19 september 2023

Makelaarscommissie invorderen bij de consument? – nieuwe wetgeving!

U hebt als vastgoedmakelaar-bemiddelaar in opdracht van uw opdrachtgever een koper gevonden voor diens woning. Conform uw schriftelijke makelaarsopdracht is uw opdrachtgever u een commissieloon verschuldigd. Uw opdrachtgever is consument en weigert halsstarrig om uw commissieloon effectief te betalen. Wat kan u doen en waarmee dient u rekening te houden?

De nieuwe wet over schulden bij consumenten (Boek XIX “Schulden van de consument” van het Wetboek van Economisch Recht) trad in werking op 1/09/2023 en wijzigt de spelregels inzake invorderingen ten aanzien van consumenten

Toepassing Boek XIX : Wie? Welke schulden?

De nieuwe wet is van toepassing voor vorderingen van ondernemingen (zoals vastgoedmakelaarskantoren) ten aanzien van consumenten (zoals particuliere opdrachtgevers) en geldt zodoende enkel in een B2C relatie.

De schuld van de consument dient op het moment van invordering vervallen en onbetaald te zijn.

Wat moet er in mijn aanmaning staan?

Uw opdracht als makelaar is voltooid en uw opdrachtgever is conform de schriftelijke bemiddelingsopdracht een makelaarscommissie verschuldigd. Indien de consument nalaat te betalen, dan zal u een ingebrekestelling dienen te versturen.

Conform de nieuwe wetgeving, dient u er rekening mee te houden dat de eerste aanmaning tot betaling altijd gratis is en dat de consument 14 dagen de tijd heeft om alsnog – zonder bijkomende kosten – te betalen. Dit betreft een soort van respijttermijn. Dit impliceert eveneens dat in deze eerste aanmaning geen nalatigheidsinteresten en/of schadebeding kunnen worden gevorderd. Daarnaast dient in deze eerste aanmaning melding worden gemaakt van eventuele bijkomende kosten in geval van laattijdige betaling.

De tweede aanmaning is niet noodzakelijk gratis. Wel mag hiervoor maximaal 7,50 EUR worden aangerekend ter dekking van de door u te maken kosten.

Heb ik recht op (nalatigheids)interesten?

Ja, u kan aanspraak maken op interesten voor zover dit in uw schriftelijke makelaarsopdracht werd voorzien. Evenwel worden deze contractueel vastgelegde nalatigheidsinteresten wettelijk geplafonneerd.

Conform de nieuwe wetgeving mag de interestvoet niet hoger zijn dan zoals bepaald in de Wet van 2 augustus 2002 betreffende de betalingsachterstand bij handelstransacties (ter info: deze bedraagt heden 10,5 %).

Kan ik een bijkomende schadevergoeding vragen en hoe groot mag deze zijn?

Indien er in uw schriftelijke makelaarsopdracht uitdrukkelijk staat vermeld dat de opdrachtgever u in geval van laattijdige betaling van de commissiefactuur een schadevergoeding verschuldigd is (het zogenaamde schadebeding), dan kan u deze ten aanzien van de consument bijkomend invorderen. U dient het precieze bedrag conform de afspraken desgevallend in de eerste aanmaning te vermelden, doch u kan deze pas invorderen als de 14 dagen zijn verstreken.

De hoegrootheid van dit schadebeding wordt wettelijk geplafonneerd en hangt af van de hoogte van de openstaande schuld. Indien de makelaarscommissie hoger is dan 500 EUR, dan bedraagt het schadebeding maximaal 65 EUR, vermeerderd met 5% op de schijf boven de 500 EUR. Het absolute maximum bedraag 2.000 EUR.

Het heeft geen nut om in uw schriftelijke makelaarsopdracht te voorzien in een hoger schadebeding gezien deze ten aanzien van de consument niet kan worden ingevorderd. Meer nog, schadebedingen die bedragen bevatten die niet overeenstemmen met hetgeen wettelijk wordt voorzien, zijn verboden en worden als niet geschreven beschouwd. U doet er dus goed aan om uw makelaarsopdracht op dit vlak te (laten) reviseren zodat u niet tegen een muur botst bij invordering!

De consument vraagt uitstel of afbetalingsmodaliteiten?

Stel dat de consument de schuld erkent doch u om uitstel van betaling of afbetalingsmodaliteiten verzoekt, dan hebt u 30 dagen de tijd om hier akkoord mee te gaan dan wel om verdere stappen te ondernemen. Opmerkelijk is dat u gedurende deze 30 dagen geen verdere stappen mag ondernemen! Met andere woorden kan de consument als het ware tijd “kopen” door de schuld te erkennen en om een gunst te vragen.

Dagvaarden?

Indien de consument niet betaalt na ingebrekestelling, dan hebt u de mogelijkheid om te dagvaarden.

Belangrijk in dit kader is dat indien de consument de schuld betwist, u binnen de 30 dagen dient te beslissen om al dan niet over te gaan tot dagvaarding. U mag langer wachten dan dat, maar desgevallend mogen er geen nalatigheidsinteresten worden aangerekend tot op datum van de beslissing. De wetgever wenst op die manier te voorkomen dat de consument omwille van het getalm van de onderneming torenhoge nalatigheidsinteresten zou dienen te betalen.

Geldt deze nieuwe wet voor mijn lopende schriftelijke makelaarsopdrachten?

De nieuwe wetgeving is van toepassing op overeenkomsten, zoals schriftelijke makelaarsopdrachten, die dateren van na 1/09/2023.

Evenwel is de nieuwe wetgeving vanaf 1/12/2023 eveneens van toepassing op vervallen en onbetaalde schulden die ontstaan uit een reeds lopende overeenkomst (daterend van voor 1/09/2023) wanneer de betalingsachterstand is ontstaan na inwerkingtreding. Met andere woorden zal de nieuwe wetgeving van toepassing zijn indien de consument u na 1/12/2023 een makelaarsloon verschuldigd is.

Uiteraard kan u bij ons terecht om uw commissieloon in te vorderen bij uw opdrachtgever. Wij doen dan het nodige om de consument op correcte wijze en conform de afspraken in gebreke te stellen.

Heeft u vragen? Neem dan zeker contact op met onze specialisten koop verkoop en vastgoedbemiddeling zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Frederic Rosiers & Annelies Janssen

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is in het praktijkgebied “Bouw, vastgoed en projectontwikkeling” actief in vastgoedtransacties, joint ventures, erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Hij brengt sereniteit in discussies, is pragmatisch en oplossingsgericht en houdt rekening met hetgeen de cliënt echt belangrijk vindt.