De juridische kwalificatie en gevolgen van investeringen in andermans onroerend goed

Het is een gangbare praktijk dat partners en familieleden zorgen voor financiële steun bij de aanbouw of verbouwing van een onroerend goed van een persoon die ze liefhebben. Echter worden duidelijke juridische afspraken regelmatig over het hoofd gezien binnen een familiale sfeer, gelet op de vertrouwensband die speelt. Het belang van voorafgaande schriftelijke afspraken is nochtans cruciaal van aard. Financiële zaken leiden namelijk maar al te vaak tot discussies. Bij gebrek aan een regeling tussen partijen valt men terug op het gemeen recht om het conflict te beslechten en dat ligt mogelijks niet in lijn met de initiële bedoelingen van de betrokken partijen.

Deze bijdrage bespreekt drie kernaspecten over dit onderwerp, met name (i) de kwalificatie van financiële bijdragen, (ii) het principe van onroerende natrekking en (iii) de mogelijke rol van ongerechtvaardigde verrijking.

1. Kwalificatie van financiële bijdragen: schenking of lening?

Wanneer investeringen worden gedaan in een onroerend goed dat toebehoort aan een ander, rijst de vraag hoe deze juridisch moeten worden gekwalificeerd en welke rechten daaruit voortvloeien. Dit vraagstuk bevindt zich op de kruising tussen het familiaal vermogensrecht, het goederenrecht en het algemeen verbintenissenrecht.

De juridische aard van een vermogensoverdracht is essentieel voor de verdere beoordeling van de rechten en verplichtingen tussen partijen.

Een lening veronderstelt een terugbetalingsverplichting in hoofde van de lener aan de uitlener, die moet kunnen worden aangetoond. Bij gebrek aan een schriftelijke leningsovereenkomst of andere objectieve elementen die wijzen op een terugbetalingsintentie, wordt het bestaan van een lening moeilijk bewijsbaar. De rechtspraak beoordeelt het bestaan van een lening in de familiale sfeer bovendien zeer streng.

Een schenking daarentegen vereist een animus donandi, zijnde de wil om een definitieve vermogensverschuiving tot stand te brengen. Deze intentie kan blijken uit een schenkingsakte, maar ook uit de feitelijke context, de relatie tussen partijen en de concrete omstandigheden waarin de overdracht plaatsvindt. Het loutere feit dat na de totstandkoming van een schenking de oorzaak ervan verdwijnt, tast de geldigheid en het bestaan van de schenking niet aan. Met andere woorden betekent het bijvoorbeeld niet dat de geïnvesteerde gelden in het onroerend goed van een ex-partner automatisch zullen moeten worden terugbetaald, gelet op de relatiebreuk.

De bewijslast van de kwalificatie als schenking, dan wel als lening rust in principe op degene die zich erop beroept. Het hoeft geen betoog dat dit in de praktijk vaak leidt tot discussies wanneer partijen hun oorspronkelijke intenties niet formeel hebben vastgelegd.

2. Onroerende natrekking als uitgangspunt van eigendom

De volgende vraag die zich stelt, is of de persoon die investeert in een gebouw op andermans grond, de (gedeeltelijke) eigendom verwerft van dat gebouw.

Het Belgische goederenrecht vertrekt daarbij van het principe van de onroerende natrekking dat stelt dat alles wat duurzaam met de grond is verenigd, toebehoort aan de eigenaar van de grond.

Dit principe heeft een verregaande impact. Wie investeert in een gebouw op andermans grond, verwerft in beginsel geen eigendomsrecht op dat gebouw, ongeacht de omvang van de financiële bijdrage.

Afwijkingen op dit principe zijn mogelijk, maar vereisen contractuele afspraken tussen partijen, zoals bijvoorbeeld een recht van opstal of een vruchtgebruik ten aanzien van de persoon die constructies optrekt op andermans grond of daarin investeert.

Bij gebrek daaraan blijft de grondeigenaar exclusief eigenaar van de constructies, met alle daaraan verbonden beschikkingsbevoegdheden.

3. Ongerechtvaardigde verrijking als correctiemechanisme

Wanneer een partij investeert zonder eigendomsrechten te verwerven, kan eventueel een beroep worden gedaan op de leer van de ongerechtvaardigde verrijking (art. 5.135 BW) bij wijze van correctiemechanisme.

Deze vordering is echter subsidiair en onderworpen aan strikte, cumulatieve voorwaarden:

• Een verrijking in het vermogen van de ene partij;
• Een corresponderende verarming in het vermogen van een andere partij;
• Een causaal verband tussen beide;
• Het ontbreken van een juridische oorzaak.

Vooral dit laatste element is cruciaal. Indien de vermogensverschuiving kan worden verklaard door een geldige rechtsgrond – zoals een schenking – is een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking uitgesloten. Indien men handelde uit vrije wil of niet belangeloos, dan faalt een vordering op grond van verrijking zonder oorzaak evenzeer.

Daarnaast wordt de omvang van een eventuele vergoeding begrensd. Zij kan nooit hoger zijn dan het laagste bedrag van de verrijking en de verarming (art. 5.137 BW). Dit verhindert dat investeringen automatisch integraal kunnen worden gerecupereerd.

Uit het bovenstaande volgt dat het eigendomsrecht een ruime bescherming kent via o.a. de onroerende natrekking, terwijl correctiemechanismen slechts beperkt tussenkomen.

Dit onderstreept het belang van voorafgaande schriftelijke afspraken bij investeringen in andermans onroerend goed die de intenties, de rechten en de verplichtingen van alle betrokken partijen duidelijk beschrijven. Zonder duidelijke afspraken riskeren partijen geconfronteerd te worden met een uitkomst die niet strookt met hun verwachtingen.

Wil u hierover graag meer weten, contacteer dan één van onze advocaten bouwrecht en vastgoedrecht.