Online vastgoed verkopen: de addertjes onder het gras

Enkele jaren na de opmars van de digitalisering van de vastgoedmarkt, zijn online platforms zoals Immoweb niet meer weg te denken uit de vastgoedpraktijk. Verkopen of verhuren, het kan allemaal online. Door de COVID19-maatregelen die gisteren verlengd werden zal het belang van online kopen en verkopen nog toenemen. Verkopers en vastgoedmakelaars zullen nog meer van op afstand vastgoed aanbieden en onderhandelen. Daarbij mag men verschillende belangrijke aspecten niet uit het oog verliezen. Forum Advocaten zette één en ander op een rij.

1.     Verzamel de nodige informatie en neem deze op in de vastgoedadvertentie

De verkoop van vastgoed is hoe langer hoe meer een formeel proces geworden waarbij de kandidaat-koper vooraf geïnformeerd dient te worden over verschillende aspecten van het te koop gestelde vastgoed, zoals:

• Het energieprestatiecertificaat (EPC) dat verplicht is bij de verkoop van vastgoed in het Vlaams en Brussels Gewest. Voornoemd certificaat informeert de koper over de energetische kwaliteit van het gebouw. Dit document kan enkel door een erkend energiedeskundige worden opgemaakt en is in principe 10 jaar geldig. Voor nieuwbouwwoningen waarvoor de bouwaanvraag werd ingediend na 1 januari 2006 moet er een EPB-berekening worden opgesteld. Bij de EPB-berekening wordt er een "energiecertificaat bij bouw" opgemaakt en is het dus niet nodig om nog een extra EPC te laten opmaken. Een belangrijk aandachtspunt is dat het EPC zeker vermeld dient te worden bij publiciteit van de woning, bijvoorbeeld op Immoweb.
• Het postinterventiedossier (PID) dat technische gegevens bevat omtrent (bouw)werken die door de jaren heen aan de woning in kwestie werden uitgevoerd. Dit document is enkel vereist indien er (bouw)werken werden uitgevoerd na 1 mei 2001.
• Kadastrale perceelgegevens die via een kadastraal uittreksel dienen aangevraagd te worden bij het Kadaster. Dat uittreksel bestaat uit een kadastraal perceelplan en informatie over de eigendom zelf. Wat je in het uittreksel moet terugvinden zijn dus het perceelnummer, de eigenaar en aard van het pand, de oppervlakte en het kadastraal inkomen.
• Een stedenbouwkundig uittreksel dat nodig is om de meest recente stedenbouwkundige informatie van het pand kenbaar te maken aan de (potentiële) koper. Deze informatie betreft vergunningen, eventuele bouwovertredingen, mogelijke voorkooprechten van andere partijen en verkavelingsvoorschriften. Voornoemde informatie kan aangevraagd worden bij de gemeente, via een uittreksel uit het vergunningen -en plannenregister.
• Informatie of het pand of de grond zich in een afgebakend overstromingsgebied, dan wel een afgebakende oeverzone bevindt. Ook als het om overstromingsgevoelig gebied gaat, zal je dit moeten melden. Deze informatie is gemakkelijk op te vragen via het Geoloket Watertoets.
• Het bodemattest dat opgevraagd kan worden bij OVAM. Dit document geeft weer of er relevante gegevens beschikbaar zijn over de bodemkwaliteit, in geval van opname in het grondeninformatieregister (GIR).
• Een controleverslag met betrekking tot de keuring van de elektrische installatie. Dergelijke  keuring dient uitgevoerd te worden door een erkend keuringsorganisme. Deze verplichting is enkel vereist bij panden waarvan de elektrische installatie ouder is dan 1 oktober 1981.
• Informatie over de aanwezigheid van een stookolietank. Wordt de te koop aangeboden woning verwarmd met mazout, dan dient de stookolietank in overeenstemming met de wettelijke bepalingen te zijn, om bodemverontreiniging te beletten. Na controle van de tank wordt er een certificaat afgeleverd dat bij verkoop van de woning verplicht moet worden voorgelegd.
• Informatie over de erfgoedwaarde die sinds 1 januari 2015 verplicht is. Bij de verkoop van een woning zal men moeten aangeven of het pand beschermd is en of het voorkomt op een inventaris van onroerend goed.

Bepaalde informatie dient in de vastgoedadvertentie te worden opgenomen op straffe van boetes.  Maar ook kan het ontbreken van informatie aanleiding geven tot het inroepen van nietigheid van het uitgebrachte bod en van de eventueel tot stand gekomen overeenkomst.   Om hierover discussies te vermijden kan je best in de aanvangsfase zoveel mogelijk informatie aan de koper meedelen, zeker nu alles van op afstand dient te gebeuren. 

