Opschortende voorwaarden in vastgoedcontracten: enkele aandachtspunten.

U wenst een opschortende voorwaarde op te nemen voor het bekomen van een financiering, voor het verkrijgen van een definitief uitvoerbare omgevingsvergunning of voor de ontvangst van een bepaald attest? Een goede formulering van de opschortende voorwaarde is cruciaal. Hoe gaat u te werk en wat mag u zeker niet vergeten? En wat zijn de gevolgen indien de voorwaarde niet wordt vervuld? U leest het hier.

Wat is een opschortende voorwaarde?

In een onderhandse verkoopovereenkomst inzake een onroerend goed wordt vaak een opschortende voorwaarde opgenomen. De meest klassieke en gekende voorwaarde heeft betrekking op het verkrijgen van een financiering. De koper wenst een woning aan te kopen doch heeft nog geen formeel akkoord van de bank voor het verkrijgen van een lening. Om die reden wordt de verkoop gesloten onder een opschortende voorwaarde om de koper de mogelijkheid te geven de financiering eerst rond te krijgen.

Een opschortende voorwaarde in de overeenkomst impliceert dat de verkoop nog niet uitvoerbaar tot stand is gekomen en als het ware wordt “geschorst”. De verkoop zal enkel doorgang vinden van zodra de opschortende voorwaarde wordt vervuld.

Het is dan ook van belang dat de opschortende voorwaarde op correcte wijze wordt geformuleerd opdat hierover later geen discussie kan ontstaan.

Voorkom vage of slecht uitgewerkte clausules

In de praktijk komt het vaak voor dat in de onderhandse verkoopovereenkomst vage of slecht uitgewerkte clausules worden opgenomen zoals:
“Verkoop onder voorbehoud van het bekomen van een lening.”
“Verkoop onder voorwaarde van een vergunning.”
Zonder specificatie kunnen deze clausules leiden tot eindeloze discussies, bijvoorbeeld wanneer een koper zich op basis van een opschortende voorwaarde tracht terug te trekken, zonder dat de reden hiervoor effectief te vinden is in de desbetreffende voorwaarde.
Als koper dient u de effectieve mogelijkheid te hebben om de verkoop geen doorgang te laten vinden indien de opschortende voorwaarde niet wordt vervuld. Als verkoper dient u er op te letten dat de opschortende voorwaarde niet té breed of vrijblijvend is en dat een vage voorwaarde de verkoop maanden (en in sommige gevallen zelfs jaren) kan blokkeren. U kan immers intussen geen andere koper zoeken, tenzij er absolute duidelijkheid is over de niet-vervulling van de opschortende voorwaarde.

Tips & Tricks

Stel uzelf een aantal kritische vragen en zorg ervoor dat de opgenomen opschortende voorwaarde niet voor andere interpretatie vatbaar is. Denk daarbij onder meer aan het volgende.
Tips wat een opschortende voorwaarde inzake financiering betreft:

• Welke bankinstelling? Hoeveel bankinstellingen? Voor welk maximumbedrag (de gehele aankoopsom?)? Aan marktconforme rentevoet?
• Welke termijn heeft de koper om de lening te regelen? Hoeveel aanvragen moet hij indienen?
• Hoe en binnen welke termijn moet hij bewijzen dat de lening geweigerd is? Aangetekend? Per e-mail? Dient er een weigering van twee of meer bankinstellingen voor te liggen?

Tips wat een opschortende voorwaarde inzake het verkrijgen van een omgevingsvergunning betreft:

• Welk project wenst de koper te realiseren?
• Binnen welke tijd moet de omgevingsvergunningsaanvraag door de koper zijn ingediend? Wat als dit niet (tijdig) gebeurt?
• Dient de omgevingsvergunning definitief en uitvoerbaar te zijn? Dient de koper bij een negatieve beslissing beroep aan te tekenen?
• Binnen welke termijn dient de definitief en uitvoerbare omgevingsvergunning te worden bekomen?

Wat als de opschortende voorwaarde niet (tijdig) wordt vervuld of niet kan worden vervuld?

