1 juli 2022
Woonuitbreidingsgebied / woonreservegebied: wonen of reserve?
De Vlaamse Regering wil het bestaande kader van woonuitbreidingsgebieden grondig hervormen door een nieuwe regeling inzake woonreservegebieden in te voeren. Daartoe werd op 9 december 2020 een voorstel van decreet ingediend. Het voorstel van decreet beoogt een oplossing te creëren voor de resterende “woonreservegebieden”. Heel wat gebieden zijn immers reeds ontwikkeld, maar er zijn ook nog heel wat gronden onbebouwd. De vraag rijst wat met deze onbebouwde gebieden zal gebeuren: aanwenden voor wonen of aanwenden als open ruimte? Vlaanderen is immers steeds op zoek naar nieuwe initiatieven om de open ruimte voor verdere verharding of ontwikkeling te vrijwaren. Eén van deze initiatieven bestaat uit het ontwikkelen van een nieuw regelgevend kader inzake de woonuitbreidingsgebieden/woonreservegebieden. In deze blogpost gaan we dieper in op het statuut van deze gebieden en het voorgestelde toekomstbeeld van de decreetgever. Wat kan u doen met een perceel gelegen in woonuitbreidingsgebied en wat zal er veranderen onder het ingediende voorstel tot decreet? U leest het allemaal in deze blog.
Woonuitbreidingsgebieden… wat?
Bestemmingsvoorschrift
Iedere grond heeft, volgens de gewestplannen en het bijhorende Inrichtingsbesluit, een bepaalde bestemming verkregen. Eén van de mogelijke bestemmingen is het woonuitbreidingsgebied. Zoals de naam doet vermoeden, zijn deze gebieden in eerste instantie bedoeld voor wonen. Het Inrichtingsbesluit verduidelijkt dat deze gebieden in principe voorbestemd zijn voor groepswoningbouw.
Kan u dan niets anders dan groepswoningbouw realiseren op uw perceel in woonuitbreidingsgebied? Wij geven u hieronder het huidig regelgevend kader mee.
Huidige regelgeving inzake woonuitbreidingsgebieden
Zoals vermeld zijn woonuitbreidingsgebieden in principe uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw. Groepswoningbouw wordt door de vaste rechtspraak van de Raad van State en de Raad voor Vergunningsbetwistingen omschreven als “het gelijktijdig oprichten van meerdere gebouwen voor bewoning die één samenhangend geheel vormen.” U kan aldus in principe op gronden in woonuitbreidingsgebieden, waarop geen RUP van toepassing is, een omgevingsvergunning aanvragen voor een groepswoningbouwproject.
Wat indien u gronden in woonuitbreidingsgebied wenst aan te wenden voor andere bestemmingen/constructies dan groepswoningbouw? Momenteel bestaan er drie mogelijkheden om woonuitbreidingsgebied te ontwikkelen:
- De gemeente maakt een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) op en geeft de woonuitbreidingsgebieden een herbestemming (artikel 5.6.5 VCRO);
- Een sociale woonorganisatie vraagt (en verkrijgt) een omgevingsvergunning voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod in de zin van artikel 1.2, eerste lid, 16°, van het decreet van 27 maart 2009 ‘betreffende het grond- en pandenbeleid’ (artikel 5.6.6, § 1, VCRO);
- De deputatie verleent haar principieel akkoord om de gronden te ontwikkelen op uw verzoek, en u verkrijgt daaropvolgend een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (artikel 5.6.6, § 2,VCRO).
Het komt er dus op neer dat, zolang er geen gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan werd opgemaakt, u als particulier of als projectontwikkelaar enkel een groepswoningsbouwproject kan aanvragen. Bij andere projecten zal u eerst een principieel akkoord van de deputatie moeten verkrijgen om vervolgens een omgevingsvergunning te kunnen aanvragen. Voor de sociale woonorganisaties gelden dergelijke beperkingen niet, zolang het aangevraagde project kadert binnen het verwezenlijken van het sociaal woonaanbod. Indien er een RUP van toepassing is, dan dient uw aanvraag in overeenstemming te zijn met de in het RUP opgenomen voorschriften.
Zoals we in het inleidende gedeelte reeds toelichtten, is Vlaanderen op zoek naar nieuwe initiatieven om de open ruimte in Vlaanderen voor verdere verharding of ontwikkeling te vrijwaren. Op 9 december 2020 werd een voorstel van decreet ingediend in het Vlaams Parlement om de bovenvermelde regeling inzake woonuitbreidingsgebieden grondig te hervormen. Alvorens we ingaan op het voorstel dat thans op tafel ligt, geven we u een korte inzage in het parcours dat reeds werd afgelegd.
Parcours van de decreetgever: van positieve en negatieve lijsten naar concrete ontwikkelingskaders
In 2015 stelde de Vlaamse Regering een eerste initiatief voor om de woonuitbreidingsgebieden te hervormen. Dit voorstel betrof twee lijsten: de negatieve lijst en de positieve lijst. De negatieve lijst zou gebieden bevatten die zeker niet in aanmerking kwamen voor ontwikkeling en een open ruimtebestemming moesten krijgen. De positieve lijst zou gebieden bevatten die zeker in aanmerking kwamen voor ontwikkeling. Het voorstel van aanpak via lijsten werd echter verlaten.
Op 20 juli 2018 werd een nieuw voorstel gelanceerd. De Vlaamse Regering keurde een voorontwerp van decreet goed dat een aangepaste regeling bevat om op korte of middellange termijn duidelijkheid te scheppen over al dan niet aansnijden van de woonreservegebieden.
Op 9 december 2020 werd uiteindelijk het voorstel van decreet ingediend in het Vlaams Parlement. Dit voorstel werd aan de Raad van State voorgelegd ter advies. De Raad van State liet zich scherp uit over het voorstel, reden waarom de Vlaamse Regering op 19 april 2021 een aangepast voorstel uitwerkte. Hieronder lichten we toe welk voorstel er thans op tafel ligt en welke implicaties dit heeft op uw gronden in woonuitbreidingsgebied.
De regeling onder het voorgestelde decreet: de gemeente als spilfiguur
Toepassingsgebied van het voorgestelde decreet: van woonuitbreidingsgebied naar “woonreservegebied”
Het voorgestelde decreet heeft betrekking op “woonreservegebieden”.
De decreetgever gebruikt de term “woonreservegebieden” als een verzamelterm voor meerdere soorten gebieden die woonaanbod vormen naast het ‘gewone’ woongebied. Het gaat om de (hoger besproken) woonuitbreidingsgebieden en specifieke reservegebieden (voor wonen) waarop bijzondere (aanvullende) gewestplanvoorschriften van toepassing zijn. De term “woonreservegebied” dekt in het ontwerp van decreet dus een heel specifieke, veelzijdige, lading.
In het voorstel wordt toegelicht dat de voorgestelde regeling uitgaat van het zogenaamde oorspronkelijke reservekarakter van de gebieden en de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen tot het verminderen van bijkomend ruimtebeslag. Deze visie lijkt ons enigszins vreemd, nu de thans bestaande uitbreidingsgebieden niet als reserve moeten worden beschouwd, doch als volwaardig woongebied voor groepswoningbouw. Dit doet ons dus besluiten dat de decreetgever de ontwikkelingsmogelijkheden voor de woonuitbreidingsgebieden grondig wenst te hervormen, maar daarbij ten onrechte abstractie lijkt te maken van het thans principieel bebouwbaar karakter van woonuitbreidingsgebieden. Toch is men zich hier beter maar goed bewust van, al was het maar voor wat betreft de waardering van deze gebieden, zeker op het moment dat deze naar open ruimtegebied zouden getransformeerd worden. Wie gaat dat betalen?
Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan en het besluit tot vrijgave van het woonreservegebied
De decreetgever legt de regie van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de nieuwe woonreservegebieden voornamelijk in handen van de gemeente.
Ten eerste behoudt de gemeente haar bevoegdheid om een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) op te maken om het gebied te ordenen, net zoals onder de huidige regeling.
Daarnaast geldt een nieuw uitgangspunt waarbij het voorgestelde decreet als het ware een stolp plaatst over de woonreservegebieden. Deze stolp kan enkel door de gemeente worden weggehaald na een vrijgavebesluit van de gemeenteraad. Dit vrijgavebesluit wordt genomen op initiatief van het college van burgemeester en schepenen. Na het nemen van een vrijgavebesluit moet de gemeente binnen een termijn van één jaar een ruimtelijk uitvoeringsplan opmaken.
Wat kan u als eigenaar van een perceel in woonreservegebied dan ondernemen om een perceel te kunnen ontwikkelen? Houders van zakelijke rechten zullen een verzoek kunnen richten tot het college van burgemeester en schepenen om over te gaan tot dergelijk initiatief. Tegen de beslissing van het college om niet over te gaan tot initiatief kan u beroep aantekenen bij de Raad van State.
Indien voor 1 januari 2030 (In het eerste voorstel was de uiterste datum 1 januari 2040.) geen gemeenteraadsbesluit tot vrijgave van een woonreservegebied is genomen, en dat gebied evenmin een herbestemming heeft gekregen via een RUP, dan zal de Vlaamse Regering zelf een herbestemming geven via een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (voorgesteld artikel 5.6.16, § 2, VCRO).
Indien uw perceel een herbestemming krijgt door middel van een gemeentelijk dan wel een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, dan kan het interessant zijn om u te laten informeren over de mogelijkheid tot een vergoeding van potentiële planschade.
Schrapping van het principieel akkoord van de deputatie
Aangezien de gemeenten een belangrijke(re) rol krijgen, vermindert de rol van de deputatie inzake woonuitbreidingsgebieden. Onder het voorgestelde decreet kan de deputatie geen principieel akkoord tot ontwikkeling meer afleveren.
Het voorgestelde decreet voorziet wel in een overgangsregeling voor reeds verleende akkoorden zonder dat hiervoor reeds een definitieve omgevingsvergunning werd afgeleverd.
Algemeen of bijzonder plan van aanleg
Indien een algemeen of een bijzonder plan van aanleg van kracht is op uw perceel in woonreservegebied, dan kan u een vergunning aanvragen voor stedenbouwkundige handelingen of het verkavelen van gronden voor zover deze aanvraag in overeenstemming is met de voorschriften van het algemeen plan van aanleg of een bijzonder plan van aanleg (voorgesteld artikel 5.6.10, § 1, eerste lid, 4°, VCRO).
Sociaal woonaanbod
De mogelijkheid om woonreservegebieden te ontwikkelen in het kader van de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod, zoals thans het geval is in de huidige regeling, blijft behouden.
En wat nu?
Zolang het voorgestelde decreet niet officieel aangenomen wordt door het Vlaams Parlement, dan geldt de huidige eerder complexe regeling.
Wij volgen in ieder geval het parcours dat de decreetgever aflegt, zodat wij u steeds gepast kunnen adviseren over de regelgeving die momenteel geldt.
Heeft u vragen over woonuitbreidingsgebieden en/of de mogelijk toekomstige regeling? Neem dan zeker contact op met onze specialisten Reiner TIJS en Celia VAN GELDER zodat wij u op maat kunnen adviseren.
