30 oktober 2025
Vlaanderen verstrengt het verlaagd verkooprecht: wat verandert er vanaf 1 januari 2026?
De Vlaamse Regering wil misbruik van het verlaagd verkooprecht aan 2% tegengaan. In deze blog vindt u een analyse van dit onderdeel van het voorontwerp van het Programmadecreet 2026 en de concrete gevolgen voor kopers, verkopers en vastgoedprofessionals.
Wat zijn verkooprechten?
Bij de aankoop van een onroerend goed in Vlaanderen betaalt de koper verkooprechten, de zogenaamde “registratierechten”.
Het gaat om een belastingsheffing op de overdracht van eigendom die verschuldigd is bij het verlijden van de authentieke akte.
Het standaardtarief bedraagt 12% van de verkoopprijs of van de hogere werkelijke waarde. Voor de aankoop van de enige en eigen woning geldt vandaag echter een verlaagd tarief van 2%, bedoeld als stimulans voor wie zelf een eerste eigen woning wil bewonen.
De verkooprechten worden geïnd door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL), en de notaris is verplicht deze belasting af te dragen bij registratie van de akte.
Doel van de voorziene maatregel
De Vlaamse Regering wilt misbruik van het verlaagd verkooprecht aan 2% tegengaan. Dit gezien zou zijn vastgesteld dat sommige kopers slechts tijdelijk hun domicilie vestigen in het aangekochte goed, enkel en alleen om het voordeel te verkrijgen.
Om die reden bevat het voorontwerp van het Programmadecreet 2026 zoals goedgekeurd begin oktober 2025, nieuwe verstrengde voorwaarden om van het verlaagde tarief te kunnen genieten.
Huidige regeling tot eind 2025
Wie een enige en eigen woning koopt in Vlaanderen, betaalt vandaag 2% verkooprechten op het bedrag van de aankoopprijs (in plaats van het standaardtarief van 12%).
Er dient cumulatief aan volgende voorwaarden te worden voldaan:
- De koper mag geen volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond
- De koper moet zich binnen de drie jaar na de authentieke akte inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van het aangekochte goed
Er geldt heden geen wettelijke minimumduur waarin het domicilie moet behouden blijven.
Nieuwe regeling vanaf 1 januari 2026
-
Verplichte domiciliëring van minstens één jaar
Vanaf 1 januari 2026 zal de koper zich, net als voorheen, binnen drie jaar na het verlijden van de aankoopakte moeten inschrijven op het adres van het aangekochte goed.
Nieuw is evenwel dat de koper die inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar dient te behouden.
Deze verplichting geldt voor elke koper afzonderlijk, hetgeen impliceert dat bij meerdere kopers iedere koper afzonderlijk aan de domicilie- en duurvoorwaarde dient te voldoen.
De notaris zal deze verbintenis expliciet opnemen in de akte, en de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) zal in controle-dossiers nagaan of deze effectief werd nagekomen. Bij niet-naleving kan de koper het voordeel verliezen en het standaardtarief van 12% verschuldigd worden.
Uitsluiting van gesplitste aankopen
Het verlaagd tarief van 2% zal enkel nog gelden voor aankopen in volle eigendom.
Dit impliceert dat volgende aankopen niet langer in aanmerking komen:
- Aankoop van vruchtgebruik
- Aankoop van blote eigendom
- Gesplitste aankopen tussen familieleden of vennootschappen
Deze vallen niet meer onder het verlaagd tarief.
Indien persoon A 30% van de volle eigendom koopt en persoon B 70% van de volle eigendom, dan geldt het verlaagd tarief aan 2% voor beiden (indien ook voldaan aan de andere voorwaarden). Koopt persoon A enkel het vruchtgebruik en persoon B de blote eigendom, dan geldt het tarief van 12% voor beiden.
Praktische gevolgen voor vastgoedprofessionals
Notarissen en advocaten zullen moeten toezien op correcte formulering van de domicilieverplichting in de authentieke akte.
Kopers moeten gewaarschuwd worden voor het verlies van het 2%-voordeel bij vroegtijdige verhuis of niet-naleving.
Vastgoedplanners moeten hun structuren herbekijken: gesplitste aankopen (vruchtgebruik/blote eigendom) worden fiscaal zwaarder.
Verkopers en vastgoedmakelaars doen er goed aan om in hun precontractuele communicatie (bod, compromis,…) al rekening te houden met de nieuwe drempels vanaf 2026.
Inwerkingtreding en overgangsrecht
De nieuwe regeling geldt voor onderhandse verkoopovereenkomsten die worden ondertekend vanaf 1 januari 2026. Voor onderhandse overeenkomsten die voor deze datum worden ondertekend, blijft het oude regime gelden.
In dat geval wordt aangeraden om in authentieke aktes een pro fisco-verklaring op te nemen waarin de datum van de onderhandse overeenkomst wordt vermeld, om de toepassing van het oude tarief te kunnen aantonen bij VLABEL.
Heeft u vragen? Neem dan zeker contact op met onze advocaten vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.
