30 januari 2025

Het PV van voorlopige oplevering van de gemene delen: wie binnen de VME mag ondertekenen?

  1. Heel wat appartementen worden op plan van een bouwpromotor gekocht door kopers, waarbij de Wet Breyne van toepassing is. Kenmerkend voor de Wet Breyne is dat er na uitvoering van de werken opgeleverd dient te worden en er daarvoor steeds vier stappen doorlopen dienen te worden:
    • De voorlopige oplevering van de gemene delen van het appartementsgebouw;
    • De voorlopige oplevering van de privatieve appartementen;
    • De definitieve oplevering van de gemene delen van het appartementsgebouw;
    • De definitieve oplevering van de privatieve appartementen;

De oplevering van een appartementsgebouw is in zijn geheel derhalve viervoudig, waarbij de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen cfr. artikel 9 van de Wet Breyne dient plaats te vinden vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen.

Voor de voorlopige oplevering geldt deze wettelijke verplichting niet. De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal in de praktijk vaak op een eerder tijdstip plaatsvinden dan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. Voor de koper is de voorlopige oplevering van de privatieve delen immers vaak van groter belang aangezien de koper alsdan de sleutels in ontvangst kan nemen, het appartement kan inrichten en kan intrekken in het appartement.

  1. Dat de individuele mede-eigenaars zelf instaan voor het al dan niet goedkeuren van de oplevering van hun privatief kavel is evident, maar wie is er aan zet wanneer het de oplevering van de gemene delen betreft?

De aannemer zal doorgaans het initiatief nemen om tot oplevering over te gaan en zal voor wat betreft de gemeenschappelijke delen, het verzoek tot oplevering richten aan de syndicus als contactpersoon voor de vereniging van mede-eigenaars.

Evident is het echter de vereniging van mede-eigenaars die als rechtspersoon waarin alle individuele mede-eigenaars van een (groep van) gebouw(en) verenigd zijn en vertegenwoordigd worden en die opgericht is met het oog op het beheer en het behoud van (de gemene delen van) dit gebouw, die beslist of er al dan niet opgeleverd kan worden.

De beslissing tot oplevering van de gemene delen ligt dus -logischerwijze- bij de algemene vergadering. De vereiste meerderheid is de volstrekte meerderheid (1/2+1).

  1. Dient de algemene vergadering dan de syndicus te mandateren of een mede-eigenaar? Meestal zal de algemene vergadering met dezelfde meerderheid de syndicus een machtiging verlenen om deze opleveringsbeslissing uit te voeren. Hij treedt op dat ogenblik op als lasthebber van de VME namens alle mede-eigenaars. Zonder mandaat valt het ondertekenen van het PV uiteraard buiten zijn bevoegdheid.

De syndicus kan zulke voorlopige oplevering dus niet eenzijdig toestaan, zonder mandaat van de Algemene Vergadering of betrokkenheid van de mede-eigenaars, bij gebreke waaraan hij zijn/haar aansprakelijkheid in het gedrang brengt.

De syndicus is ‘slechts’ vertegenwoordiger van de VME, maar is dus zelf geen partij (Rechtbank van 1ste aanleg te Gent – Veertiende Kamer, in haar terechtzitting van 16.02.2010. (F° 000519 – A.R. nr. 09/766/A – Rep. nr. 10/2037). Dit betekent dat de syndicus niet in eigen naam of namens de VME, het PV van voorlopige of definitieve oplevering mag ondertekenen zonder de voorafgaande goedkeuring van de Algemene Vergadering en dus zonder mandaat.

  1. Hoe dan ook dient men als VME omzichtig om te springen met het laten ondertekenen van het PV van voorlopige oplevering door de syndicus aangezien in de basisakte de syndicus aangesteld wordt door de bouwpromotor waardoor er soms een zekere relatie kan bestaan tussen beiden die de objectiviteit van de syndicus eventueel zou kunnen beïnvloeden. Het is aangewezen dus ook steeds één of meerdere mede-eigenaars mee te laten ondertekenen.

In een recent vonnis (Rb. Waals-Brabant 24.07.2024) werd een PV van voorlopige oplevering dat ondertekend werd door de syndicus nog nietig verklaard omdat de syndicus door de bouwpromotor in de basisakte was aangesteld én ook zaakvoerder van de bouwpromotor was. Hierdoor had de syndicus 2 petten op, hetgeen onaanvaardbaar was. Het gevolg was dat de oplevering dus ongeldig was en de tienjarige aansprakelijkheid dus nog geen aanvang genomen had.

  1. Via de voorlopige oplevering van de gemene delen zal de VME erkennen dat de werken voltooid zijn op eventueel een aantal punten na die dan in het PV of in een addendum aan het PV opgenomen worden.

Het spreekt voor zich dat hier omzichtig mee omgesprongen moet worden want gebreken die zichtbaar waren ten tijde van de voorlopige oplevering doch niet op het PV opgenomen werden, worden als aanvaard beschouwd.

Het is ook zinvol om in de contracten na te gaan of door het ondertekenen van het PV van voorlopige oplevering de tienjarige aansprakelijkheid een aanvang neemt en dit dan vervolgens ook te agenderen. Normaliter neemt deze een aanvang op het moment van definitieve oplevering, maar dit moment wordt contractueel vaak ‘vervroegd’.

***

Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouwrecht kan u bij ons terecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Joëlle Gillemot

Joëlle Gillemot behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is behulpzaam, doortastend, loyaal en begaan met de problemen van de cliënt waarvoor zij een passende oplossing zoekt.

Joelle Gillemot - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht

Caro Gijsels

Caro Gijsels behaalde in 2024 de titel Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht, het gerechtelijk recht en het buitencontractueel aansprakelijkheidsrecht.

In september 2024 trad Caro toe tot de balie van Antwerpen en vervoegde ze zich als advocaat bij het team van Forum Advocaten. Binnen het kantoor legt ze zich vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht).

Caro Gijsels - Advocaat Social recht en arbeidsrecht