5 november 2025
(Ver)huren in strijd met de bestemming? Dat kan je duur komen te staan.
Of je nu verhuurt of huurt, het lijkt vanzelfsprekend dat je zelf bepaalt waarvoor een pand gebruikt wordt. Toch schuilt daar een groot risico in: als het contractueel bepaalde gebruik of het werkelijke gebruik niet overeenstemt met de vergunde functie, kan de huurovereenkomst zelfs nietig zijn met mogelijk zware gevolgen voor beide partijen.
Een recente uitspraak van de rechtbank van Oost-Vlaanderen, afdeling Gent toont dat nog maar eens aan.
Hoe dit nu juist zit, lees je in dit blogbericht.
De feiten kort samengevat
Een internationaal marketingbureau huurde een pand in Gent en gebruikte dit als vergader- en opleidingsruimte voor haar medewerkers om o.a. motivatiespeeches te organiseren en evaluatiesessies. De buren – bewoners van het aanpalende pand – klaagden over aanhoudende lawaaihinder, ook ’s avonds en in het weekend. Verschillende pogingen van de buren om de overlast te doen ophouden brachten evenwel geen soelaas. De buren sleepten dan ook zowel de eigenaar-verhuurder als het marketingbureau, de huurder, voor de rechtbank.
De juridische analyse en beoordeling door de rechtbank:
Niet alleen de nietigheid van de huurovereenkomst wegens strijdigheid met de openbare orde…
De rechtbank stelt vast dat het doel waarmee het pand door de verhuurder verhuurd werd en door de huurder gehuurd werd, bestaat in het gebruik als kantoren. Echter blijkt het pand vroeger altijd een woonhuis te zijn geweest welke functie in het verleden gewijzigd werd van de functie ‘wonen’ naar de functie ‘kantoren’ maar zonder dat hiervoor de vereiste stedenbouwkundige vergunningen werden aangevraagd.
Daarnaast blijkt het pand ook gelegen te zijn binnen een BPA (Bijzonder Plan van Aanleg) volgens hetwelk het pand gelegen is in een zone bestemd voor woningen en tuinen zodat ook dit BPA geschonden wordt.
Opdat een overeenkomst, zo ook een huurovereenkomst, geldig tot stand komt, is onder andere vereist dat de huurovereenkomst een geoorloofd voorwerp heeft (artikel 5.27, 3° BW). De rechtbank oordeelde dat de huurovereenkomst een ongeoorloofd voorwerp had. Dat betekent dat de overeenkomst iets oplegde wat wettelijk verboden is, in dit geval het verhuren en gebruiken van een woonhuis als kantoor, in strijd met de vergunde functie en het BPA. De huurovereenkomst verplichtte partijen tot ongeoorloofde prestaties, nl. prestaties die een toestand doen ontstaan of in stand houden die in strijd is met de openbare orde.
Omdat het pand uitsluitend verhuurd en gebruikt werd als kantoor, in strijd met de vergunde functie en het BPA, welke beiden de openbare orde raken, besloot de rechtbank dat de overeenkomst absoluut nietig was (artikelen 5.57 en 5.58 BW).
De concrete gevolgen van de “nietigheid” worden in één van onze eerdere blogberichten uitvoerig toegelicht maar in principe leidt de nietigheid ertoe dat de overeenkomst geacht wordt nooit bestaan te hebben.
Het gevolg van de “absolute” nietigheid is dat niet enkel de beschermde partij (zoals bij een relatieve nietigheid) zich op de nietigheid kan beroepen maar iedere belanghebbende, zoals in dit geval ook de buren.
Maar ook de buitencontractuele aansprakelijkheid van zowel de verhuurder als de huurder t.o.v. de buren.
De nietigheid van de huurovereenkomst heeft natuurlijk alleen gevolgen tussen de contractspartijen maar de buren vorderen ook de stopzetting van het gebruik van het pand als kantoor en een schadevergoeding voor de door hen geleden overlast. Daarvoor baseerden zij zich op de buitencontractuele aansprakelijkheid van de verhuurder en huurder (het toenmalige artikel 1382 oud BW en thans verankerd in artikelen 6.5 en 6.6 BW).
De rechtbank volgde de buren en stelt vast dat de verhuurder en huurder door het pand te verhuren en te gebruiken als kantoren in strijd met de geldende regels van ruimtelijke ordening en stedenbouw een buitencontractuele fout (en overigens ook een stedenbouwkundig misdrijf) begaan. Bovendien begingen zij, en vooral de huurder door zich schuldig te maken aan een overtreding van het Politiereglement met betrekking tot de openbare rust en veiligheid van de Stad, nl. het veroorzaken van nachtlawaai, welke overtreding volgens de rechtbank strafbaar is gesteld in het Strafwetboek.
Aangezien de schending van eender welke wettelijke regel immers per definitie een fout uitmaakt werd de buitencontractuele aansprakelijkheid van de verhuurder en huurder ten aanzien van de buren, die geen contractpartij zijn bij de huurovereenkomst, door de rechtbank weerhouden.
Niet alleen werd de vordering van de buren tot stopzetting van de hinderlijke activiteiten ingewilligd, daarnaast werd ook de vordering tot betaling van een geldelijke schadevergoeding toegekend.
Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?
Wat kunnen we hieruit leren? Deze uitspraak is een duidelijke waarschuwing voor zowel verhuurders als huurders. Hieronder zetten we de belangrijkste aandachtspunten op een rij.
Waarop moet de verhuurder letten?
Als verhuurder is het dus belangrijk om ervoor te zorgen dat de bestemming waarvoor het pand gebruikt mag worden door de huurder en die vermeld wordt in de huurovereenkomst, overeenstemt met de functie waarvoor het pand effectief vergund is.
Verhuur je als verhuurder een pand met bv. als vergunde functie wonen om gebruikt te worden door de huurder als kantoor, zoals in de hiervoor beschreven casus, dan loop je niet alleen het risico buitencontractueel aansprakelijk te zijn t.a.v. derden maar ook dat de huurder je aansprakelijk houdt wegens schending van de leveringsverplichting (artikel 1719 oud BW).
Waarop moet je als huurder letten?
Ook als huurder is het belangrijk dat je nagaat of het pand dat je gaat huren wel effectief gebruikt mag worden voor het gebruik waartoe het in de huurovereenkomst bestemd werd.
Natuurlijk moet je als huurder er ook voor zorgen dat je het pand gebruikt conform de vergunde functie en contractueel bepaalde bestemming. Bij gebreke daaraan kan de verhuurder jou contractueel aansprakelijk houden en kunnen derden jou op grond van een eventuele buitencontractuele fout aanspreken.
Conclusie
Sta je op het punt om een huurcontract op te stellen of te ondertekenen? Controleer dan altijd de vergunde functie van het pand. Zo vermijd je dat je onbewust in strijd met de regels handelt en later geconfronteerd wordt met de nietigheid van de overeenkomst en/of schadevergoedingseisen.
Onze specialist advocaten huurrecht en experten omgevingsrecht helpen je graag om jouw huurcontract juridisch sluitend te maken.
Disclaimer
De informatie op deze website en in onze publicaties is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt geen juridisch advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Voor advies aangepast aan uw specifieke situatie, raden wij aan om contact op te nemen met een advocaat.