Omdat plaatsbezoeken momenteel niet of zeer moeilijk te organiseren zijn kan men best zoveel als mogelijk foto’s of zelfs video’s toevoegen in de advertentie, evenals plannen, zodat de koper zich een goed beeld kan vormen van de woning.

2.     Ben ik gebonden aan mijn vraagprijs?

Ben je als verkoper gebonden wanneer iemand een bod uitbrengt aan de vraagprijs? Neen. Een advertentie met een vraagprijs betreft een loutere oproep tot het uitbrengen van biedingen of het aangaan van onderhandelingen. Je bent als verkoper dus niet gebonden wanneer iemand een bod uitbrengt aan de vraagprijs. De verkoop zal pas definitief kunnen ontstaan wanneer de verkoper zijn expliciete goedkeuring aan het bod van de kandidaat-koper geeft.

Wanneer er echter wordt overgegaan tot onderhandelen, zal je voorzichtigheid aan de dag moeten leggen. Indien je als verkoper een concreet tegenvoorstel doet aan de kandidaat-koper, zal voornoemd tegenbod je als verkoper wél meteen binden.

3.     Ik wil meerdere kandidaten laten opbieden.  Kan dit?

Een openbare verkoop, online of niet, dient immers volgens de wet steeds door een notaris georganiseerd te worden.

Zo preciseerde het Hof van Cassatie reeds in een arrest van 9 juni 2016 dat het openbaar verkopen van vastgoed onder het monopolie van de notaris valt, zelfs wanneer het publiek virtueel of elektronisch deelneemt aan de biedingen. In voornoemd arrest werd de verkoop van een onroerend goed nietig verklaard, aangezien de publieke verkoopwebsite in kwestie niet onder het beheer van een notaris stond.

Het is dus niet toegelaten om via een verkoopsite een systeem van een publieke veiling toe te passen zoals gebeurt op Ebay met een bepaalde deadline binnen dewelke de biedingen dienen ontvangen te worden en de toewijzing aan de hoogste bieder gebeurt, tenzij  uiteraard onder controle van een notaris.

De Federatie van het Notariaat lanceerde twee jaar geleden de website Biddit.be, die het mogelijk maakt om een openbare verkoop van onroerend goed te laten plaatsvinden via elektronische biedingen.

Wat indien je meerdere kandidaat-kopers hebt gevonden die interesse hebben in jouw vastgoed? Kan je hen vragen om op een bepaalde datum hun hoogste bod uit te brengen, zonder te vallen onder voormeld verbod om een openbare verkoop te organiseren?

Hierover bestaat veel onenigheid zodat hier geen eenduidig antwoord op gegeven kan worden. Een groep van enkele kandidaat-kopers die je zelf kiest gelijktijdig laten bieden, is ons inziens  mogelijk, aangezien er dan geen sprake meer is van het publieke karakter kenmerkend voor een openbare verkoop.

4.     Ik heb een bod aanvaard per mail.  Zijn wij nu gebonden?

Huidige crisistijd zorgt ervoor dat we meer en meer op mailverkeer worden aangewezen. Persoonlijke meetings kunnen niet worden georganiseerd en het per post rondsturen van een overeenkomst neemt veel kostbare tijd in beslag. De vraag of een e-mail waarin een bod wordt aanvaard de partijen bindt, is evenwel voor discussie vatbaar.

Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde op 19 december 2016 nog dat een e-mail geen enkele juridische bewijswaarde had inzake vastgoedverkoop, zelfs niet als begin van bewijs, dit onder verwijzing naar artikel 101 en 116 van het Bodemdecreet en artikel 16 en 17 van de Wet Elektronische Handel. De wetgever heeft hier aan verholpen door het aannemen de Digital Act II van 20 september 2018. Een verkoop van vastgoed kan nu wél via e-mail tot stand komen. Artikel XII.15 en XII.16 van het Wetboek van Economisch Recht werden in deze zin aangepast. Evenwel dient de e-mail een rechtsgeldige elektronische handtekening te bevatten, om op zich als bewijskrachtige overeenkomst gekwalificeerd te worden.

Indien partijen geen gebruik maken van een elektronische handtekening kan een e-mail waarin een bod wordt aanvaard dan ook als begin van schriftelijk bewijs van een overeenkomst worden beschouwd, waardoor een koopverkoop kan worden bewezen. Wel dient de koper dan alle relevante informatie te hebben ontvangen, zo niet kan hij nog ontsnappen door het ontbreken van bijvoorbeeld het bodemattest in te roepen. Het is dan ook aangewezen om de kandidaat-koper zijn bod te laten bevestigen in een document waarin de noodzakelijke informatie zoals de inhoud van het bodemattest of de stedenbouwkundige inlichtingen medegedeeld wordt.

Roxanne Verelst & Frederic Rosiers