15 juli 2025
Hof van Cassatie roept halt toe aan eenzijdige wijzigingen door de bouwpromotor aan de gemeenschappelijke delen na de verkoop van een appartement
De statuten van een appartementsgebouw
De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten van het appartementsgebouw. In de basisakte wordt steevast uitgeschreven welke delen van het appartementsgebouw als privatief bestempeld worden alsook welke delen als gemeenschappelijk bestempeld worden. Bij de gemene delen denken we doorgaans aan het dak, de lift, de gangen, de binnentuin, de grond….De gemene delen behoren aan alle mede-eigenaars samen toe. In diezelfde basisakte wordt ook de waarde van het aandeel van de gemeenschappelijke delen verbonden aan ieder privatief deel bepaald, de zogeheten ‘quotiteiten’. Deze worden doorgaans uitgedrukt per 1.000sten, 10.000sten of 100.000sten en maken duidelijk welk ‘aandeel’ u via uw privatief kavel in de gemene delen heeft.
Dit is van belang, o.a. voor wat betreft uw ‘stemgewicht’ op algemene vergaderingen maar ook voor de verdeling van de aanrekening van de gemeenschappelijke kosten.
In de statuten staat echter ook regelmatig opgenomen dat de bouwpromotor nog eenzijdig, dus zonder beslissing van de Algemene Vergadering, wijzigingen mag aanbrengen aan de gemeenschappelijke delen en deze te onttrekken aan de mede-eigendom, doorgaans zo verwoord dat dit met de bedoeling is eventueel nog wijzigingen te kunnen uitvoeren waartoe men genoodzaakt zou zijn vanuit bouwkundig/technisch oogpunt.
Maar, in realiteit
In realiteit betreft het echter vooral een stok achter de deur om de bouwpromotor nog toe laten bijkomende ‘privatiseringen’ door te voeren vanuit commercieel oogpunt. Denkt u aan bijvoorbeeld het omvormen van een gemeenschappelijke berging naar een privatieve berging of het creëren van nog bijkomende parkeerplaatsen om nog bijkomend te kunnen verkopen.
Het spreekt voor zich dat dit de rechtszekerheid niet ten goede komt omdat het de bouwpromotor mogelijk maakt nog wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen aan te brengen nog nadat mede-eigenaars een appartement gekocht hebben. Er zou dus aan het einde van de rit bij finaliseren van de bouwwerkzaamheden een andere constellatie van de gemeenschappelijke delen kunnen bestaan dan ten tijde van de aankoop.
Arrest van het Hof van Cassatie
Het Hof van Cassatie heeft daar nu middels haar arrest van 11 april 2025 een einde aan gemaakt. Het is immers cfr. artikel 577-7 (oud) Burgerlijk Wetboek enkel de algemene vergadering die bevoegd is om de juiste meerderheid te beslissen over een wijzigen van de statuten, over een bestemmingswijziging van het onroerend goed of een gedeelte ervan alsook over elke wijziging van de aandelen van de mede-eigendom. Cfr. artikel 577-14 (oud) Burgerlijk Wetboek zijn de artikelen 577-3 t.e.m 577-13 (oud) Burgerlijk Wetboek -en dus ook artikel 577-7- van dwingend recht en dienen niet met de wetgeving strokende statutaire bepalingen van rechtswege vervangen te worden door overeenstemmende wetsbepalingen. Het Hof van Cassatie meent dan ook dat de eerder beschreven werkwijze van bepaalde bouwpromotoren, op twee uitzonderingen na die effectief in de wet ingeschreven staan onder artikel 577-4 (zie verder), strijdig is met de openbare orde /bepalingen van dwingend recht inzake de gedwongen mede-eigendom die van toepassing zijn van zodra het eigendomsrecht tussen meerdere personen verdeeld is. Wanneer nog geen appartement (of ander privatief deel) verkocht werd mag de bouwpromotor uiteraard hoe dan ook nog wijzigingen aanbrengen. Dat is evident omdat er op dat moment nog geen belang van één of meerdere mede-eigenaars (potentieel) in het gedrang komt.
Wanneer er wel reeds een verkoop plaatsvond, kunnen er enkel en alleen nog wijzigingen aangebracht worden door de partijen die oorspronkelijke statuten hebben ondertekend wanneer het door technische omstandigheden noodzakelijk is of het door het rechtmatig belang van de VME ingegeven is en dit louter tot aan de voorlopige oplevering, zoals het overigens ook steeds door artikel 577-4, §1/1, eerste lid (oud) Burgerlijk Wetboek voorzien werd. De wijzigingen mogen daarbij niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars of hun appartement raken en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaren. Opnieuw dus een garantie naar de mede-eigenaars toe dat er niet zomaar aan de gemene delen getornd kan worden, zonder gegronde redenen.
Met haar arrest van 11 april 2025 maakt het Hof nu klaar en duidelijk dat dit de enige geldende redenen zijn en wordt daarmee paal en perk uitgesteld aan de te verregaande interpretatie en uitvoering van voormeld artikel door bouwpromotoren via bevoegdheden die in se enkel weggelegd zijn voor de algemene vergadering.
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze gespecialiseerde advocaten huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.
