Huurwaarborg via bank- of verzekeringsinstelling verplichten? Pas op: dit mag u (niet) eisen van de huurder

Het is momenteel een hot topic in de actualiteit: Kan een huurder verplicht worden om de huurwaarborg op een specifieke wijze, bv. bij een private bank- of verzekeringsinstelling te stellen?

Dat lijkt misschien voor de hand liggend, maar ook de huurwaarborg is in het woninghuurrecht strikt geregeld met als basisregel dat het de huurder is die de keuze heeft op welke manier hij de waarborg stelt.

Lees hier wat (niet) mag, hoe u de huurwaarborg correct regelt en hoe u tijdrovende discussies en klachten voorkomt.

Even recapituleren: het concept huurwaarborg

In één van onze eerdere blogberichten hebben we het concept van de huurwaarborg voor de verschillende soorten huurovereenkomsten uitgebreid toegelicht.

Het doel van een huurwaarborg

De huurwaarborg dient als financiële zekerheid voor de verhuurder om te waarborgen dat de huurder zijn contractuele verplichtingen nakomt, voornamelijk zijn verplichting om het gehuurde goed bij het einde van de huurovereenkomst in oorspronkelijke staat – en dus zonder huurschade – terug te geven aan de verhuurder maar ook zijn betalingsverplichting.

De huurwaarborg is niet verplicht

Het stellen van een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht en zal dus alleen maar verplicht zijn als dit in de huurovereenkomst werd opgenomen. Als verhuurder doet u er dus goed aan om de verplichting tot het stellen van een huurwaarborg steeds in de huurovereenkomst op te nemen.

In geval van een woninghuurovereenkomst heeft u als verhuurder echter wel geen vrijgeleide. De huurwaarborg is in de woninghuurregelgeving namelijk strikt en dwingend geregeld.

Het maximale bedrag van de huurwaarborg is wettelijk vastgelegd

Het maximale bedrag van de huurwaarborg voor woninghuurovereenkomsten is wettelijk vastgelegd. Zo mag de huurwaarborg in het Vlaams Gewest maximaal 3 maanden huur bedragen.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het maximumbedrag afhankelijk van de vorm waarin de waarborg gesteld wordt (2 maanden huur ingeval van een geblokkeerde rekening en 3 maanden huur in geval van een bankwaarborg of waarborgstelling via het OCMW). In het Waals Gewest is het bedrag van de huurwaarborg beperkt tot maximaal 2 maanden huur.

Hoe kan de huurwaarborg gesteld worden?

Zowel in het Vlaams Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest als het Waals Gewest kan de huurwaarborgin één van de volgende vormen gesteld worden:

1. Contante storting op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling
   De waarborg wordt dan op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort. Het voordeel is dat de huurwaarborg dan onmiddellijk volledig gesteld is. De huurder moet het volledige bedrag van de huurwaarborg dan wel in één keer ter beschikking hebben.
2. Een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder of een bankwaarborg
   Bij een zakelijke zekerheidstelling (enkel mogelijk in het Vlaams Gewest), stelt de huurder de huurwaarborg door bij zijn bank of verzekeringsinstelling een zakelijke zekerheidstelling in de vorm van een obligatie of kapitalisatiebon aan te vragen.
   Bij een bankwaarborg (mogelijk in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest) waarborgt de bank de betaling van het bedrag van de huurwaarborg. De huurder betaalt, al dan niet in schijven, het bedrag van de bankwaarborg aan de bank.
3. Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling
   Het is dan het OCMW dat de bank zal verzoeken om een waarborg te stellen t.a.v. de verhuurder. Het OCMW fungeert dan als tussenpersoon tussen de huurder en de bank. Dergelijke waarborg is mogelijk in alle Gewesten.
4. Persoonlijke borgstelling als vierde mogelijkheid in het Vlaams Gewest
   In het Vlaams Gewest kan de huurwaarborg ook gesteld worden door een persoonlijke borgstelling door een andere (natuurlijke of rechts)persoon op voorwaarde dat de verhuurder hiermee akkoord gaat. De borgstelling geldt dan niet enkel voor de huurwaarborg maar voor alle verplichtingen die voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeien. De borgstelling blijft bovendien van kracht bij verlenging van de huurovereenkomst.
   Het is niet mogelijk om de persoonlijke borgstelling nog te combineren met één van de andere hiervoor opgesomde huurwaarborgvormen.
5. Huurwaarborg op de rekening van de verhuurder?
   Bij woninghuur kan de huurwaarborg enkel door één van de hiervoor opgesomde vormen gesteld worden. Het gebeurt echter dat de huurder de huurwaarborg toch rechtstreeks aan de verhuurder betaalt of op diens rekening stort. Dat is geen geldige huurwaarborg.
   In dat geval is de verhuurder verplicht om het van de huurder ontvangen bedrag zelf op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te stellen. Doet de verhuurder dit niet dan is hij verplicht om aan de huurder rente te betalen. De huurder heeft zelfs het recht om aan de verhuurder te melden dat de aan de verhuurder betaalde gelden beschouwd worden als betaalde huurgelden. Uiteraard moet de huurder dan wel alsnog zelf het bedrag van de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening zetten.

Kan de huurder verplicht worden tot één van de huurwaarborgvormen?

In welke vorm de huurwaarborg wordt gesteld, is een keuze die enkel en alleen aan de huurder toekomt. Het is dus de huurder die kiest in welke vorm hij de huurwaarborg stelt.

Als verhuurder kan u de huurder niet verplichten om de huurwaarborg in een bepaalde vorm te stellen maar het is natuurlijk wel toegelaten om als verhuurder aan de huurder aan te geven een voorkeur voor een bepaalde huurwaarborgvorm te hebben.

U doet er als verhuurder dan ook goed aan om ervoor te zorgen dat de bepalingen van de huurovereenkomst hiermee in overeenstemming zijn om nutteloze discussies of klachten wegens oneerlijke praktijken of discriminerende selectiecriteria te vermijden.

Vrijgave van de huurwaarborg

Als bij het einde van de huur vastgesteld wordt dat de huurder het gehuurde goed zonder huurschade heeft verlaten en al zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan, moet de huurwaarborg terug in het voordeel van de huurder worden vrijgegeven.

Heeft de huurder zijn betalingsverplichtingen niet voldaan of is er huurschade dan komt de huurwaarborg (volledig of gedeeltelijk) toe aan de verhuurder.
De huurwaarborg kan niet zomaar door één van de partijen vrijgegeven worden. De vrijgave van de huurwaarborg is alleen maar mogelijk als zowel de huurder als de verhuurder akkoord zijn met de vrijgave (volledig of gedeeltelijk aan de ene of andere partij) of als een rechtbank de vrijgave bevolen heeft.

Als de huurder en de verhuurder akkoord zijn met de vrijgave of de rechtbank heeft de vrijgave bevolen, zal de huurwaarborg op voorlegging van het akkoord of bevel van de rechtbank in principe vlot en snel vrijgegeven worden. U doet er dus goed aan om bij het einde van de huur ook een huurvrijgavedocument op te stellen en te (laten) handtekenen.

Intresten die de huurwaarborg heeft opgebracht, komen toe aan diegene aan wie de waarborg wordt vrijgegeven. Wordt de waarborg gedeeltelijk vrijgegeven aan de verhuurder en gedeeltelijk aan de huurder, komen de intresten toe aan de huurder.

Praktische tip: werk aan het einde van de huur met een standaard “vrijgaveformulier” gekoppeld aan de uittredende plaatsbeschrijving. Dat voorkomt maandenlange stilstand.

Conclusie: zo gaat u juridisch correct en praktisch snel te werk

 Toegelaten:

• in de huuradvertentie of de huurovereenkomst vermelden dat een huurwaarborg vereist is;
• de toegelaten huurwaarborgvormen opsommen;
• een voorkeur suggereren;
• aan de huurder het bewijs van huurwaarborgstelling vragen vooraleer de sleutels te overhandigen.

 Niet toegelaten:

• een specifieke huurwaarborgvorm eisen of verplichten;
• een huurder uitsluiten omdat hij de huurwaarborg niet wil stellen in een specifieke vorm;
• de huurwaarborg zelf ontvangen zonder deze op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te zetten.

Om tijdrovende discussies te vermijden maar ook klachten, is het dus aangeraden om op correcte wijze de huurwaarborg te vragen en de huurovereenkomst hiermee in overeenstemming te brengen. Heeft u hierbij hulp nodig of heeft u vragen over de huurwaarborg, neem dan zeker contact op met één van onze specialisten huurrecht.

Maarten Verboven en Ilse De Geyter