4 december 2024
Gebreken tijdens een bouwproject: kan de opdrachtgever een schadevergoeding combineren met het niet betalen van uw factuur als aannemer?
Veel aannemers worden er wel eens mee geconfronteerd: de opdrachtgever-bouwheer vordert een schadevergoeding voor de schade die hij heeft geleden ten gevolge van een gebrekkige uitvoering van de werken en houdt tegelijkertijd een deel van de aannemingssom in. Kan dit zomaar? In een recent arrest heeft het Hof van Cassatie de spelregels nog eens helder uiteen gezet. Forum Advocaten gidst u door dit juridische vraagstuk met belangrijke gevolgen voor de aannemingspraktijk.
Actiemogelijkheden van de schadelijdende opdrachtgever/bouwheer
Doorgaans zal een opdrachtgever/bouwheer geconfronteerd met schade ten gevolge van de door de aannemer uitgevoerde werken, (een deel van) de door hem aan de aannemer verschuldigde aannemingssom inhouden. Ofwel doet hij dit om druk te zetten op de aannemer om zijn schade te komen herstellen (in natura) ofwel om de door hem (in geld) gevorderde schadevergoeding te compenseren met de nog te betalen aannemingssom.
Exceptie van niet-uitvoering
In het eerste geval past de opdrachtgever/bouwheer de zogenaamde exceptie van niet-uitvoering toe.
Om deze exceptie toe te passen, moet er wel aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:
- Het moet gaan om een wederkerige overeenkomst (dit is in principe het geval bij een aannemingsovereenkomst);
- Er moet sprake zijn van een zekere en opeisbare schuldvordering;
- Deze schuldvordering moet zijn grondslag vinden in een aan de aannemer toerekenbare tekortkoming (er mag dus ook geen sprake zijn van overmacht);
- De exceptie moet te goeder trouw worden aangewend en mag geen rechtsmisbruik uitmaken;
- De exceptie moet worden voorafgegaan door een ingebrekestelling of kennisgeving;
- Er moet een nauwe band bestaan tussen enerzijds de opgeschorte betalingsverplichting van de opdrachtgever/bouwheer en anderzijds de schuldvordering die de opdrachtgever/bouwheer heeft t.a.v. de aannemer;
- De exceptie heeft een tijdelijk karakter en kan enkel worden ingeroepen zolang de aannemer in gebreke blijft.
Compensatie van de gevorderde schadevergoeding met de (resterende) aannemingssom
In het tweede geval kan de opdrachtgever/bouwheer zoals gesteld dus de door hem in geld gevorderde schadevergoeding compenseren met de (resterende) aannemingssom die hij nog verschuldigd is aan de aannemer.
Hiervoor is natuurlijk wel vereist dat een dergelijke compensatie niet (op een geldige wijze) contractueel werd uitgesloten in de aannemingsovereenkomst.
Integrale schadevergoedingsplicht, maar geen dubbele sanctie
Wanneer partijen niet tot een minnelijke oplossing komen en het geschil tot een gerechtelijke procedure leidt, komt het voor dat de opdrachtgever/bouwheer aan de rechtbank vraagt om te beslissen dat de facturen niet verschuldigd zijn én dat de aannemer een schadevergoeding moet betalen wegens de gebrekkige uitvoering van de werken.
Kan dit zomaar?
Wanneer u als aannemer schade veroorzaakt door een gebrekkige uitvoering van de werken, bent u in principe gehouden tot vergoeding van de gehele schade. Dit zogenaamde integraliteitsbeginsel vloeide voort uit de rechtspraak inzake het oude artikel 1150 van het Burgerlijk Wetboek en werd inmiddels ook door de wetgever uitdrukkelijk zo verwoord in het nieuwe verbintenissenrecht (art. 5.86 BW).
Daarbij kan de opdrachtgever/bouwheer ofwel herstel in natura ofwel in geld eisen.
Deze schadevergoedingsplicht doet echter geen afbreuk aan het recht van de aannemer om vergoed te worden voor de door hem geleverde prestaties. Dit principe werd recent bevestigd door het Hof van Cassatie in zijn arrest van 8 november 2024.
In dat arrest heeft het Hof namelijk geoordeeld dat “de schuldeiser niet terzelfdertijd vergoeding [kan] verkrijgen voor het herstel van de schade veroorzaakt door de foutieve niet-nakoming door de schuldenaar van zijn contractuele verbintenis, en weigeren zijn eigen verbintenissen ten aanzien van de schuldenaar na te komen”.
Volgens het Hof wordt het integraliteitsbeginsel dan ook geschonden wanneer er, door enerzijds een schadevergoeding toe te kennen aan de schadelijdende opdrachtgever/bouwheer en anderzijds de vordering van de aannemer tot betaling van het saldo van de aannemingssom af te wijzen, een hogere vergoeding wordt toegekend dan de door de opdrachtgever/bouwheer vastgestelde schade.
Het blijft in de visie van het Hof echter nog steeds mogelijk om de schadevergoeding te compenseren met de facturen die nog aan de aannemer verschuldigd zijn. Wanneer de toegekende schadevergoeding hoger ligt dan dit saldo, zal er dus niets meer betaald moeten worden aan de aannemer. Er is in dat geval geen sprake van een dubbele sanctionering van de aannemer.
Prijsvermindering?
In één van onze eerdere blogs kon u ook meer lezen over de prijsvermindering als sanctie in het kader van een contractuele wanprestatie.
In geval van een toerekenbare wanprestatie van de aannemer die onvoldoende ernstig is om de ontbinding te vorderen, kan de schadelijdende opdrachtgever/bouwheer een prijsvermindering vorderen (art. 5.97 BW).
De prijsvermindering is geen schadevergoeding, maar een maatregel tot bijsturing van het contract. Zij beoogt de wederzijdse verbintenissen weer in evenwicht te brengen met elkaar.
De prijsvermindering moet derhalve ook evenredig zijn met de aan de aannemer toerekenbare tekortkoming. Zij wordt berekend op het verschil tussen de waarde van de ontvangen prestatie en de waarde van de overeengekomen prestatie op het tijdstip van het sluiten van het contract.
Niettegenstaande de prijsvermindering aldus geen schadevergoeding is, bepaalt artikel 5.97, vierde lid BW uitdrukkelijk dat wie een prijsvermindering verkrijgt, geen aanspraak kan maken op een herstel ter compensatie van het waardeverschil. In die zin sluit de rechtspraak van het Hof van Cassatie (die evenwel nog betrekking had op bepalingen uit het oude verbintenissenrecht) mooi aan op deze wetsbepaling.
Heeft u nog vragen over uw rechten en verplichtingen in het kader van een contractuele wanprestatie bij een bouwproject? Neem dan zeker contact op met onze experts inzake bouwrecht en contracten en verbintenissen, mr. Ilse De Geyter en mr. Geert de Hoon.
