2 april 2025
Deelverenigingen binnen het appartementsrecht: wat is het en hoe gaat het in zijn werk?
Het is de laatste jaren een tendens om vaak grotere mede-eigendommen te gaan creëren die bestaan uit verschillende gebouwen op eenzelfde perceel. Steeds vaker zijn gebouwen ook onderverdeeld in een combinatie van bijvoorbeeld commerciële ruimtes, appartementen en een ondergrondse parkeergarage en/of heeft één en hetzelfde gebouw zelfs verschillende ingangen gelet op de omvang ervan.
Dit heeft tot gevolg dat wanneer er een specifiek probleem rijst binnen één van die appartementsgebouwen binnen het meervoudig gebouwencomplex of louter in een onderdeel van het appartementsgebouw zoals bijvoorbeeld de ondergrondse parkeergarage, het zo kan zijn dat de mede-eigenaars uit de andere appartementsgebouwen of bepaalde mede-eigenaars binnen het gebouw daar eigenlijk weinig tot niets mee te zien hebben en zich daar niet over hoeven/willen uitspreken.
Om beslissingen op een algemene vergadering in zo’n geval toch enigszins efficiënt te kunnen laten verlopen is het zinvoller dat enkel diegenen meestemmen die er effectief belang bij hebben om hun stem te laten gelden.
Om dat mogelijk te maken laat de wet het onder bepaalde voorwaarden toe om zogenaamde ‘deelverenigingen’ op te richten binnen de ‘hoofdvereniging’, zijnde de overkoepelende vereniging van het gebouw(encomplex).
Aan welke voorwaarden dient dan voldaan te worden voor de oprichting van een deelvereniging?
Wel, de wet laat de oprichting van een deelvereniging toe wanneer er ofwel meerdere gebouwen binnen de mede-eigendom zijn ofwel wanneer er in het gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is voor de kavels van één of meer van die onderdelen (bvb: scheiding tussen de ondergrondse parkeergarage en het woongedeelte).
Cijfergewijs is het wel steeds vereist dat er binnen het gebouw of de groep van gebouwen sprake is van minstens 20 kavels. Men kijkt daarvoor niet alleen naar appartementen, maar ook naar garageplaatsen, commerciële ruimtes,.. De insteek daarvan is dat het oprichten van deelverenigingen binnen te kleine mede-eigendommen weinig meerwaarde biedt en vooral kosten/complexiteit met zich meebrengt voor zo’n kleinere mede-eigendom.
Waarin verschilt de deelvereniging van de hoofdvereniging?
Een deelvereniging functioneert in se op volledig dezelfde manier als een hoofdvereniging. Zij heeft evenzeer rechtspersoonlijkheid en kan dezelfde acties ondernemen zoals o.a. het aangaan van contracten, procedures opstarten,…
Het enige verschil tussen beide soorten vereniging zit hem in bevoegdheden: daar waar de hoofdvereniging beslissingen zal kunnen nemen over de algemeen gemeenschappelijke delen van het complex of het gebouw alsook over het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom, zal de deelvereniging zich dienen te beperken tot de particuliere gemeenschappelijke delen die zuiver aan het gebouw (in het geval van een complex) of een onderdeel van het gebouw zoals bijvoorbeeld de parking (in het geval van een gebouw) toebehoren.
Om dat heel concreet te kunnen nagaan wat tot de particuliere gemeenschappelijke delen dan wel tot de algemene gemeenschappelijke delen behoort, dient de basisakte er op nageslagen ten worden.
Een hoofdvereniging blijft dus wel steeds vereist. Het louter met deelverenigingen werken is uiteraard niet werkzaam omdat er steeds zaken zijn die uiteraard alle mede-eigenaars aanbelangen en waarover dus elke mede-eigenaar zijn/haar stem moet kunnen laten gelden.
Wanneer wordt een deelvereniging opgericht?
Doorgaans wordt samen met de oprichting van de hoofdvereniging ook de oprichting van de deelverenigingen in een basisakte opgenomen. Voor zover dit niet gebeurd is en de oprichting van één of meerdere deelverenigingen naderhand aangewezen blijkt te zijn, dient dit als agendapunt op de algemene vergadering geplaatst te worden. Het is in zo’n geval wenselijk om de andere mede-eigenaars voorafgaand te informeren omtrent uw motivering waarom het oprichten van één of meerdere deelverenigingen volgens u een meerwaarde zou zijn.
Er zou dan beslist kunnen worden om één of meerdere deelverenigingen op te richten en ten gevolge daarvan de basisakte te laten aanpassen. Het betreft in dat geval wel een ingrijpende wijziging in de bestaande toestand, zodat hiervoor in de wet wel een streng meerderheidsvereiste van 4/5de werd ingebouwd.
Wat is de implicatie op het kostenplaatje?
Het spreekt voor zich dat het werken via deelverenigingen wel met een prijskaartje komt. Naast de hoofdvereniging, dient uiteraard ook de deelvereniging een syndicus te hebben. Dit kan dezelfde syndicus zijn doch evengoed een andere syndicus, maar alleszins gaat dit gepaard met extra werk voor de syndicus. Zo zal er niet enkel een jaarlijkse algemene vergadering van de hoofdvereniging moeten plaatsvinden, maar ook van de deelvereniging en kan het bijvoorbeeld nodig zijn een extra boekhouding te voeren.
***
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten Bouwrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.
