relatiegericht-icon Relatiegerichte advocatuur
transparant-icon Transparante werkwijze
expert-icon Team van juridische experten
reactie-icon Reactie binnen 24u
resultaat-icon Resultaatgerichte aanpak

Bouw- en vastgoedrecht

Aanneming

Handelshuur: Is Corona nu overmacht? Een welles-nietesspelletje

Dec 16, 2020
Handelshuur: Is Corona nu overmacht? Een welles-nietesspelletje

Eerder, bij de aanvang van de Corona-pandemie schreven wij reeds een artikel met betrekking tot het lot van de verplichting tot betaling van de huurprijs in geval van verplichte sluiting van de handelszaak en de mogelijke gronden waarop de handelshuurder beroep zou kunnen doen. Er waren toen nog geen initiatieven vanwege de overheid en de rechtspraak terzake diende nog ontwikkeld te worden.

Aangezien ons rechtssysteem geen rechtsmiddel kent dat feilloos aansluit bij (de impact van) de Corona-crisis en de door de overheid opgelegde maatregelen, vierde de creativiteit van de huurders bij hun queeste om kwijtschelding van huurgelden, huurkortingen dan wel uitstel van betaling te verkrijgen hoogtij. Zij beriepen zich op verschillende burgerrechtelijke theorieën.

Ondertussen heeft zich na de eerste lockdown tevens een tweede lockdown voorgedaan waarin alle niet essentiële winkels de deuren opnieuw verplicht moesten sluiten en heeft de rechtspraak zich kunnen ontwikkelen. U zou denken dat de ontwikkelde rechtspraak de vraag of Corona al dan niet overmacht uitmaakt, zou uitklaren doch het tegendeel is waar: onduidelijkheid troef!

Het welles-nietesspelletje

Wat is overmacht ook al weer?

De overmachtsleer vervat in artikel 1148 Oud B.W. houdt in dat een partij bevrijd is van de nakoming van zijn verbintenis wanneer de uitvoering van zijn verbintenis onmogelijk geworden is door een onvoorzienbare wijziging van omstandigheden ontstaan onafhankelijk van de wil of fout van de schuldenaar en dit zonder aanleiding te geven tot schadevergoeding.

Cassatie oordeelde reeds dat van dergelijke onmogelijkheid geen sprake is wanneer de verbintenis alleen de betaling van een geldsom tot voorwerp heeft en dat het financieel onvermogen, ook al is zij het gevolg van externe omstandigheden die voor de schuldenaar overmacht uitmaken, niet tot gevolg heeft dat de schuldenaar van zijn betaalverbintenis bevrijd is.

Blijvende overmacht brengt de ontbinding van de wederkerige overeenkomst met zich mee terwijl tijdelijke overmacht de schorsing van de uitvoering van de wederkerige overeenkomst tot gevolg heeft waarbij de schuldenaar de uitvoering van zijn verbintenissen dient te hervatten zodra de overmachtssituatie een einde genomen heeft.

In het licht van huurovereenkomsten kan ook nog verwezen worden naar artikel 1722 Oud B.W. dat bepaalt dat de huur van rechtswege ontbonden is bij het geheel (feitelijk en/of juridisch) tenietgaan van het huurgoed en dat de huurder, indien het huurgoed gedeeltelijk (feitelijk en/of juridisch) teniet is gegaan tevens een vermindering van de huurprijs kan vorderen. Het dient onmogelijk te zijn om het genot van het huurgoed te verschaffen zodat de link met de overmachtsleer ineens duidelijk is.

Verschillende huurders hebben zich sinds de eerste lockdown van maart 2020 met wisselend succes beroepen op de overmachtsleer om de kwijtschelding van hun huurgelden, huurkortingen dan wel uitstel van betaling te bekomen.

Hoe redeneerden de aangezochte vrederechters dan?

Welles

In een vonnis van 28 mei 2020 van het vredegerecht van het 4e kanton van Brugge wijst de vrederechter er op dat het zich voordoen van epidemieën deel uitmaakt van de normale risico’s van het handelsverkeer en geen overmacht uitmaakt doch preciseert hij evenwel dat de huidige Corona-epidemie echter een pandemie is die aanleiding heeft gegeven tot uitermate uitzonderlijke maatregelen en dat het bovendien om een gevaarlijke pandemie gaat om te besluiten dat “een dergelijke absolute onvoorzienbare gebeurtenis bestaande uit een medisch luik, een Europese en een regeringsbeslissing wel degelijk een fait divers uitmaakt, en als overmacht dient te worden aanzien” (sic).

Hierbij benadrukt de vrederechter evenwel dat zulks niet betekent dat de huurder zomaar van al zijn verplichtingen ontheven is.

De vrederechter stelt tevens vast dat in deze omstandigheden de bestemming van het huurgoed niet kon worden gerealiseerd op de wijze die partijen voor ogen hadden bij het afsluiten van de overeenkomst en dat hij in feite vaststelt dat het huurgoed (overeenkomstig artikel 1722 Oud B.W.) gedeeltelijk teniet is gegaan zodat de rechtbank beslist de huurgelden voor de maanden april en mei 2020 te herleiden tot 25% van de huurprijs.

Opmerkelijk is dat de vrederechter zowel overmacht aanvaardt als het gedeeltelijk teniet gaan van het gehuurde goed zodat de verhuurder niet meer het volledige genot verschaft.

Ook het vredegerecht van het 1ste kanton van Schaarbeek aanvaardde in een vonnis van 22 juni 2020 zowel overmacht als het tijdelijk juridisch verlies van het huurgoed op grond van artikel 1722 Oud B.W. Deze vrederechter ging echter een stap verder en oordeelde dat de huurder hierdoor geheel niet gehouden kon zijn tot betaling van de huurprijs (voor het handelshuurgedeelte nu het gehuurde pand ook deels gebruikt werd voor bewoning) tijdens de periode van de lockdown.

In een vonnis van 13 juli 2020 oordeelde de vrederechter van het 2e kanton van Antwerpen dat dit “bij handelshuurovereenkomsten betekent […] dat, als handelszaken door de overheidsbeslissing tot een lockdown verplicht gesloten moeten worden en de verhuurder het rustig genot van die handelsruimten bijgevolg niet meer kan garanderen aan de huurder, de huurder tijdens de verplichte sluiting geen huur meer moet betalen”.

Ook de vrederechter van het 3e kanton van Brugge bevestigde in een vonnis van 17 juli 2020 dat het niet betwist kan worden dat de huidige Corona-pandemie een overmachtssituatie uitmaakt doch dat deze toestand wel niet van aard is om de verplichtingen van de huurder geheel kwijt te schelden en/of te herleiden noch op te schorten. Hierbij benadrukt de vrederechter dat artikel 1722 oud B.W. (en dus het tenietgaan van het huurgoed) ter zake niet geldt nu het gehuurde goed geleverd werd en er geen enkele fout, tekortkoming of nalatigheid aan de verhuurder te wijten is waardoor de huurder niet in staat geweest zou zijn om de handelszaak uit te baten (ook tijdens de lockdown).

Een opmerkelijke uitspraak is deze van het vredegerecht van het 2e kanton van Antwerpen. In een verstekvonnis van 3 september 2020 oordeelde deze namelijk dat “het bestaan van de coronavirusepidemie, de maatregelen die de overheid in België op dat vlak heeft genomen en de impact daarvan […] gegevens van algemene bekendheid [zijn]” en dat “gegevens van algemene bekendheid […] uit hun aard geacht [worden] tot het debat te behoren. Bijgevolg mag de rechter deze bij zijn beoordeling betrekken”.

Vervolgens oordeelde de vrederechter dat de verhuurder door de verplichte sluiting niet meer het rustig genot conform de overeengekomen bestemming kon verlenen hetgeen nochtans één van de hoofdverplichtingen van de verhuurder uitmaakt. De verplichte sluiting was volgens de vrederechter niet toerekenbaar aan de huurder en onvoorzienbaar bij de sluiting van de handelshuurovereenkomst zodat dit een vorm van (tijdelijke) overmacht uitmaakt zodat de huurder ook niet gehouden was de huurgelden tijdens de lockdown te betalen.

