TIPS: zo garandeert u dat uw opdrachtgever een makelaarscommissie verschuldigd is bij het vinden van een koper

Als vastgoedmakelaar dient u aan heel wat (informatie en onderzoeks-)verplichtingen te voldoen. Indien u de opdracht hebt gekregen om een koper te vinden voor een pand, dan hebt u bij het vinden van deze koper recht op een makelaarscommissie. Maar wat indien uw opdrachtgever van oordeel is dat er geen sprake is van een verschuldigde commissie? Zorg dat uw makelaarsopdracht duidelijk is en kan worden afgedwongen t.a.v. uw opdrachtgever! U leest onze tips hier.

De inhoud van uw makelaarsopdracht

Uw opdrachtgever tekent een exclusieve makelaarsopdracht voor de verkoop van zijn pand. Wat zet u minstens in deze schriftelijke overeenkomst?

• Naam, adres, rijksregisternummer/ondernemingsnummer en contactgegevens van de partijen

• Het adres van het te koop (of te huur) gestelde onroerend goed

• De vermelding dat het een exclusieve opdracht betreft (zodat de opdrachtgever niet zelf kan verkopen of opdracht kan geven aan een andere makelaar)

• Het bedrag van de verschuldigde commissievergoeding. Dit kan een forfaitair bedrag zijn dan wel een bepaald percentage op de verkoopprijs.
  • Tip: vermeld zeker dat dit een bedrag exclusief BTW betreft zodat hierover geen discussie kan ontstaan. Voor consumenten dient tevens het bedrag inclusief BTW worden opgenomen.
  • Tip: indien de verkoop bijvoorbeeld betrekking heeft op verschillende appartementen in eenzelfde gebouw, voorzie dan een makelaarscommissie per appartement

• Het moment waarop de commissie verschuldigd is
  • Tip: de commissie is in principe verworven vanaf het definitief worden van het compromis of verkoop-aankoopbelofte met de door de makelaar aangebrachte koper
  • Tip: zorg er voor dat u eveneens een commissie ontvangt indien de opdrachtgever de overeenkomst zou opzeggen en nadien zelf zou verkopen aan een door u gevonden koper. Voorzie daarom dat de commissie eveneens verworven is tot 6 maanden na afloop van de opdracht.

• De duur van de overeenkomst
  • Tip: u kan de overeenkomst afsluiten voor een bepaalde periode met vermelding dat bij gebreke aan een opzegging met een opzeggingstermijn van één maand, de overeenkomst wordt verlengd voor onbepaalde duur (dewelke dan eveneens met een opzeggingstermijn kan worden opgezegd).
  • Tip: vermeld dat de opdrachtgever de overeenkomst te allen tijde kan beëindigen mits betaling van een verbrekingsvergoeding van 50% van het commissieloon.

Informatie- en onderzoeksverplichting

Even een korte recap. Wat moet ik als vastgoedmakelaar nu weer allemaal voorzien?

• De eigendomsakte
  • Eigenaar en eigendom te checken
  • Nazicht van bijvoorbeeld erfdienstbaarheden

• Stedenbouwkundig attest en stedenbouwkundige inlichtingen
  • Het uittreksel mag niet ouder zijn dan één jaar
  • Inbreuken of bouwovertredingen dienen gemeld
  • De inlichtingen dienen reeds in de publiciteit te worden vermeld

• Het postinterventiedossier (PID)
  • Verplicht indien bouwwerkzaamheden uitgevoerd na 1 mei 2001

• Het attest elektrische keuring
  • Niet verplicht in de publiciteit, wel aan te raden

• Het energieprestatiecertificaat (EPC)
  • Verplichte vermelding van de energiescore in de publiciteit

• Het bodemattest
  • Noodzakelijk informatie bij het compromis (bij de publiciteit is dit in principe nog niet noodzakelijk)

• Het asbestattest
  • Dit attest is verplicht vanaf 23/11/2022 voor woningen die voor 2001 zijn gebouwd
  • Noodzakelijk informatie bij het compromis (bij de publiciteit is dit in principe nog niet noodzakelijk)

• Overstromingsrapport (watertoets)
  • Automatisch online te genereren
  • Één jaar geldig
  • Verplicht in de publiciteit vanaf 01/01/2023

• Renovatieverplichting indien van toepassing
  • Voor woningen met een EPC-label E of F waarvan de overdracht na 1/01/2023 heeft plaatsgevonden
  • Verplicht in de publiciteit vanaf 01/01/2023

Deze documenten dient u te bezorgen aan de potentiële koper.

Invordering makelaarscommissie: hoe dan?  

U hebt voorgaande documenten bezorgd aan de potentiële koper en deze laatste brengt een bod uit op de door u te koop gestelde woning. Uw opdrachtgever aanvaardt het bod en er wordt een onderhandse overeenkomst getekend zodat uw opdracht met succes wordt afgerond.

De door uw opdrachtgever getekende schriftelijke makelaarsopdracht zal voorzien in een bedrag van de verschuldigde makelaarscommissie. U bezorgt uw opdrachtgever een factuur met daarin een vervaltermijn.

Tip: voorzie in uw contractvoorwaarden in een schadebeding ingeval van laattijdige betaling evenals nalatigheidsinteresten

Is uw opdrachtgever een onderneming en protesteert hij uw factuur niet? Dan heeft hij deze in principe aanvaard zodat betaling verschuldigd is. U kan de factuur laten invorderen. Protesteert hij wél en weigert hij uw commissie te voldoen? Dan kijkt u na of de argumentatie van de opdrachtgever gegrond is dan wel is ingegeven in een poging om de makelaarscommissie te ontduiken. Voor een concreet advies in een specifiek geval, kan u ons uiteraard steeds contacteren zodat u gepast kan handelen.

Is uw opdrachtgever een consument? Lees dan zeker onze blog “Makelaarscommissie invorderen bij de consument? – nieuwe wetgeving!”.

Commissie ook verschuldigd na beëindiging exclusieve makelaarsopdracht?

Indien u in uw exclusieve makelaarsopdracht hebt voorzien dat de commissie eveneens verschuldigd is tot 6 maanden na beëindiging van de makelaarsovereenkomst, dan hebt u de mogelijkheid om uw commissie ten aanzien van uw opdrachtgever alsnog in te vorderen indien tijdens deze 6  maanden zou zijn verkocht aan een koper dewelke door u werd aangebracht.

U dient desgevallend te kunnen bewijzen dat u aan deze koper precieze en individuele informatie hebt verschaft. Het is in dit kader van belang dat u al uw stukken en communicatie bijhoudt én de opdrachtgever na afloop van de overeenkomst een lijst bezorgd van alle potentiële door u geïnformeerde kopers. In voorkomend geval kan er later weinig discussie ontstaan indien er wordt verkocht aan een koper die op deze lijst vermeld stond.

Op die manier vermijdt u dat uw opdrachtgever in een sluwe poging tracht te ontsnappen aan de verschuldigde makelaarscommissie door eerst de opdracht op te zeggen en dan te verkopen aan een koper die u hebt aangebracht.

Schending exclusiviteit?

Indien uw opdrachtgever het pand tijdens de duur van de overeenkomst zelf te koop stelt dan wel opdracht geeft aan een derde vastgoedmakelaar, dan pleegt deze contractbreuk.

Tip: voorzie in een vergoeding dewelke uw opdrachtgever verschuldigd is indien de exclusiviteit wordt miskend. U kan bijvoorbeeld preciseren dat de overeenkomst te allen tijde kan worden beëindigd mits betaling van 50% van het commissieloon.

Heeft u vragen of wenst u uw exclusieve makelaarsopdracht te laten reviseren? Neem dan zeker contact op met onze specialisten vastgoedbemiddeling zodat wij u op maat kunnen adviseren.