30 april 2025
U geeft volmacht aan een mede-eigenaar maar deze stemt vervolgens niet in lijn met deze volmacht: wat nu?
1. Artikel 3.87, §7, lid 3 BW bepaalt dat een volmacht algemeen of specifiek kan zijn en slechts mag gelden voor één algemene vergadering tenzij gebruik gemaakt wordt van een algemene dan wel specifieke notariële volmacht.
Doorgaans zijn de gegeven volmachten niet notarieel van aard en dienen zij de naam van de lasthebber te vermelden alsook de datum van de algemene vergadering. Bij gebreke hieraan, wordt het mandaat geëlimineerd.
2. Wanneer het mandaat algemeen is, houdt dit in dat het opgesteld is in algemene bewoordingen en dus geen concrete instructies bevat omtrent de te stellen handelingen.
De facto komt het er op neer dat het gewoon een mandaat is om de mede-eigenaar op de algemene vergadering te vertegenwoordigen. Zo’n mandaat is geldig ook al het gaat dus niet concreet in op de agendapunten die ter stemming zullen voorliggen.
Dit is anders bij het zogenaamd ‘imperatief’ mandaat, waarin de mede-eigenaar de lasthebber instructies bezorgt omtrent het te uit te voeren stemgedrag. De lastgever geeft zijn intenties mee aan zijn vertegenwoordiger.
3. Dit brengt daarom nog geen garantie mee dat de mede-eigenaar die instructie ook effectief correct opvolgt. Doorgaans is dat wel het geval, doch het is niet uitgesloten dat de lasthebber toch afwijkt van de instructie, al dan niet bewust. Wat zijn nu de consequenties als deze situatie zich voordoet?
4. Welke instructies de volmacht vermeldt, dient niet gecontroleerd worden door de syndicus. Er dient enkel geverifieerd te worden of de vergadering geldig samengesteld was en of iedereen gestemd heeft. Een ‘foutief’ stemmen door de lasthebber zal dus niet door de syndicus opgemerkt of gecorrigeerd kunnen worden.
De ondertekening van de notulen aan het einde van de algemene vergadering heeft tot doel aan de notulen een definitief karakter te geven. Dat doel kan uitsluitend worden bereikt wanneer men op de ‘bezegelde inhoud’ achteraf niet kan terugkomen. Alleen de algemene vergadering -niet de syndicus- kan dus fouten of vergetelheden rechtzetten voor zover niet geraakt wordt aan definitief verworven rechten, voordat de beslissing dus definitief geworden is. De lastgever kan dus niet nadien nog t.a.v. de syndicus wijzen op het gegeven dat hij andersluidende instructies gaf met het verzoek om één en ander aan te passen.
Indien de lasthebber dus anders stemt dan hem/haar werd opgedragen, zal de lastgever daardoor gebonden zijn. Dit is ook niet meer dan logisch, omdat anders een situatie zou ontstaan die onwerkbaar is, waarbij naderhand mede-eigenaars beslissingen ongedaan zouden trachten te maken onder het voorwendsel dat zij andersluidende instructies gegeven zouden hebben aan hun vertegenwoordiger. Het imperatief mandaat is zoals reeds gezegd niet tegenstelbaar aan de vereniging van mede-eigenaars.
In een vonnis van het Vredegerecht van Veurne van 23.04.2024 moest er een beslissing genomen worden door de VME over verschillende opties van de uitbating van een zwembad. Dit vereist een volstrekte meerderheid van 50% + 1 stemmen. Voor geen enkele optie werd die meerderheid behaald. De lastgever van een mede-eigenaar had per vergissing ‘blanco’ gestemd in plaats van ‘voor’.
Als de stem ‘voor’ uitgebracht was geweest had de meerderheid gehaald geweest, maar het was niet aan de syndicus om de notulen daarvoor te wijzigen. De ‘blanco’ stem was immers correct genotuleerd. Een determinerende fout kan enkel rechtgezet worden wanneer er met zekerheid aangetoond kan worden dat de op de algemene vergadering uitgebrachte stem verkeerd genotuleerd werd. In casu was dit niet het geval, zodat het naderhand bijbrengen van het stembiljet daar niets aan kan veranderen. Eventuele fouten van de lasthebber zijn immers niet tegenstelbaar aan de VME.
Wanneer de syndicus bepaalde zaken toch zelf probeert recht te zetten in het verslag dat hij rondstuurt, kan een mede-eigenaar vragen om een nieuwe algemene vergadering bijeen te roepen waarover op dat betwiste punt opnieuw gestemd zal worden (Vred. Veurne 23.04.2024).
5. De lastgever kan in bepaalde gevallen dus niets meer ondernemen dan eventueel de lasthebber nog juridisch aan te spreken om de schade vergoed te zien die hij geleden zou hebben door het niet opvolgen van de steminstructies door de lasthebber.
Soms kan er echter alsnog een mogelijkheid zijn om het niet correct stemmen door de lasthebber aan te vechten door de lastgever. Als de lasthebber zich onthouden zou hebben dan wordt deze stem gelijkgesteld met degenen die tegengestemd hebben of als hij/zij effectief negatief gestemd zou hebben, en deze stemming niet tot de vorming van de meerderheidsbeslissing heeft bijgedragen, ontstaat in principe een oppositioneel belang om de beslissing aan te vechten. Echter, als de instructie andersluidend was zal men normaliter dus gewenst hebben dat de meerderheidsbeslissing gevolgd werd zodat men dit niet zal aanvechten. In het geval van een onthouding is het doorgaans al zinvoller.
6. Wat alleszins nooit kan, is dat de lasthebber zijn mandaat te buiten gaat en stemt over punten die niet op de dagorde van de algemene vergadering stonden en dus ook niet op de uitnodiging voor de algemene vergadering waren opgenomen.
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.
