4 januari 2024

De krachtlijnen van de conformiteit van uw (huur)woning

Als u een woning verhuurt dewelke door de huurder als hoofdverblijfplaats bestemd wordt, dient de woning te voldoen aan de vereiste van conformiteit bij gebreke waaraan de huurovereenkomst mogelijk nietig verklaard kan worden. Of de woning voldoet aan de vereiste van conformiteit, kan blijken uit een conformiteitsattest.

Wanneer is een woning nu eigenlijk conform en wat zijn het conformiteitsonderzoek en het conformiteitsattest? Lees hier de krachtlijnen.

De conformiteitsvereiste

Een woning moet vanaf de aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de conformiteitsvereiste en voldoet hieraan wanneer deze geen enkel gebrek vertoont van categorie II of III. De Vlaamse Codex Wonen van 2021 verdeelt gebreken dewelke een woning kan vertonen in 3 verschillende categorieën, nl. I, II en III.

Gebreken van categorie I zijn kleinere gebreken dewelke de levensomstandigheden negatief beïnvloeden of die mogelijk zouden kunnen leiden tot ernstige gebreken. Hierbij valt te denken aan bv. condenserend vocht met schimmelvorming op een muur.

Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden ernstig beïnvloeden maar dewelke geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners. Te denken valt aan bv. het ontbreken van de vereiste dakisolatie of onvoldoende hoge borstwering bij lage ramen vanaf de eerste verdieping.

Tot slot zijn gebreken van categorie III dermate ernstige gebreken dewelke leiden tot mensonwaardige levensomstandigheden en die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van de bewoners. Hierbij kan men denken aan bv. onvoldoende verluchting en het risico op CO-intoxicatie of elektrocutie.

Zodra een woning één gebrek van categorie II of III vertoont, komt zij niet in aanmerking voor bewoning en voldoet zij derhalve niet aan de conformiteitsvereiste.

Het conformiteitsonderzoek

Om te weten of een woning voldoet aan de conformiteitsvereiste kan de woning onderworpen worden aan een conformiteitsonderzoek.

Wanneer?

Er zijn verschillende situaties waarin een woning onderworpen wordt aan een conformiteitsonderzoek.

Vooreerst kan een woning uiteraard onderworpen worden aan een conformiteitsonderzoek op vraag van de eigenaar/verhuurder of de bewoner/huurder maar ook op eigen initiatief van de gemeente.

Daarnaast wordt een woning eveneens onderworpen aan een conformiteitsonderzoek in het kader van een procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring van de woning.

Ook in het kader van sociale huur, bv. wanneer een huurder huursubsidie aanvraagt of wanneer een woning in huur genomen wordt door een sociaal verhuurkantoor, zal de woning onderworpen worden aan een conformiteitsonderzoek.

Wie?

Een conformiteitsonderzoek wordt uitgevoerd door woningcontroleurs. Enkel erkende woningcontroleurs, gewestelijke ambtenaren, woninginspecteurs of agenten van de gerechtelijke politie bevoegd voor de (strafrechtelijke) handhaving van de woningkwaliteitsbewaking mogen een conformiteitsonderzoek uitvoeren.

Een erkend woningcontroleur moet over de vereiste beroepskwalificatie beschikken en te werk gesteld zijn als ambtenaar van het Vlaamse Gewest, de gemeente of een Intergemeentelijk Samenwerkingsproject (IGS). Daarnaast kan ook een private persoon die te werk gesteld is bij een keuringsinstelling (bv. Vincotte) dewelke geaccrediteerd is om conformiteitsonderzoeken uit te voeren in opdracht van het agentschap (bv. Wonen Vlaanderen), de burgemeester of een intergemeentelijk samenwerkingsverband een erkend woningcontroleur zijn.

Hoe?

Tijdens een conformiteitsonderzoek zal de woningcontroleur de kwaliteit van de woning alsook van het gebouw waarin de woning zich bevindt (bv. in geval de woning een appartement is) onderzoeken en toetsen aan de kwaliteitseisen. Dit zal gebeuren aan de hand van modellen van technische verslagen bijgevoegd als bijlage bij het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen 2021.

Niet-conformiteit

Vertoont de woning één of meerdere gebreken van categorie II of III dan zal zij in aanmerking komen voor ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring. Vooraleer de woning effectief ongeschikt- en/of onbewoonbaar verklaard wordt, zal de eigenaar nog de mogelijkheid geboden worden om de gebreken van categorie II en III te verhelpen en zodoende een effectieve ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring te vermijden. Een woning mag derhalve gebreken van categorie I vertonen doch niet meer dan 6. Vertoont de woning meer dan 6 gebreken van categorie I zal zij automatisch een gebrek van categorie II krijgen en derhalve ongeschikt en/of onbewoonbaar zijn.

Als de woning effectief ongeschikt- en/of onbewoonbaar verklaard wordt, dient iedere bewoning in principe onmiddellijk te stoppen en dient het pand ontruimd te worden. Het verder ter beschikking blijven stellen of verhuren van de woning wordt strafrechtelijk beteugeld.

Dieper ingaan op de procedure van ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring zou het bestek van deze bijdrage dewelke zich beperkt tot de krachtlijnen te buiten gaan maar aarzel niet om onze specialisten huurrecht en omgevingsrecht/handhaving te contacteren indien u hieromtrent vragen zou hebben.

Het conformiteitsattest

Vertoont de woning geen enkel gebrek van categorie II of III en niet meer dan 6 gebreken van categorie I dan voldoet zij aan de conformiteitsvereiste en kan een conformiteitsattest afgeleverd worden.

Het conformiteitsattest is een officieel document dat bevestigt dat de woning voldoet aan de minimale conformiteitsvereisten en wordt afgeleverd door de gemeente of het agentschap Wonen Vlaanderen.

Eens een conformiteitsattest wordt afgeleverd, is dit in principe geldig voor maximaal 10 jaar maar het kan ook met een kortere geldigheidstermijn afgeleverd worden.

Voor het afleveren van een conformiteitsattest mag de gemeente een vergoeding vragen dewelke vastgesteld wordt door de gemeenteraad.

Vanaf 1 januari 2021 mag deze vergoeding maximaal 90 euro bedragen voor een zelfstandige woning of kamerwoning. In geval van een kamerwoning mag deze vergoeding verhoogd worden met 15 euro per kamer tot een maximum van 1.775 euro per gebouw.

Vanaf 1 januari 2024 zal het bedrag van de vergoeding door de gemeente evenwel vastgesteld moeten worden in een retributiereglement en mag deze nog maximaal 200 euro per onderzochte woning bedragen maar nooit meer dan de werkelijke kost (in werkelijkheid zal de werkelijke kost nagenoeg nooit minder dan 200 euro bedragen).

Het conformiteitsattest is vooralsnog op Vlaams niveau niet verplicht maar gemeenten kunnen een conformiteitsattest wel verplichten via een gemeentelijk reglement. Zo is bv. in Gent vanaf 1 oktober 2023 een conformiteitsattest verplicht en zal ook in Turnhout vanaf 1 januari 2024 in fases het conformiteitsattest verplicht worden. Ook in Kontich, Aartselaar, Rumst, Schelle en Hemiksen is een conformiteitsattest verplicht. Deze opsomming is louter informatief en geenszins volledig. Het is dus aangeraden om steeds na te gaan in de gemeente waarin u een woning wenst te (ver)huren of een conformiteitsattest door de desbetreffende gemeente verplicht werd gesteld.

De Vlaamse Regering zet de laatste tijd enorm hard in op de woningkwaliteitsbewaking welke regelgeving vormgegeven wordt door verschillende wetgevende instrumenten met de nodige complexiteit tot gevolg. Heeft u vragen over de conformiteit van uw woning of wordt u geconfronteerd met een conformiteitsonderzoek, procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring, neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht