Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek: wat betekent dit voor kopers, verkopers en vastgoedprofessionals?

Na de invoering van de nieuwe regels over verbintenissen (Boek 5) en goederen (Boek 3) is het nu de beurt aan Boek 7 – Bijzondere contracten. Dit wetvoorstel brengt verregaande wijzigingen met zich mee voor wat betreft koopovereenkomsten. In dit artikel lichten wij de belangrijkste vernieuwingen toe en bekijken we wat deze hervorming concreet betekent voor kopers, verkopers en vastgoedprofessionals.

1. Uniform conformiteitsbeginsel

Verbintenis tot conforme levering

Het klassieke bestaande onderscheid tussen niet-conforme levering en verborgen gebreken verdwijnt grotendeels. In de plaats daarvan komt één allesomvattende conformiteitsregeling, die zowel de verwachtingen van de koper als de verplichtingen van de verkoper herdefinieert.

De verkoper moet een goed leveren dat beantwoordt aan wat in het contract is overeengekomen en aan de redelijke verwachtingen van de koper voldoet. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de aard van het goed, waaronder de redelijke levensduur en het gebruik waarvoor de goederen van hetzelfde type moeten dienen, de hoedanigheid van de koper en het geheel van omstandigheden. De verplichting tot conforme levering wordt aldus centraal geplaatst.

Waar vroeger het onderscheid tussen niet-conforme levering en verborgen gebreken juridisch relevant was, onder meer voor de toepasselijke termijnen, bewijslast en remedies, wordt dit nu onder één juridisch regime gebracht. Dit vereenvoudigt de rechtspraktijk en biedt meer bescherming aan kopers, die voortaan niet langer moeten aantonen welk juridisch etiket het gebrek draagt.

Klassieke nietigheidsgronden zoals bedrog, geweld of misbruik van omstandigheden blijven wel gewoon gelden.

Termijn om een vordering in te stellen

De nieuwe regels voorzien in een duidelijke structuur van termijnen. Wie een gebrek vaststelt, moet dit binnen een redelijke termijn melden. De redelijke termijn wordt beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden en in het bijzonder de aard van het goed, de aard van het conformiteitsgebrek, de hoedanigheid van de partijen en de gebruiken. Als de koper binnen deze termijn geen melding doet, vervalt zijn recht om zich op het conformiteitsgebrek te beroepen. Vanaf die melding geldt er een verjaringstermijn van twee jaar om een vordering in te stellen.

Er is tevens een algemene waarborgtermijn van tien jaar vanaf de levering. Deze verjaring kan onder bepaalde omstandigheden worden geschorst, bijvoorbeeld wanneer er een gerechtelijke expertise loopt. In elk geval vervalt het recht van de koper na tien jaar en drie maanden vanaf de levering.

Sancties

De gevolgen hiervan zijn groot. De koper hoeft zo niet meer te bewijzen dat het gebrek “verborgen” of “voldoende ernstig” is. Het volstaat dat het goed niet voldoet aan wat redelijkerwijs mocht worden verwacht, waarbij de koper recht heeft op herstelling, vervanging, prijsvermindering of ontbinding, afhankelijk van de ernst van het gebrek.

Het aparte sanctieregime van de verborgen gebreken waarbij men een keuze had tussen ontbinding of prijsvermindering, geldt dus niet meer. In alle gevallen valt men terug op het algemeen sanctieregime om het zo uniform en duidelijk mogelijk te maken.

2. Benadeling bij verkoop: een helder criterium

Als een onroerend goed verkocht wordt aan een prijs die ver onder de werkelijke waarde ligt, kan er sprake zijn van benadeling die kan leiden tot de nietigheid van de overeenkomst. U leest hierover meer in onze eerdere blog: https://forumadvocaten.be/2024/06/28/werd-uw-grootmoeder-gepluimd-bij-de-verkoop-van-haar-woning/

Tot nu toe werd er rekening gehouden met de maatstaf “meer dan 7/12 benadeling”. Volgens Boek 7 wordt benadeling voortaan echter aangenomen als de verkoopprijs minder dan 40% van de waarde van het goed bedraagt (en er dus sprake is van een benadeling van meer dan 60%). De beoordeling gebeurt in principe op de dag van de verkoop. Indien een koop voortvloeit uit het lichten van een eenzijdige belofte tot aankoop of verkoop wordt de benadeling beoordeeld op het ogenblik van deze belofte, d.w.z. op het ogenblik van de wilsovereenstemming, en niet op het ogenblik van de verwezenlijking van de koop zoals nu vereist door artikel 1675 van het oud Burgerlijk Wetboek.

