Verrekening van kosten en lasten bij woninghuur: Wat wel en wat niet?

U zal het zich misschien wel afvragen: U verhuurt of huurt een woning maar welke kosten en lasten mogen naast de maandelijkse huurprijs nog in rekening gebracht worden en in welke mate?

Het antwoord is mogelijk minder voor de hand liggend dan gedacht. U leest hier hoe de vork aan de steel zit.

De huurprijs enerzijds en de kosten en lasten anderzijds

Als u een woning verhuurt of huurt, is evident een huurprijs verschuldigd. De huurprijs is in wezen een vergoeding voor het genot van de woning.

Aan een woning an sich en het gebruik ervan zijn echter ook kosten en lasten verbonden. Te denken valt aan onder andere onroerende voorheffing, nutsvoorzieningen, gemeenschappelijke kosten i.g.v. de woning in een gebouw in mede-eigendom gelegen is etc.

Voorafgaande mededeling van de huurprijs en kosten

Bij het te huur stellen van een woning moet, op straffe van een administratieve boete, in elke officiële of publieke mededeling minstens het bedrag van de huurprijs maar ook het bedrag van de kosten en lasten vermeld staan.

Deze verplichting kadert in de precontractuele informatieverplichting van de verhuurder zodat de huurder bij het zoeken naar een geschikte woning in het licht van zijn financiële situatie kan inschatten of een bepaalde woning, rekening houdend met de huurprijs en de kosten en lasten, haalbaar is.

Verrekening van de kosten en lasten

Welke kosten en lasten mogen nu, naast de huurprijs, in rekening gebracht worden en in welke mate? Immers mogen niet zomaar alle kosten en lasten integraal doorgerekend worden aan de huurder.

Principe

Vooreerst dient een onderscheid gemaakt te worden tussen kosten en lasten die verbonden zijn aan (de uitoefening van) de zakelijke rechten op de woning (bv. het eigendomsrecht) enerzijds en kosten en lasten die verbonden zijn aan het gebruik en genot van de woning anderzijds.

Het typevoorbeeld van kosten en lasten verbonden aan het zakelijk recht, is de onroerende voorheffing. Deze is ten laste van de verhuurder en kan – in tegenstelling tot bij een gemene huur of handelshuur – niet doorgerekend worden aan de huurder.

Typische kosten en lasten die verbonden zijn aan het gebruik van de woning zijn onder andere verbruikskosten voor nutsvoorzieningen en internet.

Behoudens de kosten en lasten waarvoor een zeer duidelijk onderscheid gemaakt kan worden, zijn er ook kosten en lasten waarbij het minder duidelijk is of zij verbonden zijn aan het zakelijk recht dan wel aan het gebruik van de woning of betreffen het kosten en lasten die verbonden zijn aan zowel het zakelijk recht op de woning als aan het gebruik ervan.

Het Vlaams Woninghuurdecreet en haar uitvoeringsbesluit voorzien in een specifieke regeling voor de verrekening van dergelijke kosten en lasten. Deze regeling zal voornamelijk van belang zijn voor huurwoningen die deel uitmaken van gebouwen in mede-eigendom (bv. appartementen, meergezinswoningen etc.) waarbij bv. een syndicus tussenkomt.

Het is alleszins verplicht om in de woninghuurovereenkomst een aparte bepaling te voorzien betreffende de verrekening van de kosten en lasten die door de huurder bovenop de huurprijs verschuldigd zijn.

Forfaitaire bedrag of werkelijke kosten en herzieningsmogelijkheid

Het staat partijen vrij om in de woninghuurovereenkomst een forfaitair maandelijks bedrag te bepalen voor alle kosten of lasten die verbonden zijn aan het gebruik van de woning en derhalve ten laste van de huurder vallen. Als dergelijk forfaitair bedrag contractueel overeengekomen werd, is door de huurder enkel dit forfaitair bedrag verschuldigd en dient geen (jaarlijkse) afrekening van de werkelijke kosten gemaakt te worden.

Bepaalt de woninghuurovereenkomst geen forfaitair bedrag voor de kosten en lasten die voor de huurder zijn, dan dienen de doorgerekende kosten en lasten uiteraard overeen te stemmen met de werkelijke kosten en lasten. Veelal zal de woninghuurovereenkomst bepalen dat de huurder een maandelijkse provisie (voorschot) verschuldigd is en dat een jaarlijkse afrekening gemaakt wodt.

Als de woninghuurovereenkomst voorziet in een forfaitair bedrag, dan kunnen zowel de verhuurder als de huurder te allen tijde aan de vrederechter verzoeken om dit forfaitair bedrag te herzien of dit te laten omzetten in de werkelijke kosten en lasten.

Kosten en lasten voor de huurder en verhuurder

Het uitvoeringsbesluit betreffende het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt, weliswaar op niet limitatieve wijze, welke kosten en lasten aan de huurder doorgerekend mogen worden en welke kosten en lasten door de verhuurder gedragen moeten worden alsook in welke mate bepaalde kosten en lasten voor de huurder dan wel verhuurder zijn:

Het valt op dat niet alle kosten en lasten zonder meer volledig voor de huurder dan wel verhuurder zijn en bepaalde kosten in een zekere verhouding door zowel de huurder als de verhuurder gedragen dienen te worden. Zo mogen bv. de kosten van de syndicus niet integraal doorgerekend worden aan de huurder maar slechts ten belope van 34% zodat de verhuurder 66% van deze kosten zelf dient te dragen.

Als uw woninghuurovereenkomst bepaalt dat de werkelijke kosten en lasten door de huurder gedragen dienen te worden, dient bij de verrekening met voornoemde lijst dus zeker rekening gehouden te worden.

Wenst u een correcte clausule in uw woninghuurovereenkomst betreffende de verrekening van kosten en lasten of heeft u vragen bij de effectieve doorrekening e.d., neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht.