Bouwshift (eindelijk) goedgekeurd: een belangrijke stap vooruit of too little, too late?

In Vlaanderen verdwijnt elke dag gemiddeld meer dan 5 hectare open ruimte. Om de open ruimte en de daaraan gekoppelde voordelen te behouden nam de Vlaamse Regering de voorbije jaren verschillende maatregelen om paal en perk te stellen aan de inname van de bestaande open ruimtegebieden. Een van die maatregelen betreft de zogenaamde “bouwshift”. Recent werden door de commissie Leefmilieu van het Vlaams Parlement de decreten goedgekeurd die de bouwshift moeten bewerkstelligen. De oppositie toont zich hierover erg kritisch.

Historiek

In 2018 besliste de toenmalige Vlaamse regering om tegen 2040 een “betonstop” in te voeren. Concreet beoogde men om de inname van open ruimte te halveren tegen 2025 en te stoppen tegen 2040. Er kon toen echter geen akkoord worden gevonden over de financiële compensatie van grondeigenaars op wier grond niet meer gebouwd mag worden.

In december 2020 bereikte de huidige Vlaamse regering wel een akkoord over de “bouwshift”. Thans wordt niet meer gesproken over een “betonstop”, vermoedelijk omdat met die term verkeerdelijk de indruk werd gewekt dat vanaf 2040 niet meer gebouwd kon worden. De decreten die de bouwshift regelen, werden uiteindelijk pas goedgekeurd door de Commissie Leefmilieu op 8 november 2022, bijna twee jaar na het politieke akkoord. Het gaat om twee decreten: het decreet betreffende het realisatiegerichte instrumentarium en het decreet tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft. Deze decreten lagen op 30 november 2022 ter beraadslaging en stemming voor in het Vlaams Parlement. Er werd echter bijkomend advies gevraagd aan de Raad van State, waardoor de decreten nog steeds konden worden gestemd.

We bespreken hierna de krachtlijnen van deze decreten.

Bouwshift

De stolp

Met de bouwshift beoogt de Vlaamse Regering de bijkomende ruimte-inname voor harde functies zoals wonen en industrie te doen afnemen naar 3 hectare per dag in 2025 en 0 hectare per dag tegen 2040.

Hiertoe worden alle woonreservegebieden (met inbegrip van de woonuitbreidingsgebieden), naar schatting 12.000 hectare, onder een zogenoemde "stolp" geplaatst. Op die gronden kan de komende 20 jaar daardoor in principe niet meer gebouwd worden.

Gemeentebesturen beschikken nu over drie mogelijkheden:

1. De betreffende stad/gemeente kan beslissen reeds over te gaan tot herbestemming van de woonreservegebieden.
2. De betreffende stad/gemeente kan de stolp opheffen door middel van een vrijgavebesluit van de gemeenteraad. Dit vrijgavebesluit wordt genomen op initiatief van het college van burgemeester en schepenen.
3. De betreffende stad/gemeente kan beslissen om niets te beslissen, waardoor de Vlaamse regering in 2040 zelf de herbestemming zal bepalen via een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het initiatief om bouwgronden eventueel te herbestemmen ligt dus in eerste instantie bij de lokale overheden. Zij beslissen of de woonreservegebieden nog kunnen worden aangesneden of dat de grond wordt omgezet naar natuur- of landbouwgebied.

De woonreservegebieden beslaan evenwel maar een klein deel  van de totale hoeveelheid grond die vandaag bebouwd zou kunnen worden. Bestaande gronden in woongebied die momenteel onbebouwd zijn worden niet onder een stolp geplaatst. Die gronden kunnen dus m.a.w. nog steeds een vergunning krijgen om te verkavelen of te bebouwen.

