20 oktober 2025
Help, mijn notaris heeft mij niet juist ingelicht over mijn woning! Wat nu?!
Wanneer u een woning koopt of verkoopt, lijkt de notaris vaak een neutrale tussenpersoon. Iemand die ‘de papieren in orde brengt’. Maar wist u dat de notaris veel meer doet – en moet doen – dan alleen maar akten verlijden? In België rust op de notaris een informatie- en onderzoeksverplichting. Wanneer die plichten niet correct worden nageleefd, kan de notaris aansprakelijk gesteld worden. Wij nemen de aansprakelijkheid van de notaris bij vastgoedtransacties onder de loep.
Wat doet de notaris bij een verkoop van een onroerend goed?
De notaris staat als openbaar ambtenaar in voor het verlijden van de authentieke akte van verkoop.
De notaris dient echter o.a.:
- Na te gaan wie de eigenaar is van het pand;
- Controleren of er hypotheken of beslagen rusten op het pand;
- Opvragen van stedenbouwkundige inlichtingen (is het pand vergund?);
- De koper informeren over verplichtingen zoals het EPC, keuring van elektrische installatie, bodemattest, edm.;
- Fiscale aspecten te verduidelijken, waaronder de registratierechten
De notaris heeft dus een belangrijke waarschuwings- en informatiefunctie, en is wettelijk verplicht om zowel de koper als de verkoper correct en volledig te informeren.
De zorgvuldigheids-, informatie- en adviesplicht van de notaris
De notaris is gehouden tot een middelenverbintenis en moet daarbij redelijk en voorzichtig handelen. Hij moet alle nodige stappen zetten om de rechtshandelingen waarvoor hij wordt geraadpleegd correct te begeleiden.
De notaris heeft niet alleen een passieve verificatieplicht, maar ook een actieve informatieplicht. Hij moet partijen waarschuwen voor juridische risico’s en hun gevolgen duidelijk uitleggen. Zelfs als een partij uitdrukkelijk een bepaald risico wenst te nemen, moet de notaris hem hiervoor uitdrukkelijk en ondubbelzinnig waarschuwen.
De dubbele onpartijdigheid
De notaris moet optreden als een onpartijdige raadgever van alle partijen bij een vastgoedtransactie. Zijn rol verschilt wezenlijk van die van een partijadvocaat: hij moet waken over het evenwicht en de bescherming van alle betrokkenen, ook als deze zich niet bewust zijn van mogelijke risico’s.
Wat met een verkeerde of gebrekkige informatieverstrekking?
Stel: u koopt een woning en ontdekt pas nadien dat er een stedenbouwkundige inbreuk is, of dat het perceel deels op grondgebied ligt dat als overstromingsgevoelig is aangeduid. Had de notaris u daarover moeten inlichten?
De Belgische rechtspraak is gewoonlijk streng voor notarissen. Zij worden geacht deskundigen te zijn en hebben dus een ‘bijzondere zorgvuldigheidsplicht’. Als blijkt dat de notaris bepaalde essentiële informatie niet heeft meegedeeld of heeft nagelaten om onderzoek te doen dat binnen zijn taak valt, kan hij aansprakelijk gesteld worden op basis van contractuele of buitencontractuele foutaansprakelijkheid.
De notaris moet nagaan of de koper voldoende geïnformeerd is om een bewuste beslissing te nemen. Dat gaat ver. Zelfs als de koper geen vragen stelt, moet de notaris spontaan waarschuwen bij risico’s of onduidelijkheden.
Voorbeelden uit de praktijk
Graag wijzen wij op een aantal recente uitspraken van de Belgische Hoven van Beroep:
“Artikel 1 van de Organieke Wet Notarisambt bepaalt: “De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij hij betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad”.
De opstelling van een notariële akte ter aankoop van een onroerend goed betreft onbetwistbaar een rechtshandeling die onder deze inlichtings- en raadgevings- verplichting van de notaris valt.”
“In het kader van deze informatieverplichting is de notaris ertoe gehouden er zorg voor te dragen dat de akte beantwoordt aan de juridische verwachtingen en rechtvaardig is. De akte moet de gevolgen teweegbrengen die men beoogd heeft.”
