Wat betekent de vergunningsvrijstelling voor gevel- en dakwerken voor het vermoeden van vergunning?

Voor werken aan gevels en daken van vergunde of vergund geachte gebouwen is voortaan in heel wat gevallen geen omgevingsvergunning meer vereist. Deze belangrijke wijziging vloeit voort uit het wijzigingsbesluit van 6 februari 2026, waarmee het Vrijstellingsbesluit werd aangepast ter uitvoering van het Verzameldecreet Omgeving 2024.

De verruimde vrijstellingsregeling roept evenwel een belangrijke vraag op. Kan een dak, met inbegrip van de volledige dakstructuur, voortaan zonder omgevingsvergunning worden vervangen zonder dat het vermoed vergund karakter van het gebouw verloren gaat?

Hierna bespreken wij de nieuwe regeling en de gevolgen ervan voor het vermoeden van vergunning.

Een verruimde vrijstelling voor gevel- en dakwerken

Met het wijzigingsbesluit werden de artikelen 2.1 en 3.1 van het Vrijstellingsbesluit grondig herwerkt. De vrijstelling voor handelingen aan gevels en daken werd aanzienlijk uitgebreid.

Voortaan zijn dergelijke handelingen vrijgesteld van de vergunningsplicht, op voorwaarde dat:

• Het fysiek bouwvolume niet wordt gewijzigd; en
• De energieprestatie van het gebouw niet wordt verslechterd.

De meest ingrijpende wijziging is de afschaffing van de vroegere voorwaarde dat de vrijstelling uitsluitend van toepassing was wanneer de werken geen stabiliteitswerken omvatten.

Een nuance op deze ingrijpende wijziging is het besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2026 waardoor de vrijstelling evenwel afhankelijk werd gemaakt van de aanstelling van een architect voor het ontwerp en de controle op de handelingen die gepaard gaan met stabiliteitswerken. Deze wijziging is op 25 augustus 2026 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Deze wijziging zal aldus in werking treden 10 dagen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad, zijnde 4 september 2026. Vanaf die dag geldt dus de verplichting om een architect aan te stellen voor handelingen aan gevels en daken die de stabiliteit van het gebouw raken, als een bijkomende voorwaarde om voor de vrijstelling van de omgevingsvergunningsplicht in aanmerking te komen.

Concreet betekent dit dat een dak, met inbegrip van de volledige draagstructuur, in beginsel zonder omgevingsvergunning kan worden vervangen.

Deze vrijstelling geldt evenwel uitsluitend voor vergunde of vergund geachte gebouwen of woningen, overeenkomstig de artikelen 2.1 en 3.1 van het Vrijstellingsbesluit.

Gevolgen voor het vermoeden van vergunning

De nieuwe regeling heeft een belangrijke impact op de toepassing van het vermoeden van vergunning dat decretaal is verankerd in artikel 4.2.14 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Tot voor kort werd de vervanging van een volledige dakstructuur beschouwd als een vergunningsplichtige handeling, aangezien dergelijke werken de stabiliteit van het gebouw raken.  Zij konden bijgevolg niet worden beschouwd als gewone onderhoudswerken die van de vergunningsplicht waren vrijgesteld.

In de praktijk leidde dit regelmatig tot discussies. Eigenaars van vergund geachte gebouwen vervingen hun volledige dakstructuur zonder voorafgaande vergunning, waarna de vraag rees of hierdoor het vergund geacht karakter van de constructie verloren was gegaan.

Door de wijziging van het Vrijstellingsbesluit behoort deze discussie grotendeels tot het verleden.

De volledige dakstructuur van een vergund geacht gebouw kan voortaan zonder voorafgaande omgevingsvergunning worden vervangen, zonder dat deze werken op zich tot gevolg hebben dat het vermoeden van vergunning komt te vervallen, voor zover aan de hierboven uiteengezette voorwaarden is voldaan.

Eén belangrijke voorwaarde blijft gelden

Hoewel de vrijstellingsregeling aanzienlijk werd uitgebreid, blijft één essentiële voorwaarde onverkort gelden. Om het vermoeden van vergunning te behouden, mag de verschijningsvorm van het gebouw niet ingrijpend worden gewijzigd.

Onder verwijzing naar de parlementaire voorbereiding oordeelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb 11 januari 2022, nr. A/2122/1057) dat het vermoeden van vergunning slechts verloren gaat wanneer de oorspronkelijke constructie door de uitgevoerde werken dermate wordt gewijzigd dat zij niet langer kan worden gelijkgesteld met de oorspronkelijke constructie.

Uiteindelijk blijft dan ook één fundamentele vraag centraal staan:

“Is de constructie door de uitgevoerde werken zodanig gewijzigd dat zij niet langer kan worden gelijkgesteld met de oorspronkelijke constructie?”

Wordt uitsluitend het dak of de dakstructuur zonder vergunning vervangen, terwijl het bouwvolume ongewijzigd blijft, de energieprestatie van het gebouw niet wordt verslechterd en de verschijningsvorm van het gebouw niet ingrijpend wijzigt, dan zal dit in beginsel niet langer automatisch aanleiding geven tot het verlies van het vermoeden van vergunning.

Deze redenering werd ontwikkeld in de rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen in de context van onvergunde, ofwel illegale, werken aan gevels of daken van vermoed vergunde gebouwen, met name werken die op het ogenblik van hun uitvoering vergunningsplichtig waren, maar zonder de vereiste vergunning werden uitgevoerd.

Onder de nieuwe regelgeving zullen dergelijke werken evenwel niet langer vergunningsplichtig zijn, voor zover aan de toepasselijke vrijstellingsvoorwaarden is voldaan. Er kan dan ook worden aangenomen dat de redenering uit de voormelde rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen naar analogie kan worden doorgetrokken naar werken die onder de nieuwe regelgeving van de vergunningsplicht zijn vrijgesteld.

Of en in welke mate de Raad voor Vergunningsbetwistingen deze redenering daadwerkelijk zal volgen, zal evenwel uit toekomstige rechtspraak moeten blijken.

Besluit

De wijziging van de artikelen 2.1 en 3.1 van het Vrijstellingsbesluit betekent een belangrijke vereenvoudiging voor eigenaars van vergunde en vergund geachte gebouwen.

De vervanging van een volledige dakstructuur is voortaan vrijgesteld van de vergunningsplicht, op voorwaarde dat het bouwvolume ongewijzigd blijft en de energieprestatie van het gebouw niet wordt verslechterd. Indien de dakwerken gepaard gaan met stabiliteitswerken dan zal u echter wel beroep moeten doen op een architect om van de vrijstelling te kunnen genieten.

Een dergelijke ingreep zal bijgevolg niet langer, louter wegens het ontbreken van een voorafgaande omgevingsvergunning, leiden tot het verlies van het vermoeden van vergunning, voor zover de verschijningsvorm van het gebouw niet ingrijpend wordt gewijzigd.

Heeft u vragen over de toepassing van het Vrijstellingsbesluit of over het vermoeden van vergunning? Onze specialisten in het omgevingsrecht adviseren en begeleiden u graag.