Deze uitspraak is zeer opmerkelijk nu de huurder niet kwam opdagen en er dus sprake was van verstek waarbij – behoudens hetgeen strijdig met de openbare orde – het gevraagde moet worden toegekend. De vrederechter heeft via een creatieve omweg evenwel in het voordeel van de versteklatende huurder geoordeeld dat deze geen huurgelden verschuldigd is tijdens de lockdown zodat de vordering van de verhuurder alleen gegrond werd verklaard voor wat betreft de huurgelden na de lockdown.

Het vredegerecht van Etterbeek stelde in een vonnis van 30 oktober 2020 dat de verhuurder het genot moet verschaffen overeenkomstig de contractueel voorziene bestemming waarbij wordt geredeneerd dat, aangezien het om een handelshuurovereenkomst ging, er derhalve contact met het publiek mogelijk moet kunnen zijn. Door de verplichte sluiting was dit contact met het publiek niet mogelijk zodat de verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van het rustig genot volgens de vrederechter niet meer voldeed ten gevolge waarvan de huurder zich op overmacht kon beroepen en derhalve bevrijd is van zijn betalingsverplichting.

Tot slot kan ook verwezen worden naar een vonnis van 2 juni 2020 van het vredegerecht van het 2e kanton van Namen – weliswaar inzake woninghuur – alwaar geoordeeld werd dat “la situation causée par la pandémie et imposée par les arrêtés royaux de pouvoirs spéciaux constituent incontestable un cas de force majeure” en dat “en présence de ce cas de force majeure, le contrat test suspendu: c’est l’hypothèse de la force majeure due à une impossibilité d’exécution temporaire.

Nietes

Het vredegerecht van Sint-Pieters-Woluwe oordeelde in een vonnis van 2 juli 2020 dat de huurder geen overmacht kan inroepen nu de door de overheid opgelegde maatregel tot verplichte sluiting niet de onmogelijkheid tot uitvoering van de betalingsverbintenis tot gevolg heeft, verwijzende naar de rechtspraak van Cassatie dat financieel onvermogen geen overmacht uitmaakt.

Om diezelfde redenen aanvaardde ook het vredegerecht van het 1ste kanton van Gent in een vonnis van 6 juli 2020 geen overmacht noch het (gedeeltelijk) tenietgaan van het huurgoed op grond van artikel 1722 Oud B.W. De vrederechter was van oordeel dat de huurder – een hamburgerketen - ondanks de door de overheid opgelegde maateregelen niet op een financieel onvermogen stuitte van die aard dat de huurder in de onmogelijkheid zou verkeren om zijn betalingsverplichtingen na te komen en het gehuurde goed kon bovendien gebruikt worden overeenkomstige de beoogde bestemming. De huurder kon immers een afhaal-dienstverlening organiseren. Finaal kent de vrederechter evenwel een uitstel van betaling toe nu de uitbating niet voluit kon gebeuren en de verhuurder ook gebaat is bij de vestiging van een populair bedrijf zoals de huurder in casu in haar pand.

In zijn vonnis van 10 juli 2020 aanvaardde de vrederechter van het 3e kanton van Antwerpen eveneens geen overmacht. De rechter kwam tot deze beslissing op basis van de Cassatierechtspraak stellende dat een financieel onvermogen geen overmacht inhoudt. Bovendien betekende de opgelegde sluiting niet dat de naleving van het huurcontract onmogelijk geworden is. De vrederechter hield er tevens rekening mee dat voor de huurder verschillende steunmaatregelen voorzien werden doch dat voor verhuurders die hun huurgelden niet ontvangen geen dergelijke steunmaatregelen voorzien werden zodat de kwijtschelding van huur tijdens de lockdown onevenredig zou zijn.

Opmerkelijk aan dit vonnis is dat – hoewel de imprevisieleer in ons rechtssysteem nog niet aanvaard wordt – de vrederechter hiervan wel gebruik maakt om de huurder een huurvermindering van één maand toe te kennen gedurende de eerste lockdown nu “de wetgever in het toekomstig wetboek goederenrecht de in de rechtsleer ontwikkelde imprevisieleer geïntegreerd heeft [zodat] […] de vrederechter – gelet op de uitzonderlijke crisistoestand – de inhoud van de huurovereenkomst aan de gewijzigde omstandigheden [kan] aanpassen”.

