28 juni 2024

Werd uw grootmoeder gepluimd bij de verkoop van haar woning?!

Stel: uw grootmoeder verkoopt haar woning, zij ontvangt de verkoopprijs en de authentieke akte wordt verleden. Na overlijden van uw grootmoeder blijkt dat de woning veel meer waard is dan het bedrag dat zij ervoor heeft gekregen. U vraagt zich als erfgenaam af of u nog iets tegen de koper kan ondernemen. Bestaat er een drempel om te kunnen spreken van dergelijke “benadeling”? Wat kan u als (erfgenaam van de) verkoper van de koper vorderen? En wat gaat er met het nieuwe Boek 7 in het Burgerlijk Wetboek in de toekomst veranderen?

Wat is benadeling bij verkoop van een onroerend goed?

Als principe geldt dat de verkoper evenals de erfgenaam van de verkoper verbonden is aan de verkoop. In bepaalde situaties kan u mogelijk toch nog ontsnappen aan de verkoop indien u kan aantonen dat de afgesproken verkoopprijs veel te laag was in verhouding met de waarde van de woning.

Artikel 1676 van het oud Burgerlijk Wetboek preciseert als volgt:

“Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken.”

Met andere woorden, indien de benadeling een aanzienlijk onevenwicht uitmaakt tussen de wederzijdse bedongen prestaties, dan hebt u de mogelijkheid om de koper hierover aan te spreken.

Belangrijk is dat dit aanzienlijk onevenwicht conform de wet “meetbaar” is, namelijk een benadeling van meer dan 7/12de. Stel dat uw grootmoeder haar woning voor 200.000 EUR heeft verkocht, terwijl de woning in werkelijkheid 700.000 EUR waard is, dan kan u zich als erfgenaam beroepen op benadeling.

Uit het thans voorliggende wetsvoorstel blijkt dat men de benadeling bij de verkoop van een onroerend goed wenst te moderniseren middels het nieuw Boek 7 (artikelen 7.2.6 – 7.2.10). Concreet wenst men de drempel van 7/12de achter zit te laten. Dit breukdeel zou worden vervangen door een eenvoudiger criterium, namelijk een percentage van 60%. Dit impliceert dat de verkoper ten aanzien van de koper benadeling kan inroepen van zodra deze benadeling meer bedraagt dan 60%.

Met stelt volgend gewijzigd artikel 7.2.6. nieuw Burgerlijk Wetboek voor:

“De verkoop van een onroerend goed tegen een prijs lager dan veertig procent van zijn normale verkoopwaarde is relatief nietig.”

De achterliggende idee is dat de verkoper op die manier bijkomend beschermd wordt (naast de gemeenrechtelijke bescherming waaronder misbruik van omstandigheden en wilsgebreken) en dat het percentage makkelijker hanteerbaar is.

Weet wel dat deze vordering niet kan worden ingesteld door de koper. Indien de koper meent dat hij te veel betaald heeft, kan hij zich alleszins niet steunen op de rechtsfiguur benadeling dat enkel is voorbehouden voor de verkoper.

Tijdstip van de beoordeling

Conform artikel 1675 van het huidige (oude) Burgerlijk Wetboek dient men ter beoordeling van de benadeling het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de verwezenlijking van de verkoop.

Het ontwerp van Boek 7 (artikel 7.2.7 nieuw Burgerlijk Wetboek) zou deze bepaling wijzigen waarbij de benadeling in geval van een koop die voortvloeit uit het lichten van een eenzijdige belofte tot aankoop of verkoop, de benadeling wordt beoordeeld op het ogenblik van deze belofte, zijnde op het ogenblik van de wilsovereenstemming, en niet pas op het ogenblik van de effectieve realisatie van de verkoop:

“De benadeling wordt beoordeeld op de dag van de koop of van de eenzijdige verkoop- of aankoopbelofte waaruit de koop voortvloeit, volgens de staat van het goed op die dag.”

Op die manier wenst de wetgever te vermijden dat de verkoper een prijsstijging kan gebruiken als voorwendsel om de prijs van de belofte in twijfel te trekken die hij heeft bedongen en die op dat moment normaal was.

Sanctie benadeling?

Voor zover de benadeling meer bedraagt dan 7/12de, kan men als verkoper (of diens erfgenamen) conform het oud Burgerlijk Wetboek de nietigheid van de overeenkomst opwerpen. Een kleinere benadeling dan dit maakt het conform het oud Burgerlijk Wetboek onmogelijk om de nietigheid te vorderen. Zodoende beschikt de Rechtbank in principe niet over een discretionaire beoordelingsbevoegdheid en dient zij louter te toetsen of de drempel van 7/12de al dan niet werd behaald.

Het oud Burgerlijk Wetboek voorziet tevens in een omslachtige en tijdrovende procedure met aanstelling van een college van deskundigen opdat de nietigheid toepassing kan vinden.

Het ontwerp van Boek 7 wenst deze nietigheidsprocedure te wijzigen waarbij de aanstelling van één deskundige (in plaats van een college van deskundigen) kan volstaan.

Aanvullende prijs

Indien de vordering van de verkoper inzake benadeling wordt toegekend, heeft de koper de keuze om ofwel de zaak terug te geven en de prijs die hij ervoor betaald heeft, terug te nemen ofwel het onroerend goed te behouden mits hij de prijs aanvult, weliswaar onder aftrek van 1/10de van de gehele prijs.

Het ontwerp van Boek 7 (artikel 7.2.9 nieuw Burgerlijk Wetboek) herschrijft het oude artikel als volgt:

“De koper kan de vernietiging van de koop afwenden door een aanvullende prijs te betalen, gericht op de normale verkoopwaarde op de dag van de koop of van de eenzijdige verkoop- of aankoopbelofte waaruit de koop voortvloeit, verminderd met tien procent, vervolgens vermeerderd met de wettelijke interest vanaf de dag dat de verkoper zich op de nietigheid beroept”

De prijs dient desgevallend te worden vermeerderd vanaf de dag waarop de verkoper de nietigheid inroept.

Vervaltermijn

Conform artikel 1676 oud Burgerlijk Wetboek dient de verkoper de vordering tot nietigheid omwille van benadeling in te stellen binnen de twee jaar te rekenen vanaf de dag van de koop.

Deze termijn is een vervaltermijn waarvan partijen niet kunnen afwijken.

Het ontwerp van Boek 7 wijzigt niets aan deze vervaltermijn zoals deze thans bestaat.

Bent u vastgoedmakelaar?

Als vastgoedmakelaar hebt u een advies- en informatieverplichting en dient u zowel de koper als de verkoper naar behoren in te lichten.

Indien u als vastgoedmakelaar door de verkoper wordt geraadpleegd en u merkt op dat de vraagprijs ver onder de werkelijke waarde ligt, dan dient u uw opdrachtgever hier op te wijzen. Indien u dit niet doet, dan werkt u bewust mee aan dergelijke benadeling die in de nietigheid van de overeenkomst zou kunnen resulteren.

Conform de Plichtenleer is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar tevens ook deontologisch verplicht om de opdrachtgever op de hoogte te stellen van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen, indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt.

Ook als projectontwikkelaar dient u zich ervan bewust te zijn dat indien u een onroerend goed aan een veel te lage prijs aankoopt, dat de verkoper (dan wel diens erfgenamen) zich later tot u kunnen wenden.

Inwerkingtreding?

Het nieuwe ontwerp van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek dient nog te worden goedgekeurd. Pas indien het Boek 7 wordt goedgekeurd en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, zal dit Boek in werking treden (op de eerste dag van de twaalfde maand na die waarin de nieuwe wetgeving bekend is gemaakt in het Belgisch Staatsblad.

Heeft u vragen? Neem dan zeker contact op met onze specialisten vastgoedbemiddeling zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is in het praktijkgebied “Bouw, vastgoed en projectontwikkeling” actief in vastgoedtransacties, joint ventures, erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Hij brengt sereniteit in discussies, is pragmatisch en oplossingsgericht en houdt rekening met hetgeen de cliënt echt belangrijk vindt.