Wordt de voorwaarde niet vervuld binnen de afgesproken termijn (bijvoorbeeld: geen lening verkregen vóór een bepaalde datum), dan vervalt de verkoopovereenkomst automatisch. De koop gaat niet door en beide partijen zijn in principe bevrijd van hun verbintenissen. Er dient dan in principe ook géén akte van ontbinding te worden opgesteld (gezien er geen uitvoerbare overeenkomst tot stand is gekomen). Er is dan gewoonlijk tevens geen schadevergoeding verschuldigd, tenzij partijen dit anders zouden hebben afgesproken.
Soms is het objectief gezien onmogelijk om de voorwaarde nog te vervullen. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij het perceel in overstromingsgevoelig gebied ligt waardoor geen vergunning mogelijk is. In dergelijke gevallen vervalt de overeenkomst eveneens. De koop kan niet doorgaan zonder vervulling van de voorwaarde. Partijen kunnen contractueel uiteraard andere afspraken maken.

Wat als de koper de vervulling van de opschortende voorwaarde zelf verhindert?

De koper moet zijn voldoende inspanningen kunnen aantonen om de voorwaarde te vervullen (bv. reële aanvraag bij een hypothecaire instelling indienen).
Voorbeelden:

• De koper vraagt slechts bij één bank een lening aan op een onrealistische manier (te hoog bedrag, slechte voorbereiding) en krijgt een voorspelbare weigering.
• De koper weigert zelf noodzakelijke documenten of informatie aan te leveren aan de bank.

Er moet (in het geval van een opschortende voorwaarde inzake het verkrijgen van een lening) ook bewijs voorliggen van de weigering. De koper die beweert dat de lening geweigerd werd, moet dit middels documenten kunnen aantonen.
Weet dat de verkoper voor de rechter kan argumenteren dat de koper niet te goeder trouw heeft geprobeerd de voorwaarde te vervullen. De rechter kan dan oordelen dat de opschortende voorwaarde geacht wordt vervuld te zijn, met als gevolg dat de onderhandse verkoopovereenkomst toch bindend blijft en de koper kan worden gedwongen tot uitvoering hiervan dan wel tot betaling van een schadevergoeding.

De opschortende voorwaarde is vervuld, wat nu?

Wordt de voorwaarde binnen de afgesproken termijn vervuld (bijvoorbeeld: de koper verkrijgt tijdig een financiering dat aan de afgesproken voorwaarden voldoet), dan wordt de onderhandse verkoopovereenkomst volledig en onvoorwaardelijk bindend.
Concreet betekent dit:

• De koper is verplicht om tot aankoop over te gaan tegen de afgesproken prijs en voorwaarden.
• De verkoper is verplicht om te leveren en kan niet meer aan een andere kandidaat verkopen.

Vanaf dat moment kan geen van beide partijen zich nog op de voorwaarde beroepen om zich te onttrekken aan de overeenkomst. De opschortende voorwaarde “valt weg” omdat ze vervuld is, en het contract geldt zonder beperkingen.

Heb ik als vastgoedmakelaar recht op mijn makelaarscommissie indien de voorwaarde niet is vervuld?

Of u recht heb op uw ereloon als vastgoedmakelaar, hangt af van de preciseringen in uw makelaarsopdracht evenals het lot van de opschortende voorwaarde.
De makelaarscommissie is doorgaans verschuldigd bij het tot stand komen van een geldige verkoopovereenkomst tussen partijen die elkaars akkoord hebben over de prijs en de zaak. Maar als de verkoop onder een opschortende voorwaarde wordt gesloten, is het compromis voorlopig niet onvoorwaardelijk bindend. Het wordt pas definitief als de voorwaarde vervuld is.
Als de opschortende voorwaarde vervuld wordt (bijvoorbeeld de koper krijgt zijn lening), dan is de verkoop definitief en ontstaat het recht op commissie voor de makelaar. De makelaar heeft zijn opdracht succesvol voltooid.
Als de opschortende voorwaarde niet vervuld wordt (de lening wordt geweigerd en de verkoop vervalt automatisch), dan komt er in principe geen definitieve verkoop tot stand. De makelaar heeft geen recht op een commissie, tenzij uiteraard anders overeengekomen in de makelaarsopdracht.Let wel dat indien de verkoop wordt ontbonden, er veelal wel degelijk een commissieloon verschuldigd is.
Belangrijk: makelaarscontracten bevatten vaak specifieke bedingen over dit scenario.

Heb je vragen over het opstellen van een onderhandse overeenkomst met opschortende voorwaarde(n)? Neem gerust contact op met onze expert advocaten vastgoedrecht, wij helpen u graag verder.