Het vredegerecht van Oostende bepaalde in haar vonnis van 6 oktober 2020, verwijzende naar de hierboven aangehaalde Cassatierechtspraak, dat de verplichte sluiting van de handelszaak en de daarmee gepaard gaande omzetdaling het voor de huurder moeilijker maar niet onmogelijk maken om haar betalingsverbintenis te voldoen en dat betalingsmoeilijkheden behoren tot het uitbatingsrisico van de ondernemer, een risico dat niet op de verhuurder afgewimpeld kan worden zodat er geen sprake kan zijn van overmacht.

Specifiek met betrekking tot de restaurantsector oordeelde het vredegerecht van Elsene in een vonnis van 29 oktober 2020 – waarvan de beoordeling lijnrecht tegenover de beoordeling van het vonnis van 30 oktober 2020 van het vredegerecht te Etterbeek staat – dat de huurder, een restauranthouder, zich niet op overmacht kon beroepen nu de huurder over de gehuurde ruimten kon blijven beschikken en deze kon uitbaten conform de bestemming voorzien in de handelshuurovereenkomst binnen de door de overheid opgelegde grenzen waarbij de vrederechter er op wijst dat een restauranthouder is en de take-away en delivery diensten in de restaurant sector een sterke groei kennen.

Tot slot bevestigde tevens het vredegerecht van het eerste kanton van Kortrijk in haar vonnis van 22 oktober 2020 dat er geen sprake kan zijn van overmacht nu de verplichte sluiting van de handelszaak niet de onmogelijkheid tot betaling van de huurgelden tot gevolg heeft, verwijzende naar de reeds aangehaalde Cassatierechtspraak stellende dat financieel onvermogen geen overmacht uitmaakt.

Opmerkelijk is dat de vrederechter er in dit vonnis op wijst dat de huurder geen kleine speler is maar een keten met diverse binnenlandse filialen, wellicht ingebed in een internationale groep en ook de door de overheid toegekende steunmaatregelen betrekt bij haar beoordeling.

De imprevisieleer

In het vonnis van 10 juli 2020 van het vredegerecht van het 3e kanton van Antwerpen werd de imprevisieleer voor de eerste keer reeds betrokken in de beoordeling van de rechter.

Wat houdt de imprevisieleer ook weer in?

De imprevisieleer houdt in dat aan de rechter de bevoegdheid wordt verleend om de overeenkomst te ontbinden of aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden indien zich na de contractsluiting abnormale en redelijkerwijze onvoorzienbare omstandigheden voordoen die niet aan de fout van één van de partijen toe te rekenen zijn, waarvan geen van de partijen het financiële risico op zich heeft genomen en die de nakoming van de verbintenis(sen) door één van de partijen niet onmogelijk maken, maar wel in dergelijke aanzienlijke mate verzwaren of bemoeilijken, waardoor het contractuele evenwicht ernstig verstoord wordt.

Verschillende huurders hebben zich op deze imprevisieleer trachten te beroepen naar aanleiding van de Corona-crisis omdat zij meenden dat hun verbintenis tot betaling van de (volledige) huurprijs aanzienlijk verzwaard of bemoeilijkt werd door de verplichte sluiting van hun handelszaak.

Hoewel de imprevisieleer via artikel 5.77 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek zijn intrede zal maken in ons Belgisch rechtssysteem, wordt de rechtsfiguur van de imprevisieleer thans niet erkend zodat nagenoeg elk beroep hierop wordt afgewezen, recent nog in een vonnis van 4 september 2020 van het Vredegerecht van Sint-Pieters-Woluwe.

Het weze dus duidelijk dat er van enige duidelijkheid eigenlijk verre van sprake is. Veel hangt finaal af van een zeer feitelijke beoordeling van de concrete omstandigheden door de rechter.

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst, de uitvoering ervan en specifiek de betaling van de huurgelden? Neem dan zeker contact op met onze specialisten (handels)huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot uw onderneming, de Corona-pandemie en de door de overheid opgelegde maatregelen kan u bij ons terecht.

Maarten VERBOVEN en Ilse DE GEYTER

Handelshuur: Is Corona nu overmacht? Een welles-nietesspelletje final