26 november 2025
De wolf in makelaarspak: hoe herkent u onwettige vastgoedbeoefenaars?
Bij de aankoop, verkoop of verhuur van vastgoed vertrouwt u op een professioneel vastgoedmakelaar. Wees echter waakzaam dat u in zee gaat met iemand die ook effectief de titel “vastgoedmakelaar” mag dragen. In deze blog lichten wij toe welke regels gelden, welk risico u loopt en hoe u zich daartegen kan wapenen.
Wie mag zich vastgoedmakelaar noemen?
De titel “vastgoedmakelaar” is in België wettelijk gereguleerd en geenszins een vrijblijvende benaming. De uitoefening van de activiteiten als vastgoedmakelaar-bemiddelaar, vastgoedmakelaar-syndicus en vastgoedmakelaar-rentmeester vergt een expliciete erkenning door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).
Zonder dergelijke persoonlijke BIV-erkenning kan men het beroep niet zelfstandig uitoefenen.
Wie zelfstandig vastgoedbemiddelingsactiviteiten onderneemt (of deze aanbiedt) zonder BIV-erkenning, oefent het beroep onwettig uit. Dit zijn de zogenaamde illegale makelaars of nepmakelaars.
Waarom is erkenning belangrijk?
De erkenning door het BIV vervult meerdere functies. Ze garandeert vooreerst dat de makelaar een opleiding, stage en bekwaamheidstest doorlopen heeft.
De erkende makelaar is tevens gebonden aan een deontologische code (de Plichtenleer). Het BIV ziet hierop toe en zal bij schending van de deontologische regels tuchtrechtelijke sancties opleggen.
Hij of zij beschikt bovendien over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering én werkt met een derdengeldenrekening zodat gelden veilig worden bewaard.
Voor de sector betekenen niet-erkende makelaars ook oneerlijke concurrentie tegenover de erkende makelaars, zodat het de integriteit van de markt aantast.
Hoe herkent u de wolf in makelaarspak?
Vraag naar het BIV-nummer van de makelaar. Controleer of deze daadwerkelijk opgenomen is in het officiële tableau van het BIV (en of de nummer overeenstemt met de naam van de desbetreffende makelaar). U kan via de website van het BIV via de zoekfunctie naast op BIV-nummer bovendien ook op naam of kantoornaam zoeken: https://www.biv.be/vastgoedmakelaars.
Vind je de makelaar hier niet terug? Dan beschikt hij of zij niet over een BIV-erkenning en mag hij of zij aldus niet als zelfstandig vastgoedmakelaar optreden. Let wel dat de desbetreffende persoon bediende kan zijn werkzaam bij een erkend makelaar. Deze bediende werkt niet op zelfstandige basis en dient aldus niet over een BIV-nummer te beschikken.
Overdreven lage kosten of “makelaardij zonder papierwerk” zijn alarmsignalen. Wees ook alert indien de “makelaar” alleen via informele kanalen werkt.
Wat doet het BIV tegen onwettige beoefenaars?
Het BIV treedt op tegen onwettige makelaardij. De daartoe opgerichte Dienst Opsporing opent jaarlijks honderden dossiers gericht op vermoedens van illegale uitoefening.
De sancties zijn niet min en boetes kunnen zeer hoog oplopen. Bovendien wordt illegale makelaardij ook strafrechtelijk gesanctioneerd.
Deze acties komen zowel consumenten als erkende makelaars ten goede: door de markt veilig te houden, wordt het vertrouwen in de sector versterkt.
Meld illegale praktijken!
Indien je de persoon die zichzelf uitgeeft als zelfstandig vastgoedmakelaar niet terugvindt via de zoekfunctie op de website van het BIV, dan kan u klacht neerleggen bij het BIV of contact opnemen met de Dienst Opsporing.
Zo zorgt u ervoor dat dergelijke personen hun activiteiten dienen te staken en vermijdt u dat andere consumenten alsnog onwetend beroep doen op een illegale makelaar.
Heeft u nog vragen over de mogelijke samenwerkingsvormen met de architect, gelet op diens deontologische verplichtingen? Neem dan zeker contact op met onze specialist vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.