Compensatievergoeding

Als de lokale overheden beslissen om bebouwbare grond te herbestemmen naar open ruimte, moeten zij ook instaan voor de zogenaamde “planschade”. De Vlaamse regering besliste dat de eigenaars van een grond in woonreservegebied die hun grond zien omgezet worden in natuur- of landbouwgebied voor 100% van de geïndexeerde aankoopprijs vergoed zullen worden. Eigenaars krijgen dus een volledige vergoeding voor de planschade die zij lijden als hun grond wordt herbestemd en daardoor in waarde daalt. Dit heeft een grote financiële impact voor de lokale besturen. Om de factuur te verlichten, creëert de Vlaamse regering een bouwshiftfonds van 100 miljoen euro per jaar.

Als de betreffende stad/gemeente niets beslist voor 2040 neemt de Vlaamse regering de regie in handen om de herbestemming van het perceel te bepalen. Het is dus niet zo dat de gronden in kwestie in 2040 automatisch en van rechtswege worden omgezet in woongebied of een openruimtebestemming krijgen. Eigenaars met een grond in woonreservegebied die ten gevolge van de herbestemming geconfronteerd worden met een onbebouwbaar stuk grond, zullen dan vergoed worden vanuit de Vlaamse begroting.

Kritiek

Bouwshift uitgekleed

De bouwshift wordt sterk bekritiseerd door de oppositie. Volgens haar gaat het om een fel uitgeklede versie van de betonstop of bouwshift die een paar jaar geleden in het vooruitzicht werd gesteld. De oppositie, daarin bijgetreden door experten, hekelt met name dat er enkel een oplossing wordt voorzien voor de eigenaars van percelen in woonreservegebied. Er wordt geen ambitie getoond m.b.t. de bestaande bouwgronden die momenteel niet bebouwd zijn. Ook zou de Vlaamse regering geen grote visie ontwikkelen op de ruimtelijke ontwikkeling.

Onbetaalbaar en onhaalbaar

Verder blijven er heel wat vragen rijzen over de betaalbaarheid van de bouwshift. Schattingen van de totale kostprijs in het kader van de bouwshift lopen van 12 miljard euro tot 31 miljard euro. Het bouwshiftfonds van 100 miljoen euro per jaar zal dus kennelijk ontoereikend zijn om de lokale overheden financieel te ondersteunen. Experts vrezen daardoor dat lokale besturen niet zullen meestappen in de bouwshift en maar weinig gebieden zullen herbestemmen. Zij zullen wachten tot de Vlaamse regering dat zelf doet. De voorgenomen bouwshift is volgens sommigen dan ook maatschappelijk onbetaalbaar en dus ook maatschappelijk onhaalbaar.

Juridische onzekerheid

Ten slotte krijgen de lokale besturen ca. 20 jaar de tijd om een beslissing over de woonreservegebieden te nemen. Zolang het lokale bestuur geen beslissing heeft genomen, hebben eigenaars van gronden in woonreservegebied ook geen zekerheid over welke bestemming hun perceel zal krijgen. Pas in 2040 kan de Vlaamse regering zelf het initiatief nemen om het gebied te herbestemmen en kan een einde worden gemaakt aan de onzekere rechtspositie van eigenaars. Het is uitkijken naar wat de Raad van State hierover zal zeggen in haar advies.

Conclusie

De Vlaamse regering wil de inname van open ruimte halveren tegen 2025 en volledig stoppen tegen 2040. Er zal daarom in principe niet meer gebouwd kunnen worden in woonreservegebied. Dit is zeker een eerste belangrijke stap in het vrijwaren van de open ruimte in Vlaanderen. Het is echter nog maar de vraag of de bouwshift, zoals die thans wordt uitgerold, zal volstaan om tegen 2040 de bijkomende inname van open ruimte daadwerkelijk te stoppen. Dit zal voornamelijk afhangen van de Vlaamse steden en gemeenten, die de spilfiguur vormen bij het welslagen van deze operatie. Zullen zij meestappen in dit verhaal, gelet op de zware financiële last die zij zichzelf hiermee bezorgen? En welke juridische stappen zullen eigenaars van woonreservegebieden nog ondernemen tegen deze regeling die toch ook voor een jarenlange onzekerheid kan zorgen? Indien u hierover nog vragen heeft, contacteer ons dan. Wij volgen dit verder op.

Reiner Tijs en Robin Madereel