15 september 2025
De delicate balans tussen de informatieplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper
Bij de verkoop van een onroerend goed spelen twee fundamentele verplichtingen een cruciale rol: de informatieplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Deze twee plichten vormen samen de kern van een evenwichtige vastgoedtransactie. Maar hoe ver reiken deze verplichtingen? Hoe worden ze door de Belgische wetgeving en rechtspraak ingevuld? En wat is de rol van de vastgoedmakelaar hierin? U leest het hier.
De informatieplicht van de verkoper
De verkoper is wettelijk verplicht om de koper correct en volledig te informeren over alle relevante aspecten van het onroerend goed. Deze informatieplicht vloeit voort uit het algemene rechtsbeginsel van goede trouw en wordt verder uitgewerkt in diverse regelgeving.
Concreet betekent dit dat de verkoper geen essentiële informatie mag verzwijgen en verplicht is om de koper in te lichten over (niet-limitatief):
- Juridische aspecten: hypotheken, erfdienstbaarheden, lopende huurcontracten en mogelijke beperkingen zoals voorkooprechten.
- Fysieke gebreken: structurele problemen, vochtproblemen of verborgen gebreken waarvan de verkoper op de hoogte is.
- Stedenbouwkundige aspecten: informatie over de stedenbouwkundige bestemming, vergunningen, lopende regularisatieprocedures en eventuele bouwovertredingen.
- Energieprestaties: de energiescore en eventuele verplichtingen die daaruit voortvloeien;
- De eventuele aanwezigheid van asbest
- …
Deze informatieplicht wordt in België ondersteund door tal van wettelijke bepalingen, waaronder het Vlaams Woninghuurdecreet, het Bodemdecreet, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de federale wetgeving inzake koop-verkoop. Artikel 1641 van het oud Burgerlijk Wetboek voorziet in de vrijwaringsplicht van de verkoper voor verborgen gebreken, indien de koper kan aantonen dat de verkoper op de hoogte was van deze gebreken.
De verkoper is verplicht om alle hem bekende gebreken te melden, zelfs als de koper geen specifieke vragen stelt. Dit betekent dat een verkoper die opzettelijk informatie verzwijgt, aansprakelijk kan worden gesteld wat kan leiden tot de nietigheid van de overeenkomst of een schadevergoeding.
De onderzoeksplicht van de koper
Tegenover de informatieplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. Dit betekent dat de koper geacht wordt een redelijke inspanning te leveren om zich te informeren over het goed dat hij wenst te kopen.
Rechtspraak en rechtsleer benadrukken dat de koper niet blind mag vertrouwen op de informatie van de verkoper, maar zelf ook actief onderzoek moet voeren. Dit kan onder meer door:
- Het grondig bezichtigen van het goed, eventueel met een architect of bouwkundig expert.
- Het opvragen en raadplegen van stedenbouwkundige inlichtingen. Weet dat je een bezoek kunt brengen aan de gemeente om dergelijke informatie omtrent het pand op te vragen.
- Het controleren van het energieprestatiecertificaat, bodemattest en keuringsattesten.
- Het navragen van omgevingsfactoren zoals nabije projecten of erfpachten.
De mate waarin de koper een diepgaand onderzoek moet voeren, hangt af van zijn eigen expertise en de omstandigheden van de verkoop. Een professionele koper, zoals een projectontwikkelaar, wordt in de rechtspraak geacht een grotere onderzoeksplicht te hebben dan een particuliere koper. De professionele koper wordt aldus strenger beoordeeld dan een doorsnee particulier.
De onderzoekspicht impliceert dat een verkoper niet zonder meer aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken die duidelijk zichtbaar waren of waarvoor de koper een redelijk onderzoek had kunnen voeren.
Hoe verhouden beide plichten zich tot elkaar?
De kern van de verhouding tussen deze twee plichten ligt in de vraag: hoever gaat de verantwoordelijkheid van de verkoper en hoever moet de koper zelf zoeken naar informatie? De rechtspraak en rechtsleer benadrukt dat deze plichten complementair zijn. De verkoper kan niet eenvoudigweg stellen dat de koper “maar beter had moeten opletten” als er informatie verzwegen werd. Omgekeerd kan een koper zich niet beroepen op een gebrek aan informatie als hij duidelijk naliet om zelf onderzoek te doen.
In de praktijk wordt het spanningsveld tussen beide verplichtingen vaak beslecht op basis van concrete feiten en omstandigheden: de mate van deskundigheid van de koper, de duidelijkheid van het gebrek, de gevoerde communicatie tussen partijen, edm. spelen hierin een cruciale rol.
De rol van de vastgoedmakelaar
De vastgoedmakelaar speelt een bemiddelende rol tussen koper en verkoper en heeft eveneens een belangrijke informatieplicht.
De vastgoedmakelaar dient onder meer de nodige attesten en documenten te verzamelen (EPC, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, enz.). Daarnaast dient hij erop toe te zien dat er geen misleidende publiciteit wordt gevoerd.
Wanneer een vastgoedmakelaar tekortschiet in deze verplichtingen, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor schade die hieruit voortvloeit.
Conclusie
De informatieplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper zijn twee wederzijdse verplichtingen die samen zorgen voor een transparante vastgoedtransactie. Waar de verkoper verplicht is om alle relevante informatie te verstrekken, moet de koper ook zelf zijn onderzoek doen. Rechtspraak en wetgeving leggen de lat voor beide partijen hoog. Een goed geïnformeerde koper en een transparante verkoper resulteren in een succesvolle vastgoedoverdracht.
Heeft u vragen? Neem dan zeker contact op met onze expert advocaten vastgoedbemiddeling zodat wij u op maat kunnen adviseren.
