23 september 2024
Een mede-eigenaar wenst een laadpaal te plaatsen in het appartementsgebouw: hoe dient u als syndicus te reageren?
1. Via artikel 3.82, §2 Burgerlijk Wetboek anticipeerde de wetgever enkele jaren terug reeds op de toename qua interesse in energiezuinige maatregelen in appartementsgebouwen, zoals de plaatsing van zonnepanelen en laadpalen.
Zo werd bepaald dat individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht hebben om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar(s) en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren. Bij het plaatsen van een laadpaal of zonnepanelen is dat normaliter het geval. Belangrijk was wel dat de andere individuele mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten mochten dragen.
2. Om de plaatsing van bijvoorbeeld een laadpaal te kunnen bekomen, dient de individuele mede-eigenaar minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is aan deze laatste, per aangetekende zending een beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur te verzenden.
3. Op straffe van verval van hun rechten, moeten de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen die twee maanden na de ontvangst van de aangetekende zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang zou er bijvoorbeeld uit kunnen bestaan dat:
- Er zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw bevindt
- De infrastructuur of de werken tot realisatie ervan belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan veroorzaken
- Er geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers verzwaart
4. Hoe reageert u nu best als syndicus als u zo’n aangetekend schrijven in de bus krijgt? Idealiter roept u binnen de 2 maanden een algemene vergadering samen die kan beslissen (met een meerderheid van 50% + 1) om al dan niet verzet aan te tekenen op grond van een zgn. rechtmatig belang. U dient dan vervolgens binnen diezelfde 2 maanden de genomen beslissing aan de aanvrager ter kennis te brengen, waarbij u idealiter ook effectief een rechtmatig belang kan aantonen als er besloten zou worden om de plaatsing te weigeren.
Let wel, het bewuste wetsartikel is duidelijk: er dient binnen de 2 maanden standpunt ingenomen te worden. Dit betreft een vervaltermijn. Na 2 maanden is het verzet onherroepelijk te laat en dient er geen rekening meer mee gehouden te worden.
5. Onlangs moest een rechter (vred. Hasselt, 21.11.2023, AR 23A603/1) zich uitspreken over een zaak waarbij de syndicus in plaats van verzet aan te tekenen, aan de afzender enkel laat weten dat hij ‘de opdracht gegeven had om een risicoanalyse uit te voeren’. Deze reactie is echter niet in de wet voorzien. Hij moest minstens eerst de algemene vergadering samenroepen.
U kan als syndicus ook niet proberen om de klok terug te draaien door op de dagorde van een algemene vergadering een ‘plan van aanpak plaatsing laadpalen’ te plaatsen en bij de mede-eigenaars een beslissing tot de verwijdering van de laadpaal uitlokken. Tegen die beslissing diende de eigenaar van het geplaatste oplaadpunt een bezwaar in.
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.
Ilse De Geyter en Sidney van Wellen
