Wat moet je weten inzake studentenhuurwetgeving?

Nu het einde van de herexamens in zicht is, betekent dit twee zaken: het einde van het ene academiejaar, maar ook het naderende begin van het andere. Menig studenten gaat binnenkort weer of voor het eerst op kot. Voor sommigen loopt het studenten- en kotleven op zijn einde. Of je nu een eerstejaars bent die voor het eerst op kot gaat of een ervaren student, het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de laatste regels rond studentenhuur. In deze blogpost wijzen we u op enkele  belangrijke aspecten van deze wetgeving.

Studentenhuur

Wat is studentenhuur?

Studentenhuur verwijst naar de huurovereenkomsten waarbij de huurder een student is die tijdelijk een kamer of studio huurt en deze niet gebruikt als hoofdverblijfplaats. Deze vorm van huur valt onder een specifiek wettelijk kader dat in het Vlaams Woninghuurdecreet is opgenomen (artikelen 53-65). De studentenhuurwetgeving in Vlaanderen is speciaal ontworpen om studenten te beschermen en verhuurders duidelijke richtlijnen te geven.

Belangrijkste kenmerken

1. Verplichte plaatsbeschrijving

Bij intrede van de studentenkamer wordt verplicht een plaatsbeschrijving opgesteld. Bij uittreden dient de student het kot terug te geven, zoals hij het heeft ontvangen overeenkomstig de omstandige plaatsbeschrijving.

Is er, ondanks de verplichting, geen omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt, dan wordt vermoed dat de huurder het goed heeft ontvangen in de staat waarin het zich bevindt bij het einde van de huurovereenkomst. Het is aan de kotbaas om het bewijs van het tegendeel aan te brengen.

2. Duur van de huurovereenkomst

De huurovereenkomst voor studenten wordt vaak afgesloten voor een periode van één jaar. Dit is vaak afgestemd op het academisch jaar, van september tot en met augustus. Indien beide partijen akkoord gaan, kan de huurovereenkomst jaarlijks worden verlengd. De overeenkomst kan ook meteen voor meerdere jaren worden gesloten.

In geen geval kan de huurovereenkomst stilzwijgend worden verlengd als de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk wordt opgezegd.

3. Overdracht of onderverhuren

In principe is de overdracht van de studentenhuurovereenkomst of onderverhuren verboden, tenzij uw kotbaas hiermee uitdrukkelijk akkoord gaat.

Gaat u dit academiejaar op Erasmus of moet u in het kader van uw studie stage volgen? Dan is de situatie echter anders. Wanneer u de huur van uw kot wilt overdragen aan een andere student of uw kot wilt onderverhuren, omdat u zelf deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma of een stage volgt, dan mag uw kotbaas zich hiertegen niet verzetten, tenzij hij daarvoor gegronde redenen aanvoert. Het simpelweg weigeren zonder enige reden volstaat daarbij dus niet.

De oorspronkelijke huurder zal bij onderverhuring echter wel verantwoordelijk blijven ten aanzien van de verhuurder voor het nakomen van de contractuele verplichtingen. Dit betekent dat wanneer de onderhuurder haar maandelijkse betalingsverplichting niet nakomt, de kotbaas u kan aanspreken om de huurprijs te volstorten.

4. Indexatie van de huurprijs

Indien u hetzelfde kot opeenvolgende jaren huurt, dan mag de huurprijs niet zomaar worden aangepast. Dit kan enkel indien de huurwaarde door nieuwe omstandigheden minstens 20% is gestegen of doordat de waarde van het kot met 10% is gestegen door werkzaamheden die erin zijn verricht.

De huurprijs mag wel eenmaal per jaar worden geïndexeerd overeenkomstig de index van het levensonderhoud.

5. Oplevering en huurwaarborg

Bij het aangaan van een huurovereenkomst voor een studentenkamer mag de verhuurder een huurwaarborg vragen. Deze waarborg bedraagt maximaal twee maanden huur. Bij het beëindigen van de huur moet de verhuurder deze waarborg, onder aftrek van eventuele huurschade, terugbetalen. Dit bedrag moet op een geblokkeerde rekening op naam van de student worden gestort.

6. Opzegmogelijkheden
De opzegmogelijkheden in studentenhuurcontracten zijn soepeler dan bij reguliere huurcontracten. Studenten kunnen de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen omwille van specifieke redenen, zoals het stopzetten van de studies, overlijden van de ouders of voor aanvang van de huur. In het laatste geval kan volledig kosteloos worden opgezegd, wanneer de opzegging tot drie maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst gebeurt. Dit is in de meeste gevallen dus tot juni, zodat de student die van plan is om zijn studie niet voort te zetten, niet is gehouden aan een opzegtermijn. De kotbaas wordt daarbij ook beschermd, omdat men niet tot op het laatste moment van de overeenkomst kan afzien.

Gebeurt de opzegging niet tijdig voor de aanvang van de huur of wilt men om de andere voormelde redenen de overeenkomst opzeggen, dan bedraagt de opzegtermijn twee maanden.

7. Verplichte registratie van de huurovereenkomst

Verhuurders zijn verplicht om de huurovereenkomst te registreren bij de overheid. Dit biedt de student extra rechtsbescherming en zorgt ervoor dat de huurvoorwaarden officieel vastliggen. Registratie is kosteloos voor de student en moet binnen twee maanden na ondertekening van de huurovereenkomst plaatsvinden.

Bovenstaande regels bieden aan de student een verregaande bescherming. Uw kotbaas kan er contractueel niet van afwijken. Merkt u dat dit toch het geval is in het huurcontract van uw kot, dan wordt deze contractuele bepaling voor niet geschreven beschouwd. U zal alsnog de wettelijke bescherming genieten.

Tips voor studenten

• Lees de huurovereenkomst zorgvuldig: Zorg ervoor dat u alle voorwaarden goed begrijpt voordat u de overeenkomst tekent. Let vooral op clausules over opzegging, de huurwaarborg en eventuele bijkomende kosten.
• Controleer de kwaliteit van de kamer: Bezoek het kot en controleer of het voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen. Maak foto’s van eventuele gebreken en rapporteer deze meteen aan de verhuurder.
• Zoek hulp bij problemen: Bij conflicten met uw verhuurder of bij twijfel over uw rechten, kan u terecht bij het Vlaams Huurdersplatform of de studentenvoorzieningen van uw universiteit of hogeschool. Vaak stelt uw universiteit zelf een modelhuurovereenkomst ter beschikking.

Heeft u vragen of wilt u juridisch worden geadviseerd omtrent het afsluiten van huurovereenkomsten? Neem dan zeker contact op met onze advocaten vastgoedrecht, zodat wij u op maat kunnen adviseren.