27 juni 2024

Een nieuwe Antwerpse verordening over stedenbouwkundige lasten: Wat is nieuw?

Vandaag, op 27 juni 2024, zal in de stad Antwerpen de stedenbouwkundige verordening inzake stedenbouwkundige lasten in werking treden je kan de verordening hier raadplegen. Deze lasten vormen een essentieel onderdeel van het beleid om de stad duurzaam, leefbaar en aantrekkelijk te houden. In deze blog bespreken we kort wat stedenbouwkundige lasten zijn en hoe ze in Antwerpen worden toegepast.

Wat zijn stedenbouwkundige lasten?

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen kunnen technische en financiële lasten opleggen aan de aanvrager van een omgevingsvergunning.

Stedenbouwkundige lasten zijn bijdragen die projectontwikkelaars of vastgoedeigenaars moeten leveren bij het realiseren van bouwprojecten. Deze bijdragen kunnen zowel financieel als in natura geleverd worden. Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet verduidelijkt dat die lasten hun oorsprong vinden in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich neemt.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan het aanleggen van groenvoorzieningen, het verbeteren van infrastructuur of het bieden van sociale huisvesting,…

Belangrijkste bepalingen

In wat volgt zal kort worden ingegaan op enkele belangrijke bepalingen uit de verordening.

Stedenbouwkundige last in natura vs. Financiële stedenbouwkundige last

Bij de goedkeuring van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal de bevoegde overheid, in casu de stad Antwerpen (of de provincie in beroep), een financiële stedenbouwkundige last opleggen of in mindering brengen als een last in natura onmogelijk, onwenselijk of onvoldoende is. Aldus wordt in eerste instantie gestreefd naar het opleggen van een stedenbouwkundige last in natura. Stedenbouwkundige lasten in natura en financiële stedenbouwkundige lasten kunnen gecumuleerd worden (art. 1, §3 en 3).

Toepassingsgebied

De verordening is van toepassing op het grondgebied van de stad Antwerpen, met uitzondering van het havengebied, bevaarbare waterlopen en bijhorende infrastructuur.

Projecten met een nuttige vloeroppervlakte vanaf 4.000 m² wonen, 1.200 m² kantoor of 1.600 m² handel vallen onder het toepassingsgebied van de verordening. De verordening kan onder bepaalde voorwaarden tevens van toepassing zijn op gecombineerde projecten en opgedeelde of gefaseerde projecten.

Daarnaast is de verordening ook van toepassing op het bouwen, verbouwen tot, uitbreiden tot of herbouwen van 1) woonprojecten met minimaal 10 zelfstandige woongelegenheden, 2) woonprojecten met minimaal 60 kamers en 3) woonprojecten met een evenredige combinatie van beide, waarbij één zelfstandige woongelegenheid gelijk is aan zes kamers. Van belang hierbij is dat de lasten enkel kunnen worden opgelegd indien de woonprojecten niet voorzien in voldoende groene ruimte op eigen terrein.

Bepaling van de financiële stedenbouwkundige last

De verordening bepaalt de berekeningswijze volgens drie zones waarin het grondgebied van de stad wordt onderverdeeld op basis van de grondwaarde van de ontwikkelbare grond. Elke zone heeft bijgevolg eigen heffingsprijzen.

Afwijkingen en vrijstellingen

De bevoegde overheid kan een volledige of gedeeltelijke afwijking toestaan als er sprake is van bijzondere redenen die een afwijking rechtvaardigen. Denk hierbij aan het realiseren van een andere vorm van betaalbaar wonen of wanneer asbestvervuiling een belangrijke saneringskost met zich meebrengt.

Omgevingsvergunningsaanvragen of delen ervan betreffende de realisatie van een sociaal woonaanbod en gereguleerde en gesubsidieerde geconventioneerde huurwoningen (de zogenaamde budgetwoningen) zijn vrijgesteld van de financiële stedenbouwkundige last en van de stedenbouwkundige last in natura.

Stadsgroenfonds

De opbrengsten afkomstig van projecten die onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten vallen worden integraal aangewend voor de financiering van een stadsgroenfonds. Met dat fonds zal publiek toegankelijk gebruiksgroen wordt aangekocht en/of gerealiseerd. Daarbij zal de focus gelegd worden op ontharding en het terugbrengen van onverzegelde grond.

Niet-uitvoering

Het niet uitvoeren van de stedenbouwkundige last leidt van rechtswege tot het verval van de omgevingsvergunning.

Conclusie

De verordening stedenbouwkundige lasten heeft grote gevolgen voor projectontwikkelaars. In de omgevingsvergunning kunnen (verregaande) lasten in natura of van financiële aard worden opgelegd. Toch zijn er in een aantal gevallen afwijkingen mogelijk. Het is zoals steeds ook hier zaak om deze afwijkingen gerechtvaardigd te krijgen. Het is daarom van belang om bij de voorbesprekingen van het project hieraan aandacht te besteden en de motivering voor de afwijkingen ook mee op te nemen in de juridisch stedenbouwkundig onderbouwende nota B26 die bij de aanvraag gevoegd zal worden. Forum Advocaten is gespecialiseerd in de begeleiding van projectontwikkelaars en in de opvolging van (complexe) (stads)ontwikkelingsprojecten. Wij begeleiden uw aanvraag van A tot Z. Vragen over stedenbouwkundige lasten? Contacteer onze specialisten omgevingsrecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Joëlle Gillemot

Joëlle Gillemot behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is behulpzaam, doortastend, loyaal en begaan met de problemen van de cliënt waarvoor zij een passende oplossing zoekt.

Joelle Gillemot - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht

Caro Gijsels

Caro Gijsels behaalde in 2024 de titel Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht, het gerechtelijk recht en het buitencontractueel aansprakelijkheidsrecht.

In september 2024 trad Caro toe tot de balie van Antwerpen en vervoegde ze zich als advocaat bij het team van Forum Advocaten. Binnen het kantoor legt ze zich vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht).

Caro Gijsels - Advocaat Social recht en arbeidsrecht