Een nietig aannemingscontract gelet op de uitvoering van onvergunde werken: toch nog recht op vergoeding als aannemer?

Stel, u voert als aannemer een aantal werkzaamheden uit conform het aannemingscontract dat u sloot met de bouwheer. Tijdens de uitvoering van de werken komt aan het licht dat hiervoor niet de nodige vergunningen voorhanden zijn omdat de bouwheer/de architect naliet om deze aan te vragen, waardoor er dus inbreuken op de stedenbouwkundige regelgeving werden begaan.

De aannemingsovereenkomst die u sloot is dan ook absoluut nietig want zij is strijdig met de openbare orde. De nietigheid strekt zich daarbij uit tot de gehele overeenkomst en op alle werken die één geheel vormen met de vergunningsplichtige werken. Aan de overeenkomst kan dus geen rechtsgevolg meer verleend worden. Elke vordering van u als aannemer die gebaseerd is op de nietige overeenkomst is dan ook onontvankelijk wegens gebrek aan wettige/rechtmatige betaling en ook de bouwheer kan zich niet langer beroep op uitvoering van de overeenkomst. De bouwheer meent op basis hiervan betaling van uw facturen in te kunnen houden, ook al was het nochtans zijn taak of van zijn architect om de stedenbouwkundige toelatingen te bekomen. Dient u zich hier als aannemer zomaar bij neer te leggen of kan u toch betaling van uw facturen eisen?

Het relevante criterium: waren de werken nuttig?

Het hof van beroep te Gent oordeelde op 7 juni 2019 dat in zulke situatie de bouwheer wel degelijk een vergoeding aan de aannemer dient te betalen. Omdat het contract absoluut nietig was, oordeelde het hof dat de partijen terug in de toestand moesten geplaatst worden alsof er nooit gecontracteerd geweest zou zijn en dat teruggave moet gebeuren in natura of bij equivalent. De teruggave in natura was in casu uiteraard niet mogelijk, waardoor de teruggave bij equivalent diende te gebeuren.

Het hof baseerde zich hiervoor op de theorie van de verrijking zonder oorzaak. Het hof meende dat indien de aannemer geen vergoeding zou krijgen, de bouwheer zich verrijkte zonder oorzaak omdat de door hem gevraagde werken wel uitgevoerd werden, doch hij er niet voor zou moeten betalen. Dit was een onredelijke situatie omdat de werken immers wel waren uitgevoerd en wel degelijk een nut hadden voor de bouwheer.   

Het hof meende, naar onze mening terecht, dat een aannemer gerechtigd is op vergoeding voor de kostprijs van de door hem uitgevoerde werken en de verwerkte materialen, voor zover zij nut hadden voor de bouwheer. Dat de werken daarbij een onwettige toestand veroorzaakten is daarbij van geen belang. Dit is ook begrijpelijk nu het niet aan de aannemer is om voor de nodige vergunningen te zorgen en hij niet de dupe mag zijn van het feit dat de bouwheer zijn huiswerk niet deed.

Kunnen alle werken vergoed worden?

U kan als aannemer een vergoeding vragen voor de geleverde arbeid alsook de aangewende materialen. Voor de verwachte winst kan u echter geen vergoeding meer vragen. Immers, dergelijke vergoeding kan niet meer onder het ‘nutscriterium’ ondergebracht worden.

De conclusie is dat u als aannemer uw werkzaamheden nog vergoed kan zien, maar niet de verwachte winst. In deze is voorkomen dan ook beter dan genezen en gaat u als aannemer best na of er een goedgekeurd plan van de architect voorligt of vraagt u bij de bouwheer na of er effectief een vergunning werd bekomen vooraleer u uw werkzaamheden aanvat.

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter