De Huurwaarborg: Wat is het, wat doet het, wat drijft het?

Als u een huurcontract sluit, is de kans groot dat hierin de verplichting voor de huurder opgenomen zal zijn om een huurwaarborg te stellen. Wat is een huurwaarborg nu eigenlijk en waarvoor dient hij?

Het concept huurwaarborg

De huurwaarborg speelt een cruciale rol in het huurrecht. Hij dient namelijk als financiële zekerheid voor de verhuurder ter waarborging van de nakoming door de huurder van zijn contractuele verplichtingen, in principe voornamelijk de verplichting van de huurder om het gehuurde goed bij het einde van de huurovereenkomst in oorspronkelijke staat – en dus zonder huurschade – terug te geven aan de verhuurder. De huurwaarborg kan echter ook door de rechter (of op grond van een gezamenlijk akkoord van partijen) vrijgegeven worden ter compensatie van eventuele achterstallige huurgelden.

De verplichting om een huurwaarborg te stellen is niet wettelijk verankerd. De huurder is dus enkel verplicht een huurwaarborg te stellen als partijen dit contractueel zijn overeengekomen. Indien partijen overeengekomen zijn dat een huurwaarborg gesteld moet worden, zijn er wel wettelijke bepalingen waarmee rekening gehouden moet worden en dewelke verschillen in functie van de kwalificatie van de huurovereenkomst als een huurovereenkomst naar gemeen recht, een woninghuurovereenkomst dan wel een handelshuurovereenkomst.

De huurwaarborg in een huurovereenkomst naar gemeen recht

Het gemeen huurrecht omvat de basisregels die van toepassing zijn op alle vormen van huurcontracten en kent aan partijen een grote contractuele vrijheid toe. Het gemeen huurrecht bevat geen specifieke bepalingen met betrekking tot de huurwaarborg zodat de ruime contractuele vrijheid van partijen geldt.

Zo kunnen partijen vrij het bedrag van de huurwaarborg overeenkomen maar gebruikelijk zal de huurwaarborg gelijk zijn aan 3 dan wel 6 maanden huurgelden.

De huurwaarborg kan in verschillende vormen gesteld worden:

1. Contante storting op geblokkeerde rekening: Dit is de meest voorkomende vorm, waarbij de huurder een bepaald bedrag op een geblokkeerde rekening stort. Deze rekening wordt geopend op naam van de huurder en verhuurder gezamenlijk en kan enkel worden vrijgegeven met instemming van beide partijen of een rechterlijke beslissing. Dit biedt zekerheid aan beide partijen dat het geld veilig is en alleen gebruikt kan worden voor de afgesproken doeleinden. De intresten die gegenereerd worden, komen toe aan de partij aan wie de huurwaarborg finaal wordt vrijgegeven.

Het komt ook voor dat de huurwaarborg contant op de rekening van de verhuurder gestort moet worden. De waarborg staat dan niet geblokkeerd. Voor de huurder biedt dit dus minder zekerheid. De verhuurder zal echter wel gehouden zijn om ook een intrest terug te betalen aan de huurder als de huurwaarborg terug aan de huurder zou toekomen.

1. Bankgarantie: Hierbij stelt een bank zich garant voor een bepaald bedrag. Als de huurder zijn contractuele verplichtingen dan niet nakomt (bv. de huurschade niet betaalt), kan de verhuurder de bank aanspreken in welk geval de bank – binnen de perken van het bedrag waartoe zij zich garant gesteld heeft – de verhuurder zal vergoeden. De bank zal zich nadien uiteraard wel verhalen op de huurder. Een bankgarantie biedt de verhuurder extra zekerheid, aangezien de bank een betrouwbare partij is die ervoor zorgt dat de verhuurder vergoed zal worden in geval van problemen met de huurder. Ook voor de huurder heeft de bankgarantie een voordeel aangezien de huurder bij aanvang van de huur nl. niet over het bedrag van de huurwaarborg dient te beschikken om dit op een (geblokkeerde) rekening te storten.
2. Persoonlijke Borgstelling: In geval van een persoonlijke borgstelling zal een derde partij (een andere partij dan de huurder), vaak een familielid of vriend of de bestuurder/aandeelhouder van een vennootschap als de vennootschap huurder is, zich garant stellen voor de verplichtingen van de huurder. Dit is minder gebruikelijk, maar kan een oplossing bieden wanneer de huurder niet voldoende financiële middelen heeft om een contante storting te doen en geen bankgarantie zou kunnen bekomen. De persoonlijke borgstelling heeft voor de borgsteller uiteraard verregaande gevolgen.

Belangrijk om op te merken is dat er voor persoonlijke borgstelling wel specifieke wetgeving is waarmee rekening gehouden moet worden.

1. Verzekeringsoplossingen: Sommige verzekeringsmaatschappijen bieden producten aan die vergelijkbaar zijn met een huurwaarborg. Hierbij betaalt de huurder een premie aan de verzekeringsmaatschappij, die vervolgens garant staat voor de huurwaarborg. Dit kan een flexibele oplossing zijn voor huurders die geen grote som geld in één keer kunnen missen.

Woninghuurwetgeving

De woninghuurwetgeving is specifiek gericht op huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen die als hoofdverblijfplaats van de huurder dienen. Deze wetgeving bevat strengere regels ter bescherming van de huurder en is van dwingend recht. Aangezien de woninghuurwetgeving geen federale bevoegdheid meer is maar een gewestelijke bevoegdheid, kan de woninghuurwetgeving in Vlaanderen, Brussel en Wallonië enigszins variëren.

De huurwaarborg is in de woninghuurwetgeving wel gereguleerd.

Het bedrag van de huurwaarborg in geval van woninghuur mag maximaal 3 maanden huur bedragen in het Vlaams Gewest. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest is het maximumbedrag (2 of 3 maanden) afhankelijk van de vorm waarin de waarborg gesteld wordt.

In alle gewesten kan de huurwaarborg – naar keuze van de huurder – in één van de volgende vormen gesteld worden:

1. Contante storting op geblokkeerde rekening: De waarborg moet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst. Dit waarborgt dat het geld beschikbaar blijft voor de huurder en niet door de verhuurder kan worden misbruikt. Als de huurder de huurwaarborg toch aan de verhuurder zou betalen of op diens rekening zou storten, is de verhuurder verplicht deze op een geblokkeerde rekening te stellen. Laat hij dit na dan is de verhuurder gehouden een rente te betalen aan de huurder.
2. Een bankgarantie of zekerheidstelling door een financiële instelling: De bank stelt zich garant.
3. Een bankgarantie ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling: Het OCMW schiet de huurwaarborg voor wat extra mogelijkheden biedt voor huurders die niet over voldoende financiële middelen beschikken om een contante waarborg te storten.

Naast de hierboven vernoemde vormen, kan de huurwaarborg in het Vlaams Gewest ook gesteld worden door middel van een persoonlijke borgstelling op voorwaarde dat de verhuurder hiermee akkoord gaat. Deze persoonlijke borgstelling mag evenwel niet gecombineerd worden met één van de hierboven vernoemde andere vormen van huurwaarborg.

In bepaalde gevallen en onder bepaalde voorwaarden voorzien het Vlaams Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in steun aan de huurder voor het stellen van de huurwaarborg door middel van renteloze huurwaarborgleningen (Vlaams Gewest) of bijzondere bankgaranties gesteld door fondsen al dan niet met steun van het OCMW (Brussels Hoofdstedelijk Gewest).

Handelshuurwetgeving

Zoals de woninghuurwetgeving gericht is op de bescherming van de huurder, is ook de Handelshuurwetgeving, die van toepassing is op huurcontracten voor handelspanden waarin activiteiten van ambacht of kleinhandel in rechtstreeks contact met het publiek uitgeoefend worden, gericht op de bescherming van de handelszaak. Ook de Handelshuurwetgeving is van dwingend recht.

In tegenstelling tot de woninghuurwetgeving, voorziet de handelshuurwetgeving echter niet in specifieke regels met betrekking tot de huurwaarborg zodat de principes van het gemeen huurrecht van toepassing zijn.

Veel voorkomend in Handelshuur zijn huurwaarborgen van 3 of 6 maanden huur in de vorm van contante storting op een geblokkeerde rekening, een bankgarantie en/of een persoonlijke borgstelling.

Handelshuurovereenkomsten voorzien soms ook de verplichting voor de huurder om de huurwaarborg aan te passen (en dus te verhogen) in functie van huurprijsindexeringen of huurprijsherzieningen. Dit heeft voor de verhuurder tot voordeel dat de huurwaarborg altijd in verhouding staat met de huurprijs maar brengt voor de huurder wel praktische gevolgen met zich mee.

Het lot van de huurwaarborg bij het einde van de huurovereenkomst

In principe wordt de huurwaarborg pas vrijgegeven bij het einde van de huurovereenkomst als vastgesteld wordt dat de huurder zijn contractuele verplichtingen al dan niet volledig is nagekomen. Het komt voor dat een bankgarantie reeds tijdens de huurperiode wordt aangesproken in welk geval deze bij het einde van de huur uiteraard niet nog eens aangesproken kan worden, behoudens in geval de bank zich opnieuw of voor een bijkomend bedrag garant heeft gesteld.

De vrijgave van de huurwaarborg bij het einde van de huurovereenkomst kan enkel maar in geval van schriftelijk akkoord van beide partijen of op grond van een rechterlijke beslissing.

Indien de huurder zijn verplichtingen niet is nagekomen en bv. huurschade aan het gehuurde goed heeft aangebracht, niet alle huurgelden betaald heeft, etc. kan de huurwaarborg aangewend worden ter compensatie van deze schade. Als de schade het bedrag van de huurwaarborg overtreft, zal de huurwaarborg volledig aan de verhuurder toekomen en zal de huurder het verschil zelf nog moeten bijbetalen. Als het bedrag van de schade lager is dan de huurwaarborg, komt het saldo uiteraard terug toe aan de huurder.

Tip: Het stellen van de huurwaarborg als opschortende voorwaarde

Aangezien de huurwaarborg voor de verhuurder een financiële garantie is voor de nakoming door de huurder van zijn verplichtingen en de huurwaarborg in principe bij aanvang van de huur gesteld moet worden, kan het aangeraden zijn in de huurovereenkomst en clausule op te nemen die bepaalt dat het volledig stellen van de huurwaarborg voorafgaand aan de aanvang van de huurovereenkomst een opschortende voorwaarde is. Dit betekent dat de huurovereenkomst pas definitief tot stand komt – ook al is deze door beide partijen getekend – als de huurwaarborg effectief volledig gesteld is nu dan de opschortende voorwaarde vervuld zal zijn.

Een ander veel voorkomend alternatief is de contractuele clausule op grond waarvan de verhuurder zich het recht voorbehoudt om de sleutels niet te overhandigen en de huurder dus nog geen toegang te verschaffen tot het gehuurde pand zolang de huurwaarborg niet (volledig) gesteld is zonder dat dit de verplichtingen in hoofde van de huurder, zoals betaling van de huurgelden, opschort.

Conclusie

De huurwaarborg vormt een cruciaal onderdeel van elke huurovereenkomst, met variërende regels afhankelijk van het type huurrecht dat van toepassing is. Als verhuurder en huurder is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de verschillende regels en mogelijkheden met betrekking tot de huurwaarborg en hieromtrent goede contractuele afspraken te maken waarin onze specialisten huurrecht u uiteraard kunnen bijstaan.