Bovendien wordt afgestapt van de vroegere procedure met het college van drie deskundigen opdat de nietigheid van de verkoop van een onroerend goed wegens benadeling toepassing zou kunnen vinden. Deze procedure is omslachtig en tijdrovend en wordt om die reden vervangen door een eenvoudigere regeling met aanstelling van slechts één deskundige (zoals een gebruikelijk deskundigenonderzoek).

3. Overgang van eigendom en risico en betalingsverplichting koper

De overgang van risico’s wordt tevens verduidelijkt. Wat de verkoop van vastgoed betreft vindt de eigendomsoverdracht plaats op het ogenblik van contractsluiting (wilsovereenstemming over prijs en voorwerp), terwijl het risico slechts bij de levering overgaat op de koper, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.

De betalingsverplichtingen van de koper worden verfijnd. Voortaan zijn interesten op de koopprijs automatisch verschuldigd vanaf de overdracht van het risico, zelfs als er een betalingstermijn werd afgesproken. Dit is bedoeld als billijke compensatie: de koper geniet immers al van de voordelen van het goed, terwijl de verkoper nog op zijn geld wacht.

4. Verkoop van andermans goed: nu geldig

Een opmerkelijke vernieuwing is dat de verkoop van een goed dat (nog) niet aan de verkoper toebehoort, voortaan geldig is. In plaats van een onmiddellijke nietigheid (gelet op het onmogelijk voorwerp) voorziet het wetvoorstel enkel nog een vrijwaringsverplichting van de verkoper, mocht het goed uiteindelijk niet kunnen worden geleverd. De nietigheid wordt uitgesloten en de verkoop van andermans goed kan dus enkel nog gesanctioneerd worden door de vrijwaring voor uitwinning.

5. Uitsluiting van aansprakelijkheid? Niet altijd mogelijk

De mogelijkheid om de aansprakelijkheid van de verkoper contractueel te beperken of uit te sluiten blijft in principe bestaan, tenzij het gaat om een verkoop aan een consument. In dat geval is de conformiteitsregeling van dwingend recht, zodat daarvan niet ten nadele van de consument kan worden afgeweken. Bovendien wordt een conformiteitsgebrek dat zich binnen twee jaar na de levering van een consumptiegoed manifesteert, behoudens tegenbewijs, vermoed reeds bij de levering te hebben bestaan.

Een belangrijke wijziging is voorts dat het vroegere vermoeden van kwade trouw van de professionele verkoper verdwijnt. Er wordt dus niet langer automatisch aangenomen dat een professionele verkoper kennis had van verborgen gebreken. Bijgevolg kunnen ook professionele verkopers hun aansprakelijkheid contractueel uitsluiten in transacties tussen ondernemingen, terwijl een dergelijke uitsluiting tegenover consumenten niet mogelijk is. Deze hervorming beoogt een beter evenwicht te creëren tussen de bescherming van de koper en de rechtszekerheid voor verkopers.

6. Praktische gevolgen voor vastgoedtransacties

Voor de vastgoedsector zijn de gevolgen concreet:

• Koopovereenkomsten en verkoopbeloften zullen moeten worden afgestemd op de nieuwe bepalingen van Boek 7.
• Algemene voorwaarden moeten worden herzien, zeker wat betreft aansprakelijkheid, exoneratie en conformiteit.
• Verkopers van vastgoedprojecten doen er goed aan om hun garantiebepalingen te herbekijken.
• Kopers krijgen dan weer meer duidelijkheid over hun rechten bij gebreken en over hun meldingsplicht binnen een redelijke termijn.

Ons kantoor begeleidt cliënten – zowel particulieren als ondernemingen – bij deze transitie. Wij bieden juridische screening van modelcontracten, bijstand bij geschillen over conformiteit en advies over de praktische toepassing van Boek 7 in vastgoedtransacties.

Neem dan ook gerust contact op met onze specialisten vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.