De vereiste meerderheid binnen de VME voor de afbraak en heropbouw van een verouderd appartementsgebouw: ziet u het bos nog door de bomen?

Het Grondwettelijk Hof heeft in een arrest van 20.02.2020 de huidige wettelijke regeling omtrent de meerderheid vereist binnen de VME om op geldige wijze te beslissen tot het afbreken en heropbouwen van een appartementencomplex vernietigd. De regeling was nochtans recent nog maar pas, op 01.01.2019, veranderd via het hernieuwd toepassingsgebied van de wet op de mede-eigendom.

 

De historische voorgaanden

Tot 01.01.2019 kon de VME onder de oude wetgeving enkel met unanimiteit van de stemmen beslissen om tot volledige afbraak en wederopbouw van een appartementsgebouw over te gaan. Met de wetswijziging van artikel 577-7, §1, 2° van het Burgerlijk Wetboek, kon de VME vanaf 01.01.2019 echter plots met een meerderheid van 4/5de van de stemmen beslissen over dergelijke afbraak en wederopbouw.

De bedoeling van de wetswijziging was om de renovatie van het verouderde gebouwenpatrimonium in België te kunnen stimuleren en zo de aanpassing ervan aan de wettelijke normen te bespoedigen. Op die manier kon tevens de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners verbeterd worden. De unanimiteitsvereiste die voordien bestond blokkeerde daarbij veel dossiers, reden waarom de wijziging zich opdrong.

De insteek was dus zeker lovenswaardig, doch het kan niet onder stoelen of banken gestoken worden dat het een revolutionaire wijziging betrof die vrij ingrijpend was ten aanzien van het individueel mede-eigendomsrecht. Niet langer alle mede-eigenaars dienden immers akkoord te zijn voor de heropbouw en afbraak. Er rezen dan ook al snel vragen bij de praktische haalbaarheid en de vrees voor procedures stak tevens de kop op.  De wetgever dacht echter wel degelijk voldoende waarborgen ingebouwd te hebben ter bescherming van de individuele mede-eigenaars.

 

Volstond simpelweg een 4/5e meerderheid?

Het louter verzamelen van een 4/5e meerderheid volstond immers niet. Er diende namelijk ook een bijkomende voorwaarde vervuld te worden. Minstens één van de volgende redenen voor de afbraak, dewelke in concreto in de wet opgesomd werden, moest immers voorliggen in de praktijk:

• Hygiënische redenen;
• Veiligheidsredenen;
• De kostprijs om het appartementsgebouw terug in regel te krijgen met de wettelijke verplichtingen is buitensporig

 

De bedoeling van het opsommen van deze redenen als extra voorwaarde was het vermijden dat mede-eigenaars kozen voor de afbraak en heropbouw louter omwille van speculatieve doeleinden. Indien bovenvermelde redenen ontbraken, was er dus nog steeds unanimiteit vereist.

Bovendien voorzag de wetgever in een tegemoetkoming voor de mede-eigenaar die dergelijke volledige heropbouw niet kon financieren zodat deze niet zomaar voor het blok gezet kon worden. Zo kon de desbetreffende mede-eigenaar afstand doen van zijn privatieve kavel aan de andere mede-eigenaars voor zover de waarde van zijn kavel lager was dan de bijdragen in de totale kostprijs van de werken. Er diende dan een onderling akkoord gesloten te worden dan wel door de vrederechter een compensatie vastgelegd te worden.

                                                        

Waarom vernietigde het Grondwettelijk Hof deze wetswijziging?

Het Hof meende echter dat de ingebouwde waarborgen toch niet voldoende waren ter bescherming van het eigendomsrecht van de mede-eigenaars. Het Grondwettelijk Hof wees op het feit dat elke inmenging in het eigendomsrecht een billijk evenwicht moet vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en het recht op het ongestoord genot van de eigendom, waarbij er een redelijk verband van evenredigheid moet bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel en dat dit in casu niet het geval was.

Het gevolg van deze beslissing van het Hof is dat beslissingen tot heropbouw en afbraak van een appartementencomplex momenteel niet langer genomen kunnen worden met een 4/5e meerderheid maar opnieuw enkel genomen kunnen worden indien er unanimiteit voorligt.

Het Hof schoot de 4/5e meerderheid echter nog niet volledig af en oordeelde dat de wetgever de keuze voor een 4/5e meerderheid zou kunnen behouden, mits het inbouwen van extra waarborgen ter bescherming van het eigendomsrecht van de mede-eigenaars. Concreet wenste het Grondwettelijk Hof dat in de wet ingelast werd dat indien er besloten wordt tot wederopbouw/afbraak met een 4/5e meerderheid, de VME zich dan dient te wenden tot de vrederechter.

Deze laatste zal zich dan buigen over het vraagstuk van de wettigheid van de beslissing en kan eventueel aan een deskundige advies vragen omtrent de vraag of het bedrag van de compensatie correct is.

Zo wordt er volgens het Grondwettelijk Hof, en naar onze mening terecht, een nuttige extra waarborg ingebouwd tegen de verregaande inmenging in het eigendomsrecht.

 

Wat als er nu reeds besloten werd tot afbraak en wederopbouw?

In dat geval dient het onderscheid gemaakt te worden tussen 2 situaties.

Indien de beslissing reeds genomen werd op de algemene vergadering, doch nog niet ouder is dan 4 maanden, kan deze beslissing alsnog aangevochten worden bij de vrederechter zoals dit steeds het geval is voor onregelmatige, onrechtmatige of bedrieglijke beslissingen.

Indien de beslissing echter reeds ouder dan 4 maanden is, is er onduidelijkheid. De vraag is dan of de beslissing ongeldig is en of ze dan in dat geval vernietigd kan worden omdat ze genomen werd op basis van een vernietigde bepaling. De wetgever doet er goed aan hierover meer duidelijkheid te verschaffen in zijn reparatiewet.

 

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter