Bent u als mede-eigenaar verplicht om toegang te verlenen tot uw appartement om de VME toe te laten werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren?

Stel: de VME beslist op de algemene vergadering om renovatiewerken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen (bvb: gevel, dak,…) van het gebouw waarin u een appartement bezit. Niet onbelangrijk ‘detail’: om de werken aan de gemene delen te kunnen uitvoeren, dient de aannemer door uw appartement te passeren.

Gelet op de eventuele ongemakken die de uitvoering van de werken via uw appartement volgens u met zich zouden kunnen meebrengen, heeft u op de algemene vergadering reeds zonder succes tegengestemd nu de vereiste meerderheid toch werd behaald. U vraagt zich nu af of het zin heeft om de aannemer de toelating tot uw appartement te weigeren?

 

Is het mogelijk de toegang tot uw kavel te weigeren?

Vanzelfsprekend kan de syndicus, in geval van uw weigering om toegang te verschaffen aan de aannemer, niet eigengereid te werk gaan en zonder uw toelating zelf de toegang tot uw kavel verschaffen aan de aannemer, zelfs niet wanneer hij de sleutels zou hebben. De syndicus mag dit immers enkel maar in geval van nood, zoals bijvoorbeeld wanneer er zich een lek in uw kavel voordoet en u met vakantie bent, in het kader van de schadebeperking. Dit kadert dan in de bevoegdheid van de syndicus om dringende en voorlopige maatregelen te nemen. Dat de syndicus zich in andere gevallen niet op eigen houtje toegang tot uw appartement kan verschaffen, is maar wat logisch nu het uiteraard uw privatieve eigendom betreft.

Moet de syndicus dan maar lijdzaam toezien en dulden dat u de uitvoering van de werken aan de gemeenschappelijke delen, waar een meerderheid haar akkoord mee gaf, blokkeert? Het antwoord is uiteraard ‘neen’.

De syndicus zal immers doorgaans aankondigen wanneer de werken zullen aanvatten en verzoeken dat u toelating tot uw appartement verschaft. Wanneer de syndicus vervolgens op uw ‘njet’ stoot, kan hij in eerste instantie een aangetekende brief sturen waarin hij u aanmaant om alsnog toegang te verschaffen tot uw privatief kavel.

Het kan echter ook dwingender, nu de syndicus ook naar de vrederechter kan stappen. In dit laatste geval, indien er dringend toegang verschaft dient te worden tot uw privatief kavel, kan de syndicus zelfs aandringen op behandeling op de inleidingszitting gelet op de urgentie die voorligt. Indien er urgentie voorligt, kan de syndicus uiteraard ook steeds een procedure in kort geding opstarten.

De syndicus kan dergelijke procedure eenvoudig opstarten, nu hij louter dient aan te tonen dat er (1) een beslissing met de vereiste meerderheid voorligt om de werken uit te voeren en (2) u als mede-eigenaar weigert toegang te verschaffen.

Om niet te voorbarig te werk te gaan, is het wel aangewezen dat de syndicus eerst de gebruikelijke termijn van 4 maanden sinds het plaatsvinden van de algemene vergadering waarop de bewuste beslissing werd genomen, laat verstrijken alvorens de werken daadwerkelijk te laten uitvoeren. U moet als mede-eigenaars immers steeds nog de kans krijgen om de bewuste beslissing binnen de 4 maanden aan te vechten indien u meent dat deze onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk werd genomen (artikel 577-9, §2 Burgerlijk Wetboek). De beslissing wordt dus eigenlijk pas definitief indien zij niet wordt aangevochten binnen de termijn van 4 maanden en dit voor alle mede-eigenaars.

 

Sanctie in geval van weigering om toegang te verschaffen?

De rechter kan u verplichten om de aannemer toegang te verlenen tot uw kavel en daarbij zelfs een dwangsom opleggen indien u de aannemer de toegang tot uw kavel zou blijven ontzeggen.

De dwangsom zal normaliter lopen per dag vertraging dat u weigert om toegang te verlenen, waarbij u -gelet op het oplopen van de bedragen- uiteindelijk toch zal moeten zwichten en toegang zal moeten verlenen omdat u zich anders blootstelt aan gigantische financiële gevolgen.

 

Is er dan geen enkele manier om de werken alsnog geannuleerd te zien?

De beroepstermijn van 4 maanden die loopt sinds het plaatsvinden van de algemene vergadering waarop de beslissing omtrent de werken werd genomen, is uw enige kans als mede-eigenaar om de werken alsnog af te wentelen. Indien u zou menen dat uw rechten geschaad zouden zijn omdat er een onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissing genomen zou zijn, kan u deze immers aanvechten. Indien de rechtbank uw visie hieromtrent zou volgen, maakt u eventueel nog kans om de uitvoering van de werken op die manier te verhinderen.

Heeft u vragen over werken in het appartementsgebouw? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot appartementsrecht kan u bij ons terecht.

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter