2 september 2024

Conform welke verdeelsleutel worden de kosten in het appartementsgebouw verdeeld en kan hier eventueel aan gesleuteld worden?

Het principe in verband met de verdeling van de kosten die gemaakt werden met betrekking tot de gemene delen, is dat er verdeeld dient te worden conform het aantal quotiteiten (de aandelen) dat verbonden is aan het appartement.

Echter, van dat principe kan afgeweken worden bij het opstellen van de statuten, waarbij er geopteerd kan worden om te gaan verdelen in functie van het nutscriterium. Dit betekent dat enkel zij die gebruik maken van de dienst of het gemene deel waarop de kosten betrekking hebben, er voor betalen omdat het enkel voor hen van nut is. Wanneer het nuttigheidscriterium toegepast wordt, staat niet in de wet maar moet in de praktijk beoordeeld worden.

Dit is bijvoorbeeld vaak het geval voor het gebruik van de lift, waarbij enkel zij die gebruik maken van de lift in de kosten ervan dienen bij te dragen, zodat het gelijkvloers daarbij dus buiten de kosten gehouden wordt. Die nuttigheid mag echter ook niet te ver doorgetrokken worden. Bepaalde delen van het gebouw zoals de trap, het dak en de gevels zijn immers deel van de constructie. Indien hier herstellingskosten zijn, moet in principe iedereen meebetalen volgens het aantal aandelen dat hij bezit, zo werd er al meermaals in de rechtspraak bevestigd. Dat een bepaalde eigenaar in de praktijk de trap al dan niet gebruikt, is dus niet relevant. Een opsplitsing in de kosten per gebouw of per ingang in het gebouw kan wel.

Daarnaast is er ook nog een andere mogelijkheid om een wijziging van de verdeling van de kosten te bekomen. Als u het als mede-eigenaar oneens bent met de manier waarop de kostenverdeling in de statuten opgenomen staat, omdat deze bijvoorbeeld onjuist is of onjuist geworden is ofwel u simpelweg een nadeel berokkent, kan de algemene vergadering verzocht worden om een aanpassing van de verdeelsleutel. Dit is echter wel niet evident, nu daarvoor een 4/5de meerderheid vereist is.
Een nieuwe verdeling van de lasten waarover de algemene vergadering beslist, wordt pas definitief vier maanden nadat deze beslissing genomen werd. Vanaf dan kunt u die als syndicus toepassen. Ze geldt dus in principe niet voor kosten uit het verleden. Het is niet nodig om te wachten op de effectieve aanpassing van de statuten.
Een mede-eigenaar kan in dat geval ook op ieder moment aan de rechter vragen om de kostenverdeling te wijzigen (art. 3.92, §7, 2° BW). Stapt een mede-eigenaar naar de rechter, dan wordt de eventuele nieuwe verdeelsleutel pas toegepast vanaf de datum van het vonnis of vanaf de datum die de rechter bepaalt in het vonnis.

Recent sprak ook het Hof van Cassatie zich nog eens uit omtrent de verdeling van de kosten middels een arrest van 02.05.2024.
In een appartementsgebouw had een algemene vergadering beslist om de kostenverdeling uit de statuten aan te passen. De beslissing werd echter niet met de vereiste 4/5de meerderheid gestemd maar werd desalniettemin niet aangevochten als zijnde onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk.

De syndicus paste de gewijzigde verdeelsleutel echter niet toe en bleef de verdeelsleutel uit de statuten toepassen.

Het Hof van Cassatie besliste echter dat wel degelijk voorrang gegeven moest worden aan de genomen beslissing en dus niet aan de kostenverdeling uit de statuten, omdat via de beslissing van de algemene vergadering wel een wijziging van de verdeelsleutel uit de statuten gestemd werd. De beslissing werd dan wel niet met de vereiste meerderheid genomen, dit deed niet terzake omdat de beslissing ook niet aangevochten werd en dus definitief geworden was. Achteraf kan zo’n oude beslissing die onregelmatig genomen zou zijn dus ook niet meer aangevochten worden. Wat wel zou kunnen is dat een mede-eigenaar, indien hij meent dat de kostenverdeling die toen op de algemene vergadering gestemd werd onjuist is, deze beslissing aanvecht op één van de manieren zoals hierboven reeds uiteengezet.

Wat ook belangrijk om te vermelden is, is dat de beslissing van de bovenvermelde algemene vergadering ook maar enkel en alleen geldt t.o.v. de mede-eigenaars die destijds betrokken waren bij de stemming en/of daarvan uitdrukkelijk op de hoogte gebracht werden. Ten aanzien van derden geldt dit dus niet. Een nieuwe mede-eigenaar vormt dus wel een probleem, aangezien zij zich op de statuten kunnen blijven beroepen.

***

Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht