfonds.

Moraal van het verhaal: Als huurder kan je dus nog altijd recht hebben op een schadevergoeding indien de verhuurder na het verstrijken van de periode van de derde en laatste huurhernieuwing geen nieuwe huurovereenkomst of zogenaamde vierde hernieuwing wenst toe te staan én zich hierbij schuldig maakt aan rechtsmisbruik. Uiteraard is niet iedere verhuurder een schadevergoeding verplicht aan zijn huurder als de huurovereenkomst eindigt. Het is vereist dat de verhuurder een fout begaat en de huurder mag uiteraard niet zelf ernstig tekortgeschoten hebben.  Rechtsmisbruik wordt evenwel niet vaak weerhouden dus het zal eerder uitzonderlijk zijn dat de huurder toch aanspraak kan maken op een vergoeding bij het einde van de huurovereenkomst na 3 huurhernieuwingen.

Heeft u vragen over de handelshuurhernieuwing of uw (handels)huurovereenkomst in het algemeen? Neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Maarten Verboven en Ilse De Geyter