10 oktober 2024
Een exclusief gebruiksrecht binnen de VME: betekent dat dan ook een exclusief beslissingsrecht?
- Binnen appartementsgebouwen komt het geregeld voor dat één of meerdere mede-eigenaars, naast de eigendom van hun privatief kavel, ook nog een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk deel bezitten. Hoewel het dus om een gemeenschappelijk gedeelte gaat, is/zijn er slechts één of meerdere mede-eigenaars die exclusief gebruik mogen maken van dat gemeenschappelijk gedeelte en logischerwijze andere mede-eigenaars niet.
- Het meest gekende en voorkomende voorbeeld is de tuin die uitgeeft op één of meerdere appartementen op het gelijkvloers. In veel basisakten is voorzien dat de tuinen die grenzen aan bepaalde appartementen op de gelijkvloerse verdieping exclusief gebruikt mogen worden door de eigenaars van die aangrenzende appartementen.
- De mede-eigenaars die zo’n exclusief gebruiksrecht bezitten, gaan er echter al te vaak ten onrechte van uit dat zij eigenaar zijn van de bewuste tuin en daaromtrent het beslissingsrecht bezitten. Niets is minder waar, nu het uiteraard een gemeenschappelijk deel is en blijft en een gebruiksrecht vanzelfsprekend niet gelijkgeschakeld kan worden met eigendom. Het is dan ook de VME die het beslissingsrecht behoudt, zeker wanneer niet expliciet in de statuten opgenomen staat wie er bevoegd zou zijn om te beslissen omtrent een vraag die rijst.
- Om discussie tussen mede-eigenaars te vermijden omtrent (de gevolgen van) het gebruik van het gemeenschappelijk gedeelte waarop een exclusief gebruiksrecht rust, is het aangewezen om in de statuten nauwkeurig en uitgebreid te omschrijven wat de concrete gevolgen zijn van het exclusief gebruiksrecht: wat is er al dan niet toegelaten en wat met bepaalde (onderhouds)kosten?
- Wanneer er immers niets in de statuten opgenomen staat, geeft dit al te makkelijk aanleiding tot onnodige discussies, zoals uit een recente casus bleek. In de statuten was nl. niets bepaald omtrent het onderhoud van de haag in de tuin waarop een mede-eigenaar een exclusief gebruiksrecht had. De mede-eigenaar in kwestie vond dat het onderhoud niet aan hem toekwam omdat de promotor de haag geplant had, zodat hij meende dat het onderhoud voor rekening van de VME was, hoewel de mede-eigenaar nochtans het exclusief gebruiksrecht van de tuin had.
- De Vrederechter van Brasschaat (Vred. Brasschaat 26.12.2023) diende zich daar even terug over uit te spreken, nadat de VME het onderhoud via een beslissing van de algemene vergadering bij de mede-eigenaar met het exclusief gebruiksrecht gelegd had.De Vrederechter meende dat het onderhoud wel degelijk voor rekening van de bewuste mede-eigenaar was. De mede-eigenaar in kwestie vocht dit aan, maar deed dit laattijdig want later dan 4 maanden na het plaatsvinden van de algemene vergadering, zodat de beslissing definitief was geworden.
- Interessant om in het achterhoofd te houden is dat de wet (art. 3.88, §1, 2°, e BW)voorziet dat de VME een exclusief gebruiksrecht kan beëindigen met een 4/5de meerderheid van de stemmen. De VME moet daar dan wel belang bij hebben en dit belang aantonen om te vermijden dat willekeur zou plaatsvinden. Bovendien kan de eigenaar die het exclusief gebruiksrecht verliest eventueel een schadevergoeding vragen aangezien er hem/haar een zeker ‘voordeel’ wordt ontnomen dat hem/haar eerst toebehoorde.
***
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.