Nieuwe deontologische spelregels voor vastgoedmakelaars!

De deontologische regels voor vastgoedmakelaars worden vernieuwd. De nieuwe Plichtenleer werd inmiddels gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en treedt op 1 oktober 2026 in werking.
Een actualisatie drong zich op om de deontologische regels beter te laten aansluiten bij de huidige beroepspraktijk en recente ontwikkelingen binnen de vastgoedsector. Zo worden onder meer nieuwe regels ingevoerd over artificiële intelligentie, sociale media en derdenrekeningen.
Wat verandert er precies voor de vastgoedmakelaar? Wij zetten de belangrijkste nieuwigheden voor u op een rij.

De wettelijke verplichtingen verdwijnen niet

De vroegere Plichtenleer bevat in artikel 1 een uitgebreide, maar niet-limitatieve opsomming van wetgeving waarmee de vastgoedmakelaar bij de uitoefening van zijn beroep rekening moet houden.
In de nieuwe deontologie verdwijnt deze opsomming uit de Plichtenleer zelf. Dat betekent uiteraard niet dat de betrokken wetgeving niet langer moet worden nageleefd. De lijst wordt voortaan via de website van het BIV ter beschikking gesteld.
De verplichting om de antidiscriminatiewetgeving na te leven, krijgt bovendien een afzonderlijke plaats in de nieuwe Plichtenleer. Daarmee wordt het belang ervan nogmaals benadrukt.

Meer verplichte informatie, ook online

Wanneer een derdenrekening vereist is, moet het nummer ervan voortaan worden vermeld op de documenten van de vastgoedmakelaar, zowel op papier als elektronisch, én op zijn website.
Daarnaast wordt ook rekening gehouden met de manier waarop vastgoedmakelaars vandaag communiceren. De verplichte beroepsgegevens moeten voortaan ook worden opgenomen op sociale netwerkpagina’s, met uitzondering van het nummer van de derdenrekening. Is daar onvoldoende ruimte voor? Dan kan worden gewerkt met een link naar een website waarop de vereiste gegevens terug te vinden zijn.
Een controle van uw website, e-mailhandtekening, documenten én sociale media is dus geen overbodige luxe.

Wat met de permanente vorming?

De verplichting tot permanente vorming blijft behouden. Een vastgoedmakelaar moet in beginsel minstens 10 uur permanente vorming per kolom en per kalenderjaar volgen. Wie in beide kolommen is ingeschreven, volgt dus minstens 20 uur permanente vorming per kalenderjaar.

Nieuw is dat de vastgoedmakelaar die op het tableau van de beoefenaars wordt ingeschreven, voor het lopende kalenderjaar waarin hij zijn inschrijving verkrijgt, wordt vrijgesteld van deze vormingsverplichting.

Voor wie wordt heringeschreven of met vrijstelling van de stage op het tableau wordt ingeschreven, geldt een bijzondere regeling: vindt de (her)inschrijving plaats in het eerste semester, dan moet de volledige jaarlijkse vormingsverplichting worden vervuld; bij een (her)inschrijving in het tweede semester volstaat de helft.

Artificiële intelligentie doet haar intrede in de Plichtenleer

Een opvallende nieuwigheid is de uitdrukkelijke regeling van het gebruik van artificiële intelligentie.
AI-tools kunnen ook binnen de vastgoedsector bijzonder nuttig zijn. Denk bijvoorbeeld aan het opstellen van vastgoedadvertenties, het verwerken van informatie of het genereren van beelden die tonen hoe een woning er na renovatie zou kunnen uitzien.
Het gebruik van AI ontslaat de vastgoedmakelaar evenwel niet van zijn eigen professionele verantwoordelijkheid. De vastgoedmakelaar blijft daarbij zelf gebonden door zijn wettelijke en deontologische verplichtingen en moet de door AI gegenereerde informatie steeds zorgvuldig en kritisch beoordelen.
Wanneer dit uit de geldende wettelijke verplichtingen voortvloeit, moet de vastgoedmakelaar bovendien transparant zijn tegenover derden en hen informeren over het gebruik van AI en de manier waarop daarvan gebruik wordt gemaakt.
Ook wanneer een informatieplicht niet strikt wettelijk verplicht is, kan transparantie aangewezen zijn. Wordt bijvoorbeeld een AI-gegenereerde afbeelding gebruikt om een mogelijke renovatie van een woning te visualiseren, dan kan duidelijk worden aangegeven dat het om een AI-gegenereerd beeld gaat. Zo wordt vermeden dat potentiële kopers of huurders verkeerdelijk aannemen dat de afbeelding de bestaande toestand van het pand weergeeft.
Daarnaast moet de vastgoedmakelaar de AI-systemen waarvan hij gebruikmaakt voldoende beheersen. Vorming wordt dus ook op dit vlak belangrijk. Persoonsgegevens mogen bovendien niet in open AI-systemen worden ingevoerd en AI mag uiteraard nooit worden gebruikt om derden te misleiden.

Ook de regels over de derdenrekening wijzigen

Ook voor de zogenaamde kwaliteits- of derdenrekening worden de regels aangepast.
Vastgoedmakelaars-bemiddelaars en rentmeesters moeten het rekeningnummer van de door hen gebruikte derdenrekening(en) aan het BIV meedelen. Ook latere wijzigingen moeten worden gemeld. Voor rubriekrekeningen geldt deze verplichting niet.

Wat betekent dit concreet voor de vastgoedmakelaar?

De nieuwe Plichtenleer brengt geen volledige omwenteling van de deontologische regels met zich mee, maar bevat wel een aantal wijzigingen waarmee iedere vastgoedmakelaar rekening moet houden.
Vooral de verplichte vermeldingen op documenten, websites en sociale media, de regels rond derdenrekeningen en het gebruik van artificiële intelligentie verdienen bijzondere aandacht.
Het is dan ook aangewezen om bestaande documenten, online communicatie en interne werkwijzen aan de nieuwe regels te toetsen. Een inbreuk op de Plichtenleer kan immers aanleiding geven tot een tuchtrechtelijke sanctie.

Hebt u vragen over de nieuwe deontologische verplichtingen van de vastgoedmakelaar? Neem gerust contact op, wij helpen u graag verder.

Annelies Janssen & Frederic Rosiers