4 juli 2024

Afstand van verhaal in handelshuurovereenkomsten: do or don’t

U wilt een handelshuurovereenkomst afsluiten voor een handelspand en bij nazicht van het contract leest u dat de verhuurder ‘afstand van verhaal’ doet. Wanneer u dus verantwoordelijk bent voor een schadegeval lopende de overeenkomst, zal de verhuurder en met uitbreiding diens verzekeraar de schade niet op u verhalen. Ze zullen de geleden schade dus niet bij u gaan recupereren. Waarom wordt deze bepaling opgenomen in handelshuurcontracten en nog belangrijker: waarop moet u als huurder steeds letten als zo’n beding in uw overeenkomst staat?

Wat is een clausule tot afstand van verhaal?

Als huurder staat u in voor de schade die wordt aangebracht aan het gehuurde onroerend goed. Het is bijgevolg ten zeerste aangeraden om u hiervoor behoorlijk te laten verzekeren door middel van een huurdersaansprakelijkheidsverzekering. Deze beschermt u tegen claims van de verhuurder en diens verzekeraar bij brand, ontploffing, beschadiging, verlies en tenietgaan van het gehuurde goed. Zowel verhuurders als verzekeraars bieden echter vaak een alternatief aan voor de huurdersaansprakelijkheidsverzekering, met name de ‘clausule tot afstand van verhaal’ in de brandpolis en in de huurovereenkomst. Dit houdt in dat de verhuurder en diens verzekeraar u niet zullen aanspreken bij schade. U hoeft bijgevolg geen verzekering af te sluiten op eigen naam. Vaak staat hiertegenover dat aan u de bijpremie van de eigenaar wordt doorgerekend, omdat dit zijn polis verzwaart.

Voordelen van dergelijke clausule

Voor de verhuurder is een dergelijke clausule voordelig, omdat hij weet hoe het goed is verzekerd en hij de zekerheid heeft dat hij altijd wordt vergoed als het onroerend goed teniet gaat door brand. Daarnaast is er een snelle schadeafwikkeling, omdat er geen oneindige discussies worden gevoerd over wie aansprakelijk is. De aansprakelijkheid van de huurder wordt namelijk uitgesloten.

Voor de huurder klinkt zo’n exoneratiebeding op zijn beurt aanlokkelijk, omdat hij geen huurdersaansprakelijkheidsverzekering dient af te sluiten om zich te beschermen tegen de huurdersrisico’s. De bijpremie in de polis van de eigenaar die gewoonlijk contractueel wordt doorgerekend door de verhuurder aan de huurder is namelijk lager dan de premie voor het afsluiten van een verzekering op eigen naam.

Niet zonder risico!

Toch dient u enige alertheid aan de dag te leggen, wanneer u ziet dat zo’n clausule is opgenomen in uw handelshuurovereenkomst. Het klinkt namelijk zeer aanlokkelijk, maar u mag er niet zomaar vanuit gaan dat alle risico’s volledig zijn gedekt en u op geen enkele manier meer kan worden aangesproken.

Zo is het mogelijk dat enkel in de verzekeringsovereenkomst een clausule tot afstand werd opgenomen en niet in de huurovereenkomst waar u als huurder wel contractpartij bent. De volgende risico’s zijn mogelijk:

  • De verzekeringsovereenkomst wordt geschorst wanneer de eigenaar de premies niet betaalt, waardoor de huurder alsnog kan worden aangesproken door de verhuurder;
  • Het onroerend goed werd onderverzekerd door de eigenaar, waardoor de huurder wel nog gedeeltelijk kan worden aangesproken;
  • De eigenaar doet geen aangifte van het schadegeval, omdat er een te hoge vrijstelling is;
  • Bij insolvabiliteit van de verzekeraar zal de verhuurder zich toch tot de huurder richten, aangezien in de verzekeringsovereenkomst (waarschijnlijk) enkel de verzekeraar afstand doet van enig verhaal.

Het is dus wenselijk om zowel in de verzekeringsovereenkomst van de eigenaar, als in de huurovereenkomst een duidelijk exoneratiebeding op te nemen. Zelfs dan moet u als huurder steeds waakzaam blijven.

  • Informeer u steeds over de precieze omvang van de verhaalsafstand. Het is namelijk mogelijk dat slechts voor bepaalde schadegevallen afstand van verhaal werd gedaan en de verzekeraar of de verhuurder voor andere schadegevallen wel nog een regresvordering heeft;
  • U moet als huurder zelf nog een inboedelverzekering  afsluiten. Uw meubels en inboedel worden namelijk niet gedekt door de brandverzekering van de verhuurder. Daarbij verzekert u zich best ook voor de meerwaarde van het gehuurde goed na uitgevoerde verbouwingen of aanpassingswerken;
  • Controleer welke personen vallen onder het exoneratiebeding. Niet alle huisgenoten zijn vrijgesteld van enig verhaal;
  • De aansprakelijkheid voor burenhinder of schadeclaims van derden worden niet automatisch uitgesloten.

De argumenten om afstand te doen van verhaal overtuigen dus niet volledig. Dit alternatief ziet er namelijk onschuldiger uit dan het werkelijk is.

Beslist u om de clausule ‘afstand van verhaal’ toch te bedingen in uw overeenkomst, dan vraagt u best uitdrukkelijk dat de verhuurder de bewijzen van betaling van de verzekeringspremie steeds overmaakt en u inzage verleent in de verzekeringsovereenkomst. Zo weet u ten allen tijde of het onroerend goed behoorlijk is verzekerd.

Heeft u vragen of wilt u begeleid worden in de revisie van uw (handels)huurovereenkomst? Neem dan zeker contact op met onze advocaten bouw- en vastgoedrecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.