Nieuwe berekening van de eigenaarsvergoeding: krijgt u straks minder of meer voor uw herbestemde grond?

Wordt uw (bouw)grond herbestemd? Dan kan de vergoeding waarop u recht heeft er sinds kort anders uitzien. Sinds 8 mei 2026 gelden nieuwe regels voor de berekening van planschade- en eigenaarsvergoedingen. De Vlaamse Regering voert een gestandaardiseerde waarderingsmethode in én kijkt voortaan nadrukkelijker naar het moment waarop een perceel werd aangekocht. Voor eigenaars van gronden die getroffen worden door de bouwshift of door een aanduiding als watergevoelig openruimtegebied (WORG) kan deze wijziging een belangrijke impact hebben.

Nieuwe berekening van de eigenaarsvergoeding: krijgt u straks minder of meer voor uw herbestemde grond?

Eigenaarsvergoeding bij WORG en planschade: nieuwe berekeningsregels sinds 8 mei 2026

Heeft u recht op een eigenaarsvergoeding omdat uw grond werd aangeduid als watergevoelig openruimtegebied (WORG)? Of wordt uw grond door een ruimtelijk uitvoeringsplan herbestemd waardoor bouwen of verkavelen niet langer mogelijk is?

Op 8 mei 2026 wijzigde het Vlaams Instrumentendecreet en het Besluit Planbatenheffing, waardoor er nieuwe regels gelden om de eigenaarsvergoeding te bepalen. De Vlaamse Regering paste de berekening van de eigenaarswaarde van gronden aan en voerde een gestandaardiseerde waarderingsmethode in. Dat is belangrijk voor eigenaars van gronden die worden getroffen door planschade, alsook voor eigenaars van percelen die werden aangeduid als WORG.

Het belang van de waardebepaling bij een herbestemming

De eigenaarsvergoeding heeft tot doel om een eigenaar te compenseren wanneer zijn grond door een overheidsbeslissing aan waarde verliest. Denk bijvoorbeeld aan een perceel dat vroeger in woongebied lag, maar door een WORG-aanduiding zo goed als volledig bouwvrij wordt gemaakt. Of aan een perceel dat via een ruimtelijk uitvoeringsplan wordt herbestemd naar openruimtegebied.

Het basisprincipe blijft eenvoudig: de vergoeding wordt berekend op basis van het verschil tussen de waarde van de grond vóór de gebruiksbeperking en de waarde van de grond nadien.

Met andere woorden: hoe hoger de waarde vóór de herbestemming of gebruiksbeperking, en hoe lager de waarde nadien, hoe groter de mogelijke vergoeding. Net daarom is de manier waarop de waarde van uw grond wordt bepaald zo belangrijk.

Probleempunten bij de vorige regeling

Tot voor kort gebeurde de waardering voornamelijk aan de hand van een concrete vergelijking, waarbij er werd gekeken naar recente verkopen van vergelijkbare gronden.

Dat klinkt logisch, maar in de praktijk bleek dit vaak moeilijk.

Voor veel getroffen gronden zijn er namelijk niet zomaar geschikte vergelijkingspunten te vinden. Zeker bij watergevoelige openruimtegebieden gaat het om specifieke percelen met een bijzondere ligging, een specifieke planologische context en een bestaande waterproblematiek.

Daar komt bij dat de keuze van vergelijkingspunten vaak aanleiding gaf tot discussie.

Bij de waardering moest immers telkens worden beoordeeld in welke mate een andere verkoop werkelijk vergelijkbaar was, of het perceel zich in een gelijkaardige omgeving bevond en over dezelfde ontwikkelingsmogelijkheden beschikte. Daarnaast waren vaak bijkomende correcties nodig voor factoren zoals ligging, ontsluiting, overstromingsgevoeligheid en andere waardebepalende kenmerken.

De Vlaamse Regering erkent dat de vroegere aanpak daardoor complex, tijdrovend en moeilijk voorspelbaar was. Niet alleen voor eigenaars, maar ook voor lokale besturen en de overheid zelf.

Een nieuwe gestandaardiseerde methode

Om die onzekerheid te beperken, wordt de eigenaarswaarde voortaan bepaald aan de hand van een gestandaardiseerde methode.

Daarbij wordt gewerkt met een meer uniforme waarderingsaanpak, gebaseerd op recente marktgegevens en objectieve waardebepalende factoren.

Concreet wordt onder meer rekening gehouden met:

• de bestemming van de grond;
• de ligging van het perceel;
• de ligging aan of nabij een voldoende uitgeruste weg;
• de oppervlakte;
• de overstromingsgevoeligheid;
• de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel;
• eventuele constructies of opstanden; en
• andere kenmerken die de waarde van de grond beïnvloeden.

