27 juni 2024

Een nieuwe Antwerpse verordening over stedenbouwkundige lasten: Wat is nieuw?

Vandaag, op 27 juni 2024, zal in de stad Antwerpen de stedenbouwkundige verordening inzake stedenbouwkundige lasten in werking treden je kan de verordening hier raadplegen. Deze lasten vormen een essentieel onderdeel van het beleid om de stad duurzaam, leefbaar en aantrekkelijk te houden. In deze blog bespreken we kort wat stedenbouwkundige lasten zijn en hoe ze in Antwerpen worden toegepast.

Wat zijn stedenbouwkundige lasten?

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen kunnen technische en financiële lasten opleggen aan de aanvrager van een omgevingsvergunning.

Stedenbouwkundige lasten zijn bijdragen die projectontwikkelaars of vastgoedeigenaars moeten leveren bij het realiseren van bouwprojecten. Deze bijdragen kunnen zowel financieel als in natura geleverd worden. Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet verduidelijkt dat die lasten hun oorsprong vinden in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich neemt.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan het aanleggen van groenvoorzieningen, het verbeteren van infrastructuur of het bieden van sociale huisvesting,…

Belangrijkste bepalingen

In wat volgt zal kort worden ingegaan op enkele belangrijke bepalingen uit de verordening.

Stedenbouwkundige last in natura vs. Financiële stedenbouwkundige last

Bij de goedkeuring van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal de bevoegde overheid, in casu de stad Antwerpen (of de provincie in beroep), een financiële stedenbouwkundige last opleggen of in mindering brengen als een last in natura onmogelijk, onwenselijk of onvoldoende is. Aldus wordt in eerste instantie gestreefd naar het opleggen van een stedenbouwkundige last in natura. Stedenbouwkundige lasten in natura en financiële stedenbouwkundige lasten kunnen gecumuleerd worden (art. 1, §3 en 3).

Toepassingsgebied

De verordening is van toepassing op het grondgebied van de stad Antwerpen, met uitzondering van het havengebied, bevaarbare waterlopen en bijhorende infrastructuur.

Projecten met een nuttige vloeroppervlakte vanaf 4.000 m² wonen, 1.200 m² kantoor of 1.600 m² handel vallen onder het toepassingsgebied van de verordening. De verordening kan onder bepaalde voorwaarden tevens van toepassing zijn op gecombineerde projecten en opgedeelde of gefaseerde projecten.

Daarnaast is de verordening ook van toepassing op het bouwen, verbouwen tot, uitbreiden tot of herbouwen van 1) woonprojecten met minimaal 10 zelfstandige woongelegenheden, 2) woonprojecten met minimaal 60 kamers en 3) woonprojecten met een evenredige combinatie van beide, waarbij één zelfstandige woongelegenheid gelijk is aan zes kamers. Van belang hierbij is dat de lasten enkel kunnen worden opgelegd indien de woonprojecten niet voorzien in voldoende groene ruimte op eigen terrein.

Bepaling van de financiële stedenbouwkundige last

De verordening bepaalt de berekeningswijze volgens drie zones waarin het grondgebied van de stad wordt onderverdeeld op basis van de grondwaarde van de ontwikkelbare grond. Elke zone heeft bijgevolg eigen heffingsprijzen.

Afwijkingen en vrijstellingen

De bevoegde overheid kan een volledige of gedeeltelijke afwijking toestaan als er sprake is van bijzondere redenen die een afwijking rechtvaardigen. Denk hierbij aan het realiseren van een andere vorm van betaalbaar wonen of wanneer asbestvervuiling een belangrijke saneringskost met zich meebrengt.

Omgevingsvergunningsaanvragen of delen ervan betreffende de realisatie van een sociaal woonaanbod en gereguleerde en gesubsidieerde geconventioneerde huurwoningen (de zogenaamde budgetwoningen) zijn vrijgesteld van de financiële stedenbouwkundige last en van de stedenbouwkundige last in natura.

Stadsgroenfonds

De opbrengsten afkomstig van projecten die onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten vallen worden integraal aangewend voor de financiering van een stadsgroenfonds. Met dat fonds zal publiek toegankelijk gebruiksgroen wordt aangekocht en/of gerealiseerd. Daarbij zal de focus gelegd worden op ontharding en het terugbrengen van onverzegelde grond.

Niet-uitvoering

Het niet uitvoeren van de stedenbouwkundige last leidt van rechtswege tot het verval van de omgevingsvergunning.

Conclusie

De verordening stedenbouwkundige lasten heeft grote gevolgen voor projectontwikkelaars. In de omgevingsvergunning kunnen (verregaande) lasten in natura of van financiële aard worden opgelegd. Toch zijn er in een aantal gevallen afwijkingen mogelijk. Het is zoals steeds ook hier zaak om deze afwijkingen gerechtvaardigd te krijgen. Het is daarom van belang om bij de voorbesprekingen van het project hieraan aandacht te besteden en de motivering voor de afwijkingen ook mee op te nemen in de juridisch stedenbouwkundig onderbouwende nota B26 die bij de aanvraag gevoegd zal worden. Forum Advocaten is gespecialiseerd in de begeleiding van projectontwikkelaars en in de opvolging van (complexe) (stads)ontwikkelingsprojecten. Wij begeleiden uw aanvraag van A tot Z. Vragen over stedenbouwkundige lasten? Contacteer onze specialisten omgevingsrecht.

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk. Reiner is authentiek en geloofwaardig. Hij benut de kracht van een sterke juridische argumentatie.