“De taak van de notaris beperkt zich geenszins tot het louter verstrekken van authenticiteit aan het tussen koper en verkoper bereikte akkoord.
In het kader van zijn adviesverplichting is de notaris er eveneens toe gehouden er zorg voor te dragen dat de akte beantwoordt aan de juridische verwachtingen van partijen en rechtvaardig is. De akte moet de gevolgen teweegbrengen die men heeft willen bereiken.”
Antwerpen 8 oktober 2024, NjW 2025, afl. 517, 176, noot BLOMME, C.
De notaris die in opdracht van de koper van het onroerend goed de basisakte opstelde voor een gebouw bestaande uit een handelspand en drie appartementen en nadien de notariële verkoopakte opstelde voor het appartement dat niet vergund was, zonder de oorspronkelijke koper ooit te informeren dat er minstens twijfel bestond over het vergunde karakter van alle wooneenheden, komt tekort aan zijn raadgevings- en opzoekingsverplichting. (Art. 9, § 1, derde lid, Notariswet).”
Gent 8 september 2022, TMR 2023, afl. 1, 48.
“De raadgevingsplicht van de notaris omvat een persoonlijke onderzoeksplicht die erin bestaat bepaalde door de partijen verstrekte informatie te controleren of zelfs ambtshalve bepaalde opzoekingen te verrichten.
Door niet de moeite te nemen om een vroegere verkoopakte van het goed te lezen, die verwees naar een oudere overeenkomst die rechten creëerde waarmee de toenmalige kopers, dit wil zeggen de huidige verkopers, zich moesten bezighouden, hebben de notarissen zich niet gedragen zoals elke normaal oplettende, voorzichtige en bedachtzame notaris zich in dezelfde omstandigheden zou hebben gedragen.
Deze fout heeft rechtstreeks bijgedragen tot de schade die de kopers hebben geleden, hetgeen rechtvaardigt dat de notarissen in solidum met de verkopers worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die eruit voortvloeit in hoofde van de kopers.”
Luik 19 maart 2019, JLMB 2019, afl. 17, 791.
Elke concrete situatie is uiteraard anders, zodat wij u adviseren u te laten bijstaan indien u overweegt een aanspraak ten aanzien van de notaris te formuleren.
Verzekeringsplicht van de notaris
Alle notarissen zijn verplicht een beroepsaansprakelijkheidsverzekering te onderschrijven. De verzekering dekt de burgerrechtelijke aansprakelijkheid voortvloeiend uit fouten of nalatigheden in de uitoefening van hun ambt.
De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (Fednot) heeft een collectieve polis afgesloten die alle Belgische notarissen dekt.
Wat kunt u doen als koper of verkoper?
Voelt u zich misleid of verkeerd geïnformeerd door een notaris? Dan zijn er meerdere stappen mogelijk:
- Raadpleeg een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht. Die kan nagaan of er effectief sprake is van een beroepsfout.
- Schrijf de notaris aan met een aangetekende brief waarin u uw grieven uiteenzet.
- Vraag om de verzekering van de notaris aan te spreken. Notarissen zijn verplicht verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid.
- Start een procedure bij de rechtbank indien er geen minnelijke regeling wordt bereikt.
Let op: de verjaringstermijn om een vordering in te stellen bedraagt doorgaans 5 jaar vanaf het moment dat u kennis kreeg (of had moeten krijgen) van de fout.
Conclusie: vertrouwen is goed, controle is beter
Hoewel notarissen een essentiële rol vervullen in vastgoedtransacties, zijn ook zij vatbaar voor fouten. Gelukkig biedt het Belgische rechtssysteem de nodige bescherming aan partijen die benadeeld worden door een beroepsfout van de notaris.
Laat u daarom bijstaan door een gespecialiseerd advocaat wanneer u twijfelt aan de correctheid van informatie of de rechtmatigheid van een aankoop of verkoop.
Heeft u vragen? Neem dan zeker contact op met onze specialist advocaten vastgoedbemiddeling zodat wij u op maat kunnen adviseren.
Disclaimer
De informatie op deze website en in onze publicaties is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt geen juridisch advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Voor advies aangepast aan uw specifieke situatie, raden wij aan om contact op te nemen met een advocaat.
