
30 januari 2025
Het PV van voorlopige oplevering van de gemene delen: wie binnen de VME mag ondertekenen?
- Heel wat appartementen worden op plan van een bouwpromotor gekocht door kopers, waarbij de Wet Breyne van toepassing is. Kenmerkend voor de Wet Breyne is dat er na uitvoering van de werken opgeleverd dient te worden en er daarvoor steeds vier stappen doorlopen dienen te worden:
- De voorlopige oplevering van de gemene delen van het appartementsgebouw;
- De voorlopige oplevering van de privatieve appartementen;
- De definitieve oplevering van de gemene delen van het appartementsgebouw;
- De definitieve oplevering van de privatieve appartementen;
De oplevering van een appartementsgebouw is in zijn geheel derhalve viervoudig, waarbij de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen cfr. artikel 9 van de Wet Breyne dient plaats te vinden vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen.
Voor de voorlopige oplevering geldt deze wettelijke verplichting niet. De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal in de praktijk vaak op een eerder tijdstip plaatsvinden dan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. Voor de koper is de voorlopige oplevering van de privatieve delen immers vaak van groter belang aangezien de koper alsdan de sleutels in ontvangst kan nemen, het appartement kan inrichten en kan intrekken in het appartement.
- Dat de individuele mede-eigenaars zelf instaan voor het al dan niet goedkeuren van de oplevering van hun privatief kavel is evident, maar wie is er aan zet wanneer het de oplevering van de gemene delen betreft?
De aannemer zal doorgaans het initiatief nemen om tot oplevering over te gaan en zal voor wat betreft de gemeenschappelijke delen, het verzoek tot oplevering richten aan de syndicus als contactpersoon voor de vereniging van mede-eigenaars.
Evident is het echter de vereniging van mede-eigenaars die als rechtspersoon waarin alle individuele mede-eigenaars van een (groep van) gebouw(en) verenigd zijn en vertegenwoordigd worden en die opgericht is met het oog op het beheer en het behoud van (de gemene delen van) dit gebouw, die beslist of er al dan niet opgeleverd kan worden.
De beslissing tot oplevering van de gemene delen ligt dus -logischerwijze- bij de algemene vergadering. De vereiste meerderheid is de volstrekte meerderheid (1/2+1).
- Dient de algemene vergadering dan de syndicus te mandateren of een mede-eigenaar? Meestal zal de algemene vergadering met dezelfde meerderheid de syndicus een machtiging verlenen om deze opleveringsbeslissing uit te voeren. Hij treedt op dat ogenblik op als lasthebber van de VME namens alle mede-eigenaars. Zonder mandaat valt het ondertekenen van het PV uiteraard buiten zijn bevoegdheid.
De syndicus kan zulke voorlopige oplevering dus niet eenzijdig toestaan, zonder mandaat van de Algemene Vergadering of betrokkenheid van de mede-eigenaars, bij gebreke waaraan hij zijn/haar aansprakelijkheid in het gedrang brengt.
De syndicus is ‘slechts’ vertegenwoordiger van de VME, maar is dus zelf geen partij (Rechtbank van 1ste aanleg te Gent – Veertiende Kamer, in haar terechtzitting van 16.02.2010. (F° 000519 – A.R. nr. 09/766/A – Rep. nr. 10/2037). Dit betekent dat de syndicus niet in eigen naam of namens de VME, het PV van voorlopige of definitieve oplevering mag ondertekenen zonder de voorafgaande goedkeuring van de Algemene Vergadering en dus zonder mandaat.
- Hoe dan ook dient men als VME omzichtig om te springen met het laten ondertekenen van het PV van voorlopige oplevering door de syndicus aangezien in de basisakte de syndicus aangesteld wordt door de bouwpromotor waardoor er soms een zekere relatie kan bestaan tussen beiden die de objectiviteit van de syndicus eventueel zou kunnen beïnvloeden. Het is aangewezen dus ook steeds één of meerdere mede-eigenaars mee te laten ondertekenen.
In een recent vonnis (Rb. Waals-Brabant 24.07.2024) werd een PV van voorlopige oplevering dat ondertekend werd door de syndicus nog nietig verklaard omdat de syndicus door de bouwpromotor in de basisakte was aangesteld én ook zaakvoerder van de bouwpromotor was. Hierdoor had de syndicus 2 petten op, hetgeen onaanvaardbaar was. Het gevolg was dat de oplevering dus ongeldig was en de tienjarige aansprakelijkheid dus nog geen aanvang genomen had.
- Via de voorlopige oplevering van de gemene delen zal de VME erkennen dat de werken voltooid zijn op eventueel een aantal punten na die dan in het PV of in een addendum aan het PV opgenomen worden.
Het spreekt voor zich dat hier omzichtig mee omgesprongen moet worden want gebreken die zichtbaar waren ten tijde van de voorlopige oplevering doch niet op het PV opgenomen werden, worden als aanvaard beschouwd.
Het is ook zinvol om in de contracten na te gaan of door het ondertekenen van het PV van voorlopige oplevering de tienjarige aansprakelijkheid een aanvang neemt en dit dan vervolgens ook te agenderen. Normaliter neemt deze een aanvang op het moment van definitieve oplevering, maar dit moment wordt contractueel vaak ‘vervroegd’.
***
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouwrecht kan u bij ons terecht.