Europees Hof stelt waarborgregeling Wet Breyne ter discussie: wat verandert er voor de bouwsector?

De Wet Breyne biedt bescherming aan particulieren die een woning op plan kopen of laten bouwen. Een belangrijk onderdeel van die bescherming is de verplichting voor aannemers en verkopers om financiële waarborgen te stellen.

Net die waarborgregeling is door het Europees Hof van Justitie op de korrel genomen. In een arrest van 26 februari 2026 oordeelde het Hof dat België het vrij verkeer binnen de EUR schendt door niet-erkende aannemers en verkopers een veel zwaardere waarborg op te leggen dan erkende aannemers.

Voor bouwpromotoren, projectontwikkelaars en aannemers is de waarborgregeling onder de Wet Breyne geen louter theoretische discussie. De waarborgverplichting heeft immers een directe impact op de kostprijs, financiering en structurering van vastgoedprojecten.

De huidige waarborgregeling onder de Wet Breyne

Artikel 12 van de Wet Breyne maakt een onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers.
Een erkende aannemer moet in principe een borgtocht stellen van 5% van de prijs van het gebouw.
Voor een niet-erkende aannemer of verkoper geldt een veel zwaarder regime. Hij moet de voltooiing van de woning waarborgen of, wanneer het project niet wordt voltooid, de terugbetaling van de reeds betaalde bedragen verzekeren.

Volgens het Hof komt die voltooiingswaarborg er in de praktijk op neer dat 100% van de bouwprijs wordt gedekt. Dat verschil – 5% tegenover 100% – stond centraal in de procedure voor het Hof.

Wat heeft het Hof beslist?

De Europese Commissie stelde dat de Belgische regeling buitenlandse ondernemingen te sterk belemmert om in België actief te zijn. Een buitenlandse aannemer die niet over de vereiste Belgische erkenning beschikt, valt immers onder de veel zwaardere voltooiingswaarborg. Dat kan een project duurder maken en de financiering ervan bemoeilijken.

De Belgische Staat verdedigde de regeling onder meer vanuit de bescherming van de koper. De Wet Breyne wil vermijden dat een particuliere koper na het faillissement van een aannemer achterblijft met een onafgewerkt gebouw en een financieel verlies. Toch volstaat dat volgens het Hof niet.

Ook het beroep van de Belgische Staat op de openbare veiligheid overtuigde het Hof niet. De Belgische Staat toonde volgens het Hof namelijk niet aan dat de betrokken waarborgregeling noodzakelijk was om een werkelijke, actuele en voldoende ernstige bedreiging van een fundamenteel maatschappelijk belang te voorkomen.

Het Hof onderzocht vervolgens of de omvang van de waarborg zelf proportioneel is. Financiële waarborgen an sich zijn namelijk niet verboden. Een lidstaat mag een waarborg opleggen wanneer een dienstverlening een bijzonder financieel risico voor de klant inhoudt. Het faillissement van een aannemer kan zo’n risico vormen, maar de omvang van de waarborg moet in verhouding staan tot dat risico.

Het Hof stelt vast dat het onderscheid tussen beide waarborgregimes niet coherent is met de nagestreefde consumentenbescherming. Een koper geniet bij het faillissement van een niet-erkende aannemer immers een ruimere bescherming dan bij het faillissement van een erkende aannemer, terwijl de erkenning net veronderstelt dat deze laatste voldoende technische, economische en financiële draagkracht heeft. Volgens het Hof valt dit verschil in beschermingsniveau dan ook moeilijk te rechtvaardigen.

Bij de beoordeling van de proportionaliteit houdt het Hof rekening met de bescherming die de Wet Breyne reeds biedt. Zo wordt de prijs betaald naarmate de werken vorderen en gaat de eigendom van de constructies geleidelijk over op de koper.

Het financiële risico dat de voltooiingswaarborg beoogt af te dekken, bestaat volgens het Hof dan ook in wezen uit de meerkost om de werken na een faillissement door een derde te laten voltooien. Een waarborg die in de praktijk 100% van de bouwprijs dekt, gaat volgens het Hof verder dan noodzakelijk om dat risico op te vangen.

De gevolgen van het arrest

Het arrest van het Hof van Justitie schaft artikel 12 Wet Breyne niet af, maar stelt vast dat de huidige waarborgregeling onverenigbaar is met het Unierecht. De Belgische wetgever zal de regeling dus moeten hervormen, zodat het onderscheid tussen beide waarborgregimes objectief te verantwoorden en proportioneel is in het licht van het nagestreefde beschermingsdoel.

Tot zolang de wetgever ingrijpt, blijft artikel 12 formeel van kracht en moeten partijen in principe nog steeds uitgaan van de huidige tekst en uitvoeringsbesluiten. In de praktijk kan het arrest echter niet genegeerd worden. Rechters zullen de waarborgregeling moeten uitleggen in het licht van het Unierecht en kunnen bij manifest disproportionele uitkomsten aanleiding zien om de toepassing ervan te temperen.

Voor bouwpromotoren, projectontwikkelaars en aannemers is het aangewezen om bij nieuwe en lopende projecten na te gaan of, en in welke mate, een beroep op de zware voltooiingswaarborg voor niet‑erkende spelers nog verdedigbaar is.

Voor kopers verandert het arrest niets aan de basisbescherming van de Wet Breyne. Het Hof bevestigt dat een waarborg kan worden opgelegd, maar dat de omvang ervan in verhouding moet staan tot het te dekken risico. In de praktijk wordt het des te belangrijker om aandacht te spenderen aan de waarborgregeling in het contract.

Wil u hierover graag meer weten, contacteer dan één van onze specialisten bouwrecht.