 

De insteek is duidelijk: vergelijkbare percelen moeten zoveel mogelijk op een vergelijkbare manier worden gewaardeerd.

Dat betekent echter niet dat elk dossier volledig abstract wordt benaderd. De concrete kenmerken van het perceel blijven steeds relevant. In uitzonderlijke gevallen blijft bovendien een gemotiveerde afwijking mogelijk.

Belang van het moment van verwering

De hervorming gaat verder dan alleen de invoering van een nieuwe waarderingsmethode.

Bij planschadevergoedingen wordt voortaan ook uitdrukkelijker rekening gehouden met:

• de verwervingswaarde van de grond;
• het tijdstip waarop de eigenaar de grond heeft verworven; en
• de bestemming die gold op het ogenblik van de verwerving.

Wie recent een perceel heeft aangekocht, bevindt zich immers in een andere situatie dan iemand die al decennialang eigenaar is. Ook de vraag wanneer het perceel zijn voorgaande ontwikkelbare bestemming kreeg, kan een rol spelen.

De nieuwe regeling voorziet daarom in een correctiemechanisme. Bij de berekening van de eigenaarswaarde vóór de gebruiksbeperking wordt een coëfficiënt toegepast die rekening houdt met de ouderdom van de verwerving en de ouderdom van de bestemming.

Die coëfficiënt bedraagt 1 gedurende de eerste zeven jaar en kan nadien dalen, met een beperking tot 0,7. De concrete impact daarvan zal van dossier tot dossier verschillen.

Een vereenvoudigd voorbeeld maakt dit duidelijker. Stel dat twee eigenaars een vergelijkbaar perceel bezitten met een geschatte eigenaarswaarde van 200.000 euro (vóór de gebruiksbeperking). De eerste eigenaar kocht het perceel drie jaar geleden aan. Voor hem blijft de coëfficiënt in principe 1, zodat de volledige eigenaarswaarde van 200.000 euro als uitgangspunt wordt genomen. De tweede eigenaar verwierf hetzelfde perceel meer dan 25 jaar geleden en het perceel heeft ook al meer dan 25 jaar dezelfde ontwikkelbare bestemming. In dat geval kan de coëfficiënt dalen tot 0,7, waardoor voor de berekening nog slechts een eigenaarswaarde van 140.000 euro in aanmerking wordt genomen. Er was immers meer tijd om het perceel te ontwikkelen, hetgeen de tweede eigenaar heeft nagelaten. Dat wordt voortaan mee in overweging genomen.

Dit betekent niet automatisch dat de uiteindelijke vergoeding 30% lager zal liggen. Ook de waarde van het perceel na de gebruiksbeperking speelt immers een rol. Het voorbeeld toont wel aan dat het tijdstip van aankoop en de historiek van de bestemming voortaan een wezenlijke invloed kunnen hebben op de berekening van de vergoeding.

De concrete impact daarvan zal van dossier tot dossier verschillen.

Meer voorspelbaarheid, minder discussie?

De Vlaamse Regering wil met de nieuwe methode meer uniformiteit, transparantie en voorspelbaarheid creëren.

Dat is op zich positief. Eigenaars moeten beter kunnen inschatten hoe hun dossier zal worden beoordeeld. Ook voor lokale besturen is het belangrijk om de financiële impact van herbestemmingen beter te kunnen ramen.

Toch betekent een gestandaardiseerde methode niet dat er geen discussie meer mogelijk is.

De waarde van grond blijft afhankelijk van concrete omstandigheden. Denk aan de ligging, de feitelijke ontwikkelingsmogelijkheden, de bereikbaarheid, de toepasselijke voorschriften, de overstromingsgevoeligheid en de historiek van het perceel.

Een correcte dossieropbouw blijft dus essentieel.

Wacht dus niet tot het schaderapport definitief is of de aanvraagtermijn verstreken is. Laat tijdig nagaan of u recht heeft op een vergoeding en of alle relevante waardebepalende elementen correct worden meegenomen. Onze specialisten overheids- en omgevingsrecht staan u daarin graag bij.

Bent u eigenaar van een perceel dat werd aangeduid als WORG? Dan blijft ook hier de belangrijkste boodschap: wacht niet te lang. Voor de WORG-aanduidingen van 19 juli 2024 moet de aanvraag tot eigenaarsvergoeding in principe uiterlijk op 18 september 2026 worden ingediend.

Voor de 2189 kadastrale percelen die als WORG werden aangeduid, werden immers nog maar 928 aanvragen ingediend.

Onze specialisten overheids- en omgevingsrecht bekijken graag samen met u of u aanspraak kan maken op een vergoeding en hoe uw dossier het best wordt onderbouwd.