De private herstelvordering vereist geen voorafgaande overschrijving in het hypotheekkantoor

Met een arrest van 31 januari 2019 (nr. 14/2019) heeft het Grondwettelijk Hof – in het kader van de beantwoording van een prejudiciÎle vraag – duidelijkheid gecreÎerd over de vraag of een voorafgaande overschrijving van de zgn. ‘private herstelvordering’ al dan niet noodzakelijk is.†

De private herstelvordering, waarbij een particulier of rechtspersoon het herstel in de oorspronkelijke toestand vordert als vorm van integrale schadevergoeding op basis van artikel 1382 BW, dient te worden onderscheiden van de publieke herstelvordering, dewelke per definitie wordt uitgeoefend door het Openbaar Ministerie, de gewestelijk/gemeentelijk stedenbouwkundig inspecteur of een burgemeester.†

Er bestaat geen twijfel over het feit dat de gedinginleidende akte, dewelke de publieke herstelvordering bevat, voorafgaandelijk dient te worden overgeschreven in het hypotheekkantoor, zulks conform het vroegere artikel 6.2.1 (thans 6.3.1) VCRO. Deze overschrijving biedt bijkomende bescherming (in de vorm van vastgoedinformatie) voor een potentiÎle kandidaat-koper van het in de publieke herstelvordering betrokken onroerend goed.†

De grondslag van de private herstelvordering, te vinden in artikel 1382 BW, bevat geen dergelijke expliciete verplichting tot overschrijving in het hypotheekkantoor. Naar analogie met de VCRO werd in de praktijk nochtans met regelmaat geopperd dat ook een private vordering tot herstel, gebaseerd op artikel 1382 BW, onderworpen was aan een hypothecaire overschrijving.†

Deze discussie wordt met het arrest van 31 januari 2019 beÎindigd. Het onderscheid tussen de publieke en de private herstelvordering, dewelke exact dezelfde concrete gevolgen (= het opleggen van herstelmaatregelen) kunnen nastreven, vormt volgens het Grondwettelijk Hof geen schending van de artikelen 10 en 11 Gw., maar vloeit louter voort uit de autonomie die door de Grondwet aan resp. de gewestelijke, dan wel de federale wetgever wordt toegekend.

Het is aldus perfect mogelijk dat de gewestelijke decreetgever in een verplichte overschrijving in het hypotheekkantoor in de VCRO inschrijft, terwijl het federaal tot stand gekomen Burgerlijk Wetboek een dergelijke verplichting niet bevat, niettegenstaande de verminderde rechtsbescherming voor een potentiÎle koper van een onroerend goed die uit deze conclusie voortvloeit.

Alleszins dient een potentiÎle koper waakzaam te zijn. Hij zal immers door de overschrijving wÈl geÔnformeerd zijn over een publieke herstelvordering, maar mogelijk niet over een eventuele private herstelvordering, aangezien hiervoor de verplichting tot overschrijving niet geldt. Het verdient aanbeveling hierover ook een verklaring door de verkoper te laten opnemen in de compromis/akte.