19 november 2025
Architect en vastgoedinvesteerder: een gouden combinatie of een deontologische no-go?
Een architect die wil investeren in vastgoed door middel van deelname in een vastgoedvennootschap? Dat kan in welbepaalde omstandigheden, maar het is niet vanzelfsprekend. De balans tussen commerciële belangen en de onafhankelijkheidsverplichting is vaak moeilijk te vinden. Wij zetten daarom voor jou op een rij wat mag, wat niet kan én welke fouten in de praktijk veelvuldig tot problemen leiden.
De onverenigbaarheid van het beroep van architect en aannemer en de onafhankelijkheidsverplichting van de architect.
Alvorens een concreet antwoord te kunnen bieden op de vraag of een architect kan deelnemen in een vastgoedvennootschap, dient men een goed begrip te hebben van het wettelijk cumulverbod tussen het beroep van architect en aannemer, alsook van de (deontologische) onafhankelijkheidsverplichting van de architect. Deze principes stellen namelijk grenzen aan de mogelijkheden van architecten om te investeren in vastgoed.
Het verbod op de vereniging van aannemer en architect
De kern van de discussie ligt namelijk vervat in artikel 6 van de Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van den titel en van het beroep van architect (hierna: de Architectenwet). Dit artikel bepaalt uitdrukkelijk dat het uitoefenen van het beroep van architect onverenigbaar is met dat van aannemer, zowel voor openbare als private werken. Ook het Reglement der Beroepsplichten bevestigt deze regel.
Deze onverenigbaarheid werkt in twee richtingen. Enerzijds mag een architect geen opdrachten uitvoeren die toekomen aan een aannemer. Anderzijds mag een aannemer geen taken opnemen die exclusief aan de architect zijn voorbehouden.
De ratio legis van deze strikte scheiding is duidelijk: de ontwerper en controleur van de werken mag niet tegelijkertijd degene zijn die de werken uitvoert. De kwaliteit en de stabiliteit van gebouwen raakt namelijk aan de openbare orde en geldt dus ook wanneer de tussenkomst van een architect niet verplicht is.
De onafhankelijkheidsplicht van de architect
Naast het cumulverbod moet de architect te allen tijde zijn beroep op volledig onafhankelijke wijze kunnen uitoefenen. Hij mag zich niet in een positie bevinden waarin zijn oordeel beïnvloed kan worden door commerciële, familiale of financiële belangen.
Het risico is duidelijk: een architect die financieel belang heeft in een project dat hij moet controleren, kan moeilijk nog objectief toezicht houden. De controleur mag nooit de gecontroleerde worden.
Zowel de Raad van State als de hoven en rechtbanken benadrukken dat de onafhankelijkheid van de architect een essentieel toetsingscriterium vormt bij de beoordeling van artikel 6 van de Architectenwet. De Raad van State oordeelde immers reeds inzake Design & Build dat een architect niet hoofdelijk mag instaan voor de verbintenissen van een aannemer. De rechtspraak van het hof van beroep te Gent luidt dat de onverenigbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van de mate waarin de architect zich onafhankelijk kan opstellen. Ook de ondernemingsrechtbank van Luik bevestigt dit. Zij verklaarde een architectenovereenkomst nietig aangezien de architect niet onafhankelijk kon toezien op de uitvoering van de desbetreffende werken.
Deelname in een vastgoedvennootschap: mag dat?
Architecten mogen strikt genomen, deelnemen in een vastgoedvennootschap, zij het onder strikte voorwaarden. Artikel 10, 2°, b) van het Reglement der Beroepsplichten voorziet namelijk dat architecten kunnen participeren in een vennootschap van onroerende diensten, op voorwaarde dat (de bovenvermelde) onafhankelijkheid verzekerd blijft, de statuten vooraf worden goedgekeurd door de Orde en zij rekening houden met de overige bepalingen van de plichtenleer.
De architect mag zijn onverenigbare activiteiten niet rechtstreeks, maar evenmin onrechtstreeks uitoefenen. Constructies om de regels te omzeilen (bijvoorbeeld het werken via een andere vennootschap) worden door de Orde van Architecten als indirecte uitoefening beschouwd en zijn verboden.
De architect kan dus slechts deelnemen in een vastgoedvennootschap, indien hij in de mogelijkheid is zich te conformeren met de wettelijke en deontologische restricties. Dit hangt steeds af van de concrete omstandigheden en dus van de wijze waarop de deelname en de activiteiten van de vastgoedvennootschap worden vormgegeven. De volgende criteria vergen in elk geval de nodige aandacht.
Geen aannemingsactiviteiten
De vastgoedvennootschap waaraan de architect wenst deel te nemen mag geen bouwwerken uitvoeren, anders is de architect indirect betrokken bij aannemersactiviteiten wat verboden is op grond van artikel 6 van de Architectenwet.
Dit betekent dat de vastgoedvennootschap renovatiewerken, hetzij andere bouwwerken zal moeten laten uitvoeren door een extern aannemingsbedrijf.
Geen architectendiensten voor de eigen vennootschap
Daarnaast mag de architect niet optreden als ontwerper, controleur of adviseur voor haar eigen vennootschap. Dit leidt automatisch tot belangenvermenging en tast de onafhankelijkheid aan. In een dergelijke situatie zou de architect immers optreden voor een opdrachtgever waarmee hij een rechtstreeks financieel belang deelt, waardoor een objectieve beoordeling en toezicht op de uitvoering van de werken principieel onmogelijk zal zijn.
Slechts in uitzonderlijke omstandigheden zal een beperkte betrokkenheid van de architect aanvaardbaar zijn. Zo kan bijvoorbeeld de architect die aandeelhouder is van een vastgoedvennootschap het ontwerp maken, indien hij de controle op de uitvoering van de werken, de verificatie van de rekeningen en de oplevering laat uitvoeren door een volledig onafhankelijke architect. Daarbij wordt de opdracht van deze onafhankelijke architect vastgelegd in een aparte overeenkomst met duidelijke taakverdeling.
De wijze van participatie in de vastgoedvennootschap
Als de architect enkel een passieve rol opneemt, zonder operationele bevoegdheden en zonder enige architecten- of aannemingsdiensten, is dit deontologisch doorgaans wél toegestaan. Het Reglement der Beroepsplichten stelt evenwel dat de architect ook niet op onrechtstreekse wijze activiteiten kan uitoefenen die hem rechtstreeks verboden zouden worden. Het haalt dus niet uit om een bepaalde constructie op te zetten om de architect alsnog zijn diensten te kunnen laten verlenen, aangezien deze constructie doorprikt zal worden en dus niet als een valabel alternatief wordt aanvaard.
Een bestuurdersfunctie vergt extra voorzichtigheid, daar de architect te allen tijde moet waken over zijn onafhankelijkheid bij beslissingen over vastgoedprojecten.
Sancties bij schending van deze verplichtingen
Een architect die toch een inbreuk zou plegen op de wettelijke en deontologische verplichtingen die hem zijn opgelegd, riskeert enerzijds tuchtrechtelijke sancties door de Orde van Architecten. Anderzijds kan dit aanleiding geven tot de nietigheid van eventuele overeenkomsten. Rechtbanken kunnen deze onverenigbaarheden zelfs ambtshalve opwerpen, vaak in het kader van aansprakelijkheidsprocedures, gelet op het openbare orde karakter van de bepalingen.
Heeft u nog vragen over de mogelijke samenwerkingsvormen met de architect, gelet op diens deontologische verplichtingen? Neem dan zeker contact op met onze specialist bouwrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.
