12 juli 2024
Wat kan u als VME ondernemen tegen een mede-eigenaar die buitensporige overlast veroorzaakt?
Wat als u als Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) geconfronteerd wordt met een bewoner die voor ernstige overlast zorgt? De eerste vraag die zich stelt is de vraag of de bewuste bewoner een huurder dan wel een eigenaar betreft.
Indien het om een huurder gaat, kan de VME de mede-eigenaar die verhuurder is, verzoeken om de nodige stappen te zetten lastens zijn/haar huurder om de overlast te laten eindigen, desgevallend door de huurovereenkomst te ontbinden. De mede-eigenaar die verhuurder is, zal desgevallend een procedure lastens zijn huurder moeten starten.
Sterker zelfs, de VME kan ook zelf rechtstreeks een gerechtelijke procedure opstarten voor het geval dat de verhuurder blijft stilzitten.
Indien het echter om een mede-eigenaar zelf gaat die de overlast veroorzaakt, bevindt men zich echter in een lastiger parket. Het eigendomsrecht is en blijft toch een gegeven waar men als rechtbank niet graag aan raakt. Een eigenaar die dus bovenmatige hinder veroorzaakt, kan in principe niet zomaar uit zijn eigendom gezet worden, hetgeen werd bevestigd in artikel 3.101 Nieuw Burgerlijk Wetboek.
Wanneer een VME dus vorderde dat een bepaalde mede-eigenaar een verbod opgelegd zou worden om het appartement nog langer te bewonen en te betreden, gebeurde dat doorgaans nooit, zelfs niet wanneer er voldoende bewijs van overlast voorlag door middel van bijvoorbeeld een proces-verbaal van een gerechtsdeurwaarder of van de politie.
Doorgaans trachten vrederechters dan een bemiddelaar aan te stellen of legden zij bijvoorbeeld een dwangsom/boete op omdat de statuten of het reglement van interne orde (RIO) overtreden werden. In het RIO kan een boetesysteem opgenomen worden dat van toepassing is als het reglement overtreden wordt. Daarbij kan aan bepaalde overtredingen van het reglement een boete worden gekoppeld, weliswaar op voorwaarde dat nauwkeurig wordt aangegeven wanneer de boete toepassing vindt. Bovendien moet de boete redelijk en niet overdreven zijn. Er kan ook aan de vrederechter gevraagd worden de ter discussie staande handelswijze van de huurder of mede-eigenaar te verbieden en eventueel aan dit verbod ook een dwangsom te koppelen. Werd er door het niet-naleven van het RIO ook schade veroorzaakt aan de vereniging van mede-eigenaars, dan kan meteen ook een schadevergoeding worden gevorderd.
Recent kwam hier echter toch eens verandering in toen de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Turnhout middels vonnis van 02.10.2023 als beroepsrechter besloot om het eigendomsrecht toch te gaan beperken omdat de hinder dermate erg was. De beroepsrechter meende daarom dat het ging om ernstige burenhinder (artikel 3.101 BW) die het evenwicht tussen de naburen verbrak waardoor de rechtbank meende dit evenwicht te moeten herstellen door gepaste maatregelen te nemen. De beroepsrechter meende dat een verbod om het appartement te betrekken de enige gepaste maatregel betrof.
Het betreft een maatregel die zijn doel niet mist, de overlast wordt op die manier inderdaad een halt toegeroepen, doch die het eigendomsrecht niet volledig ontneemt/uitholt nu de bewuste mede-eigenaar wel nog de mogelijkheid heeft om zijn pand te verhuren. Op deze manier kwam de vrederechter met een daadkrachtige oplossing voor de andere mede-eigenaars zonder het eigendomsrecht van de overlast veroorzakende mede-eigenaar volledig af te nemen hetgeen onwettig zou zijn, doch door het te beperken.
***
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.
