Dient u uw oorspronkelijke woninghuurovereenkomst van korte duur alsnog op te zeggen in geval van verlenging middels een nieuwe woninghuurovereenkomst van korte duur?

Stel: U heeft een woninghuurovereenkomst van korte duur gesloten en u wenst deze te verlengen middels een nieuwe woninghuurovereenkomst van korte duur. Is een opzegging van de oorspronkelijke huurovereenkomst van korte duur dan nog nodig om te vermijden dat deze verondersteld wordt te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar?

Of met andere woorden: Kwalificeert de verlenging middels een nieuwe overeenkomst effectief als een nieuwe overeenkomst of louter als een verlenging van de oorspronkelijke overeenkomst?

In deze blog leest u hoe de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, uitspraak doende in graad van beroep, deze vraag beantwoordt.

De duur van een woninghuurovereenkomst van korte duur. Het principe:

Als algemeen principe geldt dat een woninghuurovereenkomst verondersteld wordt te zijn gesloten voor een duur van negen jaar. Aangezien niet elke (ver)huurder nood heeft aan een huurovereenkomst van negen jaar, voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet echter ook uitdrukkelijk in de mogelijkheid om een woninghuurovereenkomst van korte duur te sluiten.

Het is dus mogelijk om een woninghuurovereenkomst te sluiten voor een duur korter dan negen jaar op voorwaarde dat (1) dit schriftelijk gebeurt en (2) de duur korter dan of maximaal gelijk aan drie jaar is.

Dergelijke woninghuurovereenkomst van korte duur kan slechts één keer verlengd worden. De verlenging moet schriftelijk gebeuren en de totale duur van de oorspronkelijke duurtijd en de duurtijd van de verlenging mag alsnog niet meer dan drie jaar zijn.

Als de duur van de woninghuurovereenkomst van korte duur of de verlenging ervan meer dan drie jaar is, dan zal de woninghuurovereenkomst automatisch en van rechtswege verondersteld worden te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar vanaf de oorspronkelijke aanvangsdatum.

Een woninghuurovereenkomst van korte duur komt niet automatisch en van rechtswege ten einde. Zij dient door één van de partijen opgezegd te worden minstens drie maanden voor het verstrijken van de duur. Bij gebreke hieraan (of als de huurder na het verstrijken van de duur de woning blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder) zal de woninghuurovereenkomst van korte duur automatisch en van rechtswege verondersteld worden te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar vanaf de oorspronkelijke aanvangsdatum.

Is een opzeg vereist in geval van verlenging middels een nieuwe woninghuurovereenkomst van korte duur?

De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, afdeling Antwerpen sprak zich in graad van beroep over deze vraag uit op 15 januari 2024. De situatie was als volgt.

Partijen sloten een schriftelijke woninghuurovereenkomst van korte duur voor een periode van één jaar lopende vanaf 1 december 2021 tot en met 30 november 2022. Voorafgaand aan het verstrijken van deze periode van één jaar ondertekenden partijen een nieuwe schriftelijke woninghuurovereenkomst (voor dezelfde woning en onder dezelfde voorwaarden zoals bv. huurprijs) voor een korte duur van één jaar vanaf 1 december 2022 tot en met 30 november 2023. Op 17 augustus 2023 zegde de verhuurder de woninghuurovereenkomst van korte duur op met inachtname van de opzegtermijn van drie maanden om dus te eindigen op 30 november 2023.

Voor het eerst voor de beroepsrechter ontwikkelde de huurder de creatieve argumentatie dat de oorspronkelijke woninghuurovereenkomst voor een korte duur van één jaar lopende van 1 december 2021 tot en met 30 november 2022 door de verhuurder niet werd opgezegd zodoende deze verondersteld diende te worden te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar vanaf 1 december 2021.

De rechtbank oordeelde evenwel – terecht – dat de tweede schriftelijke woninghuurovereenkomst voor een korte duur van één jaar lopende vanaf 1 december 2022 tot en met 30 oktober 2023 kwalificeert als een verlenging van de eerste schriftelijke woninghuurovereenkomst.

De rechtbank neemt hierbij in overweging dat (1) beide overeenkomsten hetzelfde voorwerp hebben, (2) schriftelijk werden aangegaan, (3) gesloten werden onder dezelfde voorwaarden en (4) de totale duurtijd van beide overeenkomsten korter was dan drie jaar. Volgens de rechtbank is derhalve aan alle voorwaarden gesteld door het Vlaams Woninghuurdecreet met betrekking tot woninghuurovereenkomsten van korte duur en de verlenging ervan voldaan.

De rechtbank benadrukt dat de huurders zich niet kunnen beroepen op het vermoeden dat de oorspronkelijke woninghuurovereenkomst verondersteld wordt te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar nu deze oorspronkelijke huurovereenkomst van korte duur voor het verstrijken van de duurtijd rechtsgeldig verlengd werd.

Zolang de verlenging van een woninghuurovereenkomst van korte duur voorafgaand aan het verstrijken van de oorspronkelijke korte duur schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden geschiedt zonder dat de totale duur (oorspronkelijke duur + duur verlenging) drie jaar overschrijdt, dient de oorspronkelijke woninghuurovereenkomst van korte duur dus niet alsnog opgezegd te worden, zelfs niet indien de verlenging geschiedt middels een nieuwe woninghuurovereenkomst.

Verhouding met het Cassatiearrest van 30 januari 2017

Weliswaar onder de toenmalig nog geldende oude federale Woninghuurwet heeft het Hof van Cassatie bevestigd dat een woninghuurovereenkomst van korte duur dewelke niet tijdig wordt opgezegd, wordt verondersteld te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar vanaf de oorspronkelijke aanvangsdatum.

Belangrijk om te vermelden is dat het Hof van Cassatie dit principe bevestigde uitgaande van een oorspronkelijke woninghuurovereenkomst van korte duur dewelke niet opgezegd werd maar ook niet verlengd werd. Het Hof laat de desbetreffende passage met betrekking tot de eenmalige mogelijkheid tot schriftelijke verlenging onder dezelfde voorwaarden zolang de totale duur niet meer dan drie jaar bedraagt, immers geheel buiten beschouwing.

Het arrest van 30 januari 2017 van het Hof van Cassatie mag o.i. dan ook niet zonder meer geëxtrapoleerd worden naar een situatie waarin een woninghuurovereenkomst van korte duur wel rechtsgeldig verlengd werd.

Heeft u vragen met betrekking tot de verlenging of opzeg van uw woninghuurovereenkomst (al dan niet van korte duur) of heeft u andere vragen met betrekking tot het huurrecht, neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht.