10 oktober 2024

Een exclusief gebruiksrecht binnen de VME: betekent dat dan ook een exclusief beslissingsrecht?

  1. Binnen appartementsgebouwen komt het geregeld voor dat één of meerdere mede-eigenaars, naast de eigendom van hun privatief kavel, ook nog een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk deel bezitten. Hoewel het dus om een gemeenschappelijk gedeelte gaat, is/zijn er slechts één of meerdere mede-eigenaars die exclusief gebruik mogen maken van dat gemeenschappelijk gedeelte en logischerwijze andere mede-eigenaars niet.
  2. Het meest gekende en voorkomende voorbeeld is de tuin die uitgeeft op één of meerdere appartementen op het gelijkvloers. In veel basisakten is voorzien dat de tuinen die grenzen aan bepaalde appartementen op de gelijkvloerse verdieping exclusief gebruikt mogen worden door de eigenaars van die aangrenzende appartementen.
  3. De mede-eigenaars die zo’n exclusief gebruiksrecht bezitten, gaan er echter al te vaak ten onrechte van uit dat zij eigenaar zijn van de bewuste tuin en daaromtrent het beslissingsrecht bezitten. Niets is minder waar, nu het uiteraard een gemeenschappelijk deel is en blijft en een gebruiksrecht vanzelfsprekend niet gelijkgeschakeld kan worden met eigendom. Het is dan ook de VME die het beslissingsrecht behoudt, zeker wanneer niet expliciet in de statuten opgenomen staat wie er bevoegd zou zijn om te beslissen omtrent een vraag die rijst.
  4. Om discussie tussen mede-eigenaars te vermijden omtrent (de gevolgen van) het gebruik van het gemeenschappelijk gedeelte waarop een exclusief gebruiksrecht rust, is het aangewezen om in de statuten nauwkeurig en uitgebreid te omschrijven wat de concrete gevolgen zijn van het exclusief gebruiksrecht: wat is er al dan niet toegelaten en wat met bepaalde (onderhouds)kosten?
  5. Wanneer er immers niets in de statuten opgenomen staat, geeft dit al te makkelijk aanleiding tot onnodige discussies, zoals uit een recente casus bleek. In de statuten was nl. niets bepaald omtrent het onderhoud van de haag in de tuin waarop een mede-eigenaar een exclusief gebruiksrecht had.   De mede-eigenaar in kwestie vond dat het onderhoud niet aan hem toekwam omdat de promotor de haag geplant had, zodat hij meende dat het onderhoud voor rekening van de VME was, hoewel de mede-eigenaar nochtans het exclusief gebruiksrecht van de tuin had.
  6. De Vrederechter van Brasschaat (Vred. Brasschaat 26.12.2023) diende zich daar even terug over uit te spreken, nadat de VME het onderhoud via een beslissing van de algemene vergadering bij de mede-eigenaar met het exclusief gebruiksrecht gelegd had.De Vrederechter meende dat het onderhoud wel degelijk voor rekening van de bewuste mede-eigenaar was. De mede-eigenaar in kwestie vocht dit aan, maar deed dit laattijdig want later dan 4 maanden na het plaatsvinden van de algemene vergadering, zodat de beslissing definitief was geworden.
  7. Interessant om in het achterhoofd te houden is dat de wet (art. 3.88, §1, 2°, e BW)voorziet dat de VME een exclusief gebruiksrecht kan beëindigen met een 4/5de meerderheid van de stemmen. De VME moet daar dan wel belang bij hebben en dit belang aantonen om te vermijden dat willekeur zou plaatsvinden. Bovendien kan de eigenaar die het exclusief gebruiksrecht verliest eventueel een schadevergoeding vragen aangezien er hem/haar een zeker ‘voordeel’ wordt ontnomen dat hem/haar eerst toebehoorde.

 

***